מדור ועד הבית |
מאמרים |
קישורים |
שאלות נפוצות |
הודעות מנהל |
פניה למנהל הפורום ניהול ועד בית - "וועדי כל הבתים התאחדו". הפורום נותן ייעוץ מקצועי לועדי בתים חדשים וותיקים בכל הקשור לניהול ועד הבית. הזדמנות נדירה ליצור קשר בין ועדי בתים כדי לעזור האחד לשני במתן פתרונות בכל הקשור לניהול ועד הבית.
מנהל הפורום: נאמ.
לתשומת לב כל החברים בפורום.
האתר עבר שידרוג מהותי. לכניסה לפורומים באתר החדש הכנסו לקישור : http://goo.gl/jTRtIW
תוכן הפורום הנוכחי לא הועבר לאתר החדש.
לצורך כתיבה בפורום יש להרשם מחדש באתר המשודרג.
ירשתם דירה עם פריטים ישנים ועתיקות? המקלט מלא ג´אנק משנות 50? מהתגלגל לידכם אוסף שלם ומעניין? אספן קונה ירושות, עיזבונות, עתיקות, אוספים שלמים, כלי כתיבה ישנים, ספרים, תקליטים, יודאיקה ומסמכים ישנים. אם אתם זקוקים לשירות של פינוי תכולת דירה, יש לכם הזדמנות לרווח כספי גבוה עבור פריטים שאין לכם עוד צורך בהם. חפשו בגוגל "פינוי דירה יוסף האוסף".
אני מתגורר בבניין משותף מזה 4 שנים לערך.
ועד הביית הקודם לא תפקד כראוי לא שילם חשבונות בזמן וטען תמיד שאין כסף בקופה. התחילו בעיות עם השכנים שלא הסכימו לשלם כי לא ידעו מה קורה עם הכסף.
לאחר לחצים חוזרים ונשנים מהדיירים קיימנו אסיפה ולקיחתי על עצמי את ניהול ועד הביית.
מיסי הועד משולמים בזמן ואף הצלחתי לצמצם חובות גדולים שנוצרו בניהול הקודם (למעלה מ5000 שח.
לאחרונה האירו את עיני ואמרו לי שמכייון שאין עדיין ביטוח לבניין (עד שנצמצם חבות) אני חשוף באופן אישי (כאחראי ועד הביית) לתביעות חלילה אם מישהו נפצע או נפגע בתחום המשותף.
1. האמנם?
2.האם הדבר נכון וכדאי לתת עדיפות לביטוח אישי על פני כיסוי החבות?
3.מבחינת הדיירים הם מרוצים מהניהול ומהשקיפות שלי. האם עלי להחתימם על מסמך שבו הם שותפים לכל תביעה הקשורה לנזק בתחום המשותף?
זה נכון שאתה חשוף אישית לתביעות כנציג ועד הבית אבל באותה מידה כל תביעה נגדך כנציג ועד הבית מקנה לך את הזכות לשלם קנסות ותביעות כולל כל הוצאות בית משפט על חשבון קופת ועד הבית. לכן, לדיירים כדאי לגבות אותך ולתת כתף אם באמת ביצעת כל כך הרבה שינויים חיוביים בניהול ועד בית כושל שהיה בעבר.
אני לא חוב שיש לך מה לחשוש, רצוי שתכנס אסיפת דיירים ותעלה את הנושא החשוב הזה.
צור קשר עם סוכנות בר עוד בפורום ביטוח , אתה חייב ביטוח מבנה וביטוח צד שלישי. אין צורך בביטוח חברי ועד אם אתה עובד כחוק. לא ניתן לתבוע איש ועד אלא רק את הועד עצמו. אתה עושה ביטוח בשם הדיירים, עגן זאת בהחלטת אסיפה. זה הכיסוי שלך לגבי הדיירים והדיירים לגביך.
התיק המורכב של ניהול ועד הבית מחייב היום תוכנה טובה, יעילה וקלה שתפיק את המקסימום בניהול ובמינימום זמן.
רציתי להציג לכם כאן את תוכנת נ.ו.ב - ניהול ועד בית. http://www.vaadbait.bmkol.co.il/
כנסו עכשיו והורידו לחודש חינם לנסיון
והצטרפו לקהילה גדולה שכבר עושה זאת מזמן.
באחד התגובות כאן ואיני יודע אם זה מאינטרס אישי הגיבו שיש וירוס בתוכנה..
כשיש 250 מנויים מרוצים לתוכנה הזו הייתי אומר שהם לא טועים
התוכנה נסרקה היטב ואין בה שמץ שלוירוס
תתקינו ותהנו
בהצלחה
נ.ב. - כל מי שמרגיש שהתוכנה הזו מפריעה לו בחיים העסקיים שלו אז נא לחפש אפיקי פרסום ושיווק קצת יותר מכובדים כי זו לא שיטה מוצלחת לנסות להוציא דבה ושם רע על אחרים.
קיבלתי הצעה מביטוח בר עוז לביטוח מבנה ללא רעידת אדמה וצד ג מורחב 2085 שח. נשמע לי מופרז בעליל. יש למישהו הצעה לביטוחים הבאים:
ביטוח צד ג – בביטוח זה הבניין מכוסה מבחינת תביעה שעלולה להגיע מכל אורח/דייר/מבקר שנפגע בתחום הבניין המשותף.
ביטוח מבנה – ביטוח זה כולל כל נזק שיגרם לבניין המשותף כגון פיצוץ בצינור המים או כל נזק דומה.
ביטוח מעבידים – ביטוח זה זה מכסה כל בעל מקצוע שמגיע לבניין עקב עבודתו.
יש אולי 2-3 חברות שמציעות פוליסות וכולן אותו הדבר. אם אתם מעסיקים רק קבלנים עצמאיים ולא עובדים שכירים או בשחור לא צריך ביטוח מעבידים. רק לוודא עם כל קבלן שעובד בבניין שיש לו ביטוח.
סוג המעלית: מעלית חשמלית ל-6 נוסעים 4 תחנות מה´ 0.78 מ/ש. כננת: ססי אסטור דגם 25 MC מנוע .. 4,5 KW דלתות הפיר והתא אוט. פקוד אוניברסלי עם בקרת חדר (כפיר)
במעלית הידראולית ניתן להוסיף מנגנון להורדת המעלית. במעלית שלכם במצב תקיעה (כשהמעלית נתקעת לא כתוצאה מהפסקת חשמל ) חילוץ ידני בלבד. ניתן להוסיף במקרה של הפסקת חשמל גיבוי גנראטור או מערכת על פסק מגובה במצברים .
שלום לכולם שמי אליאור ובבעלותי חברת נקיון משותפת שלי ושל אשתי הפועלת באיזור רעננה, כפר סבא והוד השרון.
אנו עוסקים בנקיון משרדים ובניינים ומבטיחים להעניק את השירות הטוב ביותר לכל בניין בהתאם לצרכיו.
נקיון הבניינים כולל:
מעקים
מדרגות
פחים
חנייה
מסילות מעלית
ארונות חשמל
קורי עכביש
אם השירות שאני מציע מעניין אתכם ותהיו מעוניינים לקבוע עימי פגישה, אנא התקשרו לאחד המס׳ הבאים:
אליאור- 0542401877
שירן- 0523884202
והוא עדיין גר - החובה מוטלת עליו. לא מעניין אתה ועד החוזה שלו כל עוד לא נכנס דייר חדש. לגבות מהר? מכתב ביד. ואחר כך מכתב עורך דין. הייתי מוציא נסח טאבו לראות למי מכר ולפנות גם אליו.
אלא מי בעל הדירה. מבחינת ועד הבית מי שחייב מבחינת החוק הוא בעל הדירה, אם הדירה רשומה עדיין על שם המוכר אז החבות עליו (אפשר להוציא נסח טאבו מרוכז באינטרנט ולראות, רוב הסיכויים שהדירה רשומה על שם המוכר עם הערת אזהרה לטובת הקונה).
סביר להניח שחוזה המכר ביניהם קובע מי חייב בתשלום ואולי המוכר מבחינתו צודק, אבל זה לא מעניינך כי אינך צד לחוזה ואתה דורש לפי החוק (ולפי החוק כאמור בעל הדירה הרשום הוא זה שחייב) ועם זה אתה צריך לבוא למוכר.
אם המוכר יתעקש לא לשלם קח ממנו את פרטי הקונה, טלפן לקונה והבהר לו את המצב, הבהר לו שאם ייוותר חוב אז ברגע שהדירה תהיה שלו גם החוב יהיה שלו אז באם יש לו השגות עליו לפתור אותן מול המוכר לפני שייתן את התשלום האחרון.
קח בחשבון שאם לא תהיה הסכמה ביניהם אז יקח זמן עד שתראה את הכסף.
קודם כל , עדיף שתשאל שאלות כאלה בפורום המשפטי (באתר זה),
הסעיף בחוק המקרקעין הוא 58 א, אבל הוא לא נכנס לדקויות של מי נחשב בעל הדירה, זה יותר עניין של פסיקה. אם תפנה לעIד זה יעלה יותר מה200 שח האלה ואז כבר באמת לא תהיה לך ברירה אלא להגיש תביעה (כדי לקבל חזרה הוצאות, אגרת הגשת תביעה היא מעל 600 שח...), אני מציע לך בכל זאת לערב את הקונה כי הוא זה שיש לו אינטרס לסגור את הנושא ואתה לא צריך ולא יכול להיכנס למחלוקת שאולי תהיה ביניהם
58. נשיאת הוצאות (א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור-השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות. (ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), לא יהיה בעל דירה חייב, בשל חלק מסויים של הרכוש המשותף שהוצמד לדירתו או בשל חלק חיצוני לדירה, המהווים חלק מהדירה לפי רישומה, בהשתתפות בהוצאות הדרושות לחימום מים או להסקה ולהחזקה התקינה של המערכת המרכזית לחימום מים או להסקה, אם החלק האמור אינו מחובר למערכת המרכזית לחימום כאמור אלא אם כן נקבע בתקנון אחרת.
סעיף 6 לחוק המקרקעין קובע שנציגות הבית המשותף חייבת לזמן אסיפה כללית אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות.
מה עושים אם למרות פניה כזו של למעלה משליש הבעלים הנציגות מסרבת לזמן האסיפה הכללית ?
תודה,
עמי הופמן
אם עברו יותר מ-14 יום מותר לכם לכנס בלעדי הועד את האסיפה, לפרסם הודעה על לוח המודעות ולכל דייר בתיבת הדואר כי פעלתם לפי החוק והועד לא משתף פעולה. להזהיר את הועד המכהן כי במידה וכך הדבר תפנו למפקח בתביעה נגדו. אם הועד לא מבין שהוא חייב לפעול לפי החוק- עליו להתפטר.
שלום רב
ועד הבית בבניין התחלף ומעוניין לפתוח חשבון בנק חדש ולהעביר אליו את הכסף שנותר בחשבון הישן. בחשבון הישן רשומים שני בעלי חתימה, אחד מהם היווה את הועד עד לאחרונה, (מכר ועבר דירה), והשני לא חי בבניין כבר 12 שנים (גם אין בבניין דירה בבעלותו), ואינו מעוניין לקחת כל חלק בלעזור לנו לסגור את החשבון.
מבחינת הבנק יש צורך בשני בעלי החשבון כדי לסגור את החשבון ולהעביר את הכסף לחשבון החדש.
אשמח לקבל את עצתכם!
יש ברשותכם המחאות חתומות שניתן לנצלן? הוראות קבע לגוף חצוני? כמה חתימות צריך בכדי לעשות פעולה בחשבון? אם אחת, חפשו את זה שמכר ובקשו ממנו לעזור. שיילך וימשוך הכסף. אחר כך תודיעו לבנק על מה שקרה ובקשו לסגור את החשבון שלא יצבור דמי ניהול.
אני חולק עם דיירי הבניין את הכניסה, ובכל פעם שאני חוזר אני רואה אופניים חשמליים קשורים על המדרגות. הדייר טוען שבגלל שהוא גר בקומה גבוהה אינו יכול לקחת אותם בכל פעם כי מאוד כבדים. אין מחסן למטה שניתן לאחסן אותם - (וגם אם היה, שכנים היו מתלהמים שזה של כולם..). מה ניתן לעשות במצב כזה? האם יש חוק של שטח ציבורי נקי - או משהו שאוכל לאיים עליו בתביעה?
לתבוע ממנו לסלק את האופנים כי אסור לחסום מדרגות בגל בעיית בטיחות אש ואם יש ביטוח צד שלישי לבניין הוא לא יחול אם מישהו ייפגע בגלל שלא טיפלו באופנים שחסמו מעבר מדרגות. מדרגות צריכות להיות פנויות למקרה שריפה וחירום בכלל. ובכלל המדרגות הן רכוש משותף ולהניח אופנים שחוסמות אינו שימוש סביר לדעתי. מצד שני הועד אמור לפתור בעיי זו שהיום היא נחלת רבים. כלומר- להגיע לפתרון בדרכי נועם ולא משפטים.
הכי טוב ליצור קשר עם שירותי הכבאות באזור מגורייך, בתיאום מוקדם הם יגיעו למבנה ויתנו את הייעוץ האובייקטיבי והמהימן ביותר.
באופן ככלי ביותר ניתן לומר שבמבנה שכזה ללא סיכוני אש או מטעני אש חריגים המינימום הינו :
גלגלון כיבוי "3/4 כיבוי אש בכל קומה באורך 25 מטר. מזנק+זרנוק באורך 30 מטר בכל קומה + ברז כיבוי "2. מטף אבקה 6 ק"ג בכל קומה. רחבת חנייה בחזית הבית לרכב חירום. מטף גז בחדר מעליות. התייחסות למערכת הגז המשותפת. התייחסות למערכת החשמל המשותפת. התייחסות לשילוט חירום. התייחסות לתאורת חירום.
הבית עבר שיפוץ כללי ולאחר מכן הוחלט לשקם את הגינה.
ועד הבית בחן הצעות של 3 בעלי מקצוע והמליץ לקבל את ההצעה היקרה.
במשאל באמצעות האימייל לכל בעלי הדירות נתבקשה הסכמתם או אי הסכמתם.
6 בעלי דירות הסכימו ודייר אחד סירב.
הוחלט ברוב מוחלט לבצע בהתאם להצעת הועד.
כעת הודיע בעל הדירה על סירובו להשתתף בהוצאה.
כיצד מתמודדים עם הבעיה.
ברצוני לציין שהעבודה כבר בעיצומה.
בתודה מראש
צדר
אלא ם כל הדיירים הסכימו עוד קודם להחליט במייל. אם לא התקבלה הסכמה כזו- זכותו להתנגד ויש להגיש לאסיפה כחוק למרות שרוב הדיירים בעד וכבר שילמו והעבודה החלה. זכותו לבוא ולדבר מול שאר הדיירים ולשמוע כל מה שקשור להצעות . איך אתם מתחילים לעבוד בלי שכולם נתנו כסף?
דייר בעייתי אצלנו ככל הנראה תוקע את החשמל מביתו. כמובן
שלא ניתן להוכיח כי הוא אשם. מה ניתן לעשות או מה הייתם עושים במקרה כזה? אם היה ניתן להוכיח כמובן שהיינו מזהירים או תובעים. אך לא ניתן להוכיח חד משמעית ! בעיה..
האם בדירה שלו מותקן מפסק של חדר המדרגות? להזהיר אותו שבכוונתכם לנתק אותו ואז להביא חשמלאי שימצא את החיבור אליו וינתק אותו רק דעו שזו פגיעה בזכויותיו ביחס שלאר הדיירים. דרך אגב, אצלנו כל הדיירים ביקשו שיהיה אור 24 שעות ביממה מסיבות בטיחות אישית, החלפנו לנורות זולות ומאז אין בעיות ואין תלונות ויש אור כל הזמן. העלות לא יקרה, לבנין 8 קומות 400 ₪ לחודש חשמל כולל מעלית ועוד. שווה את הבלגן.
אנחנו וועד הבית.
בחצר האחורית של ביתנו המשותף עוברת צנרת פרטית של מי ביוב השייכת למחסן של בעלת נכס בבנין (הנמצא במרתף הבנין).
בעקבות נזילה מצנרת זו נוצרה שלולית מקומית בחצר.
בעלי הדירות קבלו דו"ח מפקח העיריה שעיקרו הצורך לתקן את המפגע.
בעלת היחידה הפרטית הנ"ל איננה גרה בבנין. אנו הודענו לה במייל וב-SMS על המפגע ובקשנו שתתקנו. היא לא תקנה את המפגע במועד על כן קבלו כל בעלי הדירות דרישת קנס מהמחלקה המשפטית בגין אי מילוי דרישת תקון המפגע.
פנינו בכתב למחלקה המשפטית של העיריה ונמקנו מדוע איננו אמורים לשלם את הקנס: 1. מדובר במפגע שנגרם ע"י צנרת פרטית שאיננה שייכת לרכוש המשותף. איננו רשאים עפ"י החוק לתקן ליקוי ברכוש פרטי של אחר ואין לנו אפשרות טכנית לתקן את הגורם למפגע כי הוא בתוך המחסן הפרטי. 2. הצנרת הפרטית שגרמה למפגע שייכת לבית שמוש פרטי של יחידת המחסן/מרתף בלבד. צרפנו ראיות ומסמכים מגנזך העיריה כי צנרת זו ובית השמוש נבנו בשעתו ללא היתר כחוק והוצא נגדו צו הריסה ע"י העיריה, אך הצו לא בוצע. זו סיבה נוספת שאיננו אמורים לתקן צנרת שנבנתה ללא היתר ואיננה רכושנו הפרטי.
במכתבי בקשתי לבטל את הקנס שהושת עלינו, מבלי שהעיריה בדקה את העובדות החריגות והמיוחדות בבית, מהנמוקים שהעליתי לעיל. לחילופין, לאור המידע שמסרתי לעיריה היה עליה לשקול מקרה ספיציפי וחריג זה שלא מאפשר את מילוי דרישת העיריה מאיתנו לתקן את המפגע. הקנס הרי מוטל עקב אי מילוי דרישת העיריה, אבל במקרה זה לא יכולנו למלא אחר דרישת העיריה, ולכן הענישה הקולקטיבית עלינו בצורת קנס איננה מוצדקת כלל ועיקר.
שלחנו לבעלת המרתף העתק מפניתנו למחלקה המשפטית לבטל את הקנס שהוטל עלינו, ורק אז היא תקנה את המשאבה המחוברת לצנרת, בתוך הנכס שלה, שגרמה למפגע. כלומר, היא מודה כי מקור המפגע בתוך הנכס שלה. ברשותנו חשבונית בסך 4200 ש"ח על החלפת המשאבה הפרטית בתוך המחסן, ע"י בעלת המחסן.
המחלקה המשפטית לא מצאה לנכון למלא את חובתה ביחס לחוק ההנמקות ולא השיבה לטענותי, אפילו לא בצורה לקונית, כדי שאדע כיצד לפעול. תחת זאת פנתה באופן שרירותי למשרד עו"ד פרטי וזה שלח לי הודעת קנס מוגדלת.
שאלותי:
האם לא מוצדק לבטל את הקנס הקולקטיבי שהושת עלי שעה שלא עברתי על החוק?
האם מומלץ שאשלם את הקנס למרות שהמפגע מקורו ברכוש פרטי של בעל דירה אחר ואני לא אחראי ולא רשאי לתקנו?
אם אשלם את הקנס, את מי עלי לתבוע כדי לקבל החזר כספי: את העיריה שהטילה קנס למרות העדר אחריות ואשמה מצידי, את בעלת הנכס שלא תקנה את הליקוי לפי דרישת העיריה? או את שניהם?
באיזה ערכאה משפטית להגיש את התביעה?
שלום, לאחרונה פרסם ועד הבית בכניסה לבניין כי לכמה דירות יש בעיית עובש. ומכיוון שהסיבה לעובש היא סדקים בקירות החיצוניים, עלות התיקון תחול על כל דיירי הבניין. חשוב לציין שההודעה המדוברת הגיעה לאחר שהודעה אחרת הייתה תלויה קודם לכן ובה נאמר כי מכיוון שכמה דירות סובלות מעובש, רוצים הם להתאגד כמה שיותר דירות על מנת שעלות התיקון תקטן (לכל דירה)... כנראה כי אף אחד לא ביקש להצטרף ולכן חיפשו בעלי הדירות עם העובש פיתרון - כיצד ישלמו פחות.
1. האם זה חוקי?
2. האם ניתן להכריח דיירים אחרים שלא סובלים מעובש לשאת בעלות התיקון של דירות שסובלות מעובש?
אני מניח שמיקום הסדקים הם בשטח החיצוני של הדירות עצמם. הרי מדובר בעובש הנמצא בכמה דירות. ולכן, אם הסדקים נמצאים בקירות החיצוניים של דירה מסויימת, האם זו בעיה של כל הבניין? האם כל הבניין צריך להשתתף בתיקון סדקים שלא נמצאים בחלק משותף? אשמח גם לדעת מהי ההגדרה לשטח משותף. תודה רבה.
בבניינינו 6 דיירים והצריכה המשותפת הנה לפחות כפולה מצריכה אישית. אין לנו שטיפת מכוניות, מנקה פעם בשבוע וסה"כ שיחים בחצר.
בדקנו באם יש נזילה באחד מצינורות הבניין, סגרנו שעונים, לא היה שימוש והשעון הכללי לא הסתובב !!
לעומת זאת יש משפחה מסוימת שלה יש אדניות רבות עם פרחים ושתילים, והחשש שלנו שהם התחברו למחשב ההשקיה של החצר.
הטפטפות מופעלות פעמיים ביום, למרות שאין שום פרחים או צמחים, רק שיחים ועצים. בקשנו שלא להפעיל, כי אין צורך בחורף ובגשמים, והם סרבו בכל תוקף!! בזמן הפעלת המחשב, יורדים מים מהמרזבים שלהם אשר האדנית מחוברת אליו. כאשר הטפטפות פועלות מסתובב השעון הכללי ולא השעון הפרטי שלהם. אנו עורכים רישומים, ולפחות 2 קוב ביום נצרכים. בשבוע שעבר הלכו 10 קו"ב ביום, שזה הזוי בכל המובנים.דיברנו עם מי אביבים והם גם טוענים שהצריכה המשותפת מטורפת, אולם הוחלף שעון בסוף חודש אוקטובר, וזו לא בעיית שעון.
חוסר הנכונות מצידם לסגור את הטפטפות לתקופת חודש, לצורך ניסיון השוואה, תמוה ומעלה חשדות.
האם יש לכם המלצה על בעל מקצוע מסוים המסוגל לאתר התחברות לא חוקית למד המים הכללי, מבלי להיכנס לדירתם ?? או כל עצה כיצד לפתור את הבעיה ?
לא ברור לי עניין חוסר הנכונות מצידם (מצד המשפחה החשודה?) להפסיק את פעולת הטפטפות, אם הבנתי נכון אז יש חצר שהיא רכוש משותף ובה מחשב השקייה וטפטפות שהם רכוש משותף, האם הועד לא אחראי על המחשב ועל הברזים של החצר ? מי זה "אנחנו"? (הועד? המשפחה שלך? )