מדור ועד הבית |
מאמרים |
קישורים |
שאלות נפוצות |
הודעות מנהל |
פניה למנהל הפורום פורום יעוץ משפטי - בתחום המשפטי בכל הנושאים הקשורים לבית המשותף, סיכסוך שכנים, רכוש משותף, סכסוכי שכנים ועוד. אין להתייחס לתשובות כייעוץ מבחינה משפטית אלא כסיוע להבהרת נושאים שונים בתחום זה בלבד. ניהול הפורום על ידי עו"ד עופר שחל המומחה בתחום הרכוש המשותף.
את סיפרי "המדריך השלם לבית המשותף" ניתן לרכוש דרכי ישירות. ניתן לסמס למספר 0505255266 ולהזמין את הספר. מחיר 89 ₪. תוספת למשלוח בדואר רשום 16 ₪. תשלום במזומן או בהמחאה.
מנהל הפורום: עורך דין עפר שחל.
שלום
בבעלותי דירה בבניין מגורים משותף
הדירה מעלי בבעלות תושב חוץ שאינו נמצא בארץ
לפני כשבועיים גיליתי נזילה בתקרת חדר האמבטיה
נזילה שהולכת וגדלה.
פניתי לפני שלושה ימים ליושב ראש וועד הבית במטרה שיתן לי את פרטי בעל הדירה והוא טען שאין לו פרטים ושהדירה מושכרת ומטופלת על ידי עורך דין של בעל הדירה ומסרב לתת לי את פרטי עורך הדין.
הוא טען שהשוכרים נמצאים בחופשת סופשבוע
מנסה כבר שלושה ימים מספר פעמים ביום לעלות
מעל וליצור קשר עם השוכרים אך אין מענה
אחד לא פותח את הדלת
אני לא בטוח שיש כלל שוכרים בדירה
לטענת דיירת שגרה באותה קומה אין אף דייר בדירה
סגרתי להם את שעון המים כפתרון זמני
מה לעשות?
בברכה
עשית טוב. תבהיר ליור הועד שאין לו טעם להסתיר או להגן על מישהו. הוא חייב לשתף פעולה. אחרת ישא באחריות. הענין חייב טיפול וקשר עם עוה"ד או בעלי הנכס או השוכר אם קיים הוא הכרחי. לחץ והכל יסתדר. יש מקרים בהם מותר להכנס לדירה ריקה כדי להגן על רכוש וחבל להגיע לכך.
יור הוועד טוען שבעל הדירה מגיע פעם בשנה לשבוע שבועיים ומשלם לו לכל השנה כך שלא היה לא צורך במספר הטלפון של בעל הדירה בשנה האחרונה הוא השכיר את הדירה,השוכרת עזבה לארהב בלי להודיע והשאירה אף חובות לוועד הבית.הוא מוסיף ומציין שאינו נושא באחריות היות והוא לא בעל הדירה ואם יש נזק יש בעלים לדירה ואם היה לו איזה פירור מידע על הבעלים הייתי מעדכן אותך מעניין איך הוא גובה כספים ,במזומן כך שלא מעניין אותו פרטי בעל הדירה ועוד יותר ששם ושם משפחה של בעל הדירה הם לא פירור מידע שיכול לתת לטענתי שישא באחריות אם לא ימסור פרטי בעל הדירה יור הוועד הגיב אל תאיים עלי אם אתה חושב שבדרך איומים תשיג תוצאה טובה יותר אתה טועה
בדירה שמתחתי היתה נזילת מים בתקרה.
אינסטלטור שהזמנתי טען שהבעייה היא ביציאת המים ממכונת הכביסה בביתי לצינור המשותף שעובר בין הקומות. הוא פתח את מכסה נקודת הביקורת במרפסת הכביסה, וביצע, לכיוון הצינור המשותף תיקון של "הזרקת בלון סיקא". איפה נגמר החלק של הדירה ואיפה מתחיל החלק המשותף של ביוב זה? איך יודעים אם אני צריך לשלם את התיקון או ועד הבית?
לאחרונה בניתי פרגולה בהתאם להיתר בניה.
הוספתי לפרגולה סנתף למרות שלא היה כלול בהיתר. השכן מתלונן על הסנתף.
איך ניתן להכשיר את הסנתף .?
האם ע"י בניה של מרזב ? או כל דרך אפשרית .?
אשמח לתשובתך
ועד נוכחי מתפטר, פורסמה הודעה לכל הדיירים נקבעה אסיפה לבחירת ועד חדש.
הסיכוי שייבחר ועד חדש, קטן.
.אם לא ייבחר ועד חדש יודיע הועד הפורש לדיירים, אחרי האסיפה המתוכננת, כי הוא יפנה למפקח ויבקש מינוי מנהל חיצוני.
מה צריך להציג בפני המפקח בכדי לבקש מינוי מנהל חיצוני? האם זו תמיד חברה או אולי מנהל כמו עורך דין ממונה?
מה הסיכונים
הוצאות?
עצות?
קודם כל לא ברור למה מראש אין סיכוי או סיכוי קלוש לבחירת ועד חדש. אם בעלי הדירות ישמעו כמה עליהם לשלם לוועד חיצוני יתכן שדרך הכיס ימצאו לפתע מתנדבים. הכיס מאוד משכנע. יש גם צרות נוספות בוועד חיצוני. אם הבית קטן באמת שאין טעם בניהול חיצוני וצריך לנסות לעשות סבב מתנדבים כך שיצא לכל אחד לשרת בוועד מדי 5-6 שנים לשנה אחת בלבד וזה ממש לא נורא. זה גם טוב להתחלק במעמסה מדי שנה. כולם שותפים. בבית גדול - מעל 40 דירות - כדאי להעביר את התחזוקה החיצונית לגורם מקצועי אבל כדאי גם לשמר ועד מתנדב כדי שיפקח על המתחזק. יש מפקחים שיש להם החלטה מוכנה והם ממנים גורם כזה או אחר לאחר ששוכנעו שאין מנוס מכך.
ברצוננו להצמיד סוכך לקיר הבנין המשותף מעל החניה שלנו.
1. האם יש לקבל אישור מכל הדיירים, או שמספיק רוב מסוים?
2. האם צריך לקבל על זה אישור בניה מהעיריה, ובמה כרוך אישור כזה? (מדובר בסוכך מפח גלי שיוצמד לקיר).
לשום רב,
לשאלתי, האם ועד הבית אחראי לפצות דייר שקרה לו נזק לקולט שלו הנמצא על הגג.
מה הם התנאים המחייבים פיצוי למקרה של נזק לקולט או דור כאשר הדייר מתלונן שזה באחריות
בבניין שלנו 10 דיירים שהחליטו כולם באסיפה שעושים שיפוץ של לובי עם אינטרקום.
בקופה של הוועד יש עודף משנים קודמות של 8000 שקל (זה על פי הדוח שתלו בבניין).
הסכום הזה מספיק בעבור התיקון, אבל מכיוון שאני גרה בדירה רק שנתיים וכולם כבר למעלה מעשרים שנים, רוצים שאני ישתתף בשמונה מאות שקל בשיפוץ.
הם טוענים שהייתרה שייכת לאנשים שגרו כאן ושילמו ועד ולא לדיירים חדשים.
מי צודק ?
מבחינת החוק את קנית את הדירה על זכויותיה וחובותיה והחלק היחסי בקופה שייך לך.
ומבחינת ההגיון, העודף בקופה היה שייך לבעליה הקודמים של דירתך,כשקנית את הדירה קנית אותה יחד עם היתרה היחסית בקופה, וכפי שאם הייתה לועד יתרה שלילית או אם יתברר שיש לתת פיצויי פרישה למנקה על עבודה של 20 שנה ידרשו ממך את התשלום כך אין להם זכות להפקיע את חלקך ביתרה.
שלום רב
אנחנו גרים במתחם מגורים של מספר בניינים חדשים.
בכניסה לבניין שלנו יש גינה קטנה תחומה
ממולנו יש בניין נוסף שאין לו את הגינה הנ"ל , בין שני הבניינים מפרידה החנייה המשותפת לשני הבניינים
כיצד נדע האם הגינה הקטנה היא בבעלות הבניין שלנו או שמא שטח משותף לכל המתחם? ההשלכה תהיה בנגיד מי אחראי על תחזוק הגינה, כל המתחם או רק הבניין שלנו
האם מחלקת ההנדסה בעירייה יכולה לסייע בבירור העניין של מי הבעלות על השטח הנ"ל? איך מבררים בכלל מה נקרא שטח משותף של מתחם ומה נקרא שטח משותף של בניין?
תודה
אורן פרבר
דיסק המכיל תשריט , צו ותקנון הבית המשותף. אם עדין לא נרשם כבית משותף- שאל את הקבלן כי הדבר באחריותו. תוכל גם לבדוק בתשריט היתר הבנייה בעירייה למידע נוסף אולם לא הוא הקובע.
שלום רב,
לשאלתי, האם ועד הבית אחראי לפצות דייר שקרה לו נזק לקולט שלו הנמצא על הגג.
מה הם התנאים המחייבים פיצוי למקרה של נזק לקולט או דוד כאשר הדייר מתלונן שזה באחריות.
באם נדרש פיצוי האם הועד מחוייב לדווח ולקבל אישור הדיירים האחרים?
כמובן שאם מישהו מבית סמוך זורק אבן ושובר את הקולט, לוועד אין שום אחריות. אם הוועד שכר קבלן לביצוע עבודות על הגג והקבלן גרם נזק לדוד אז הקבלן אשם ולא הוועד.
תודה על התשובה, אך השאלה הייתה קצת אחרת. לפני 3 שנים ביצענו זיפות. לאחרונה אחת השכנות נקרע לה צינור בגג של הדוד. בעל מקצוע שהביאה לתקן האשים לדבריה את הקבלן שזיפת . הוא לדבריה הזיז את הקולטים, וכשהחזירם למקומם, לא קשר את הקולטים בחזרה. הקבלן טוען שלא פירק ולא נגע בחיבורים, רק העמיד את הקולטים על לבנים, כדי לבצע את הזיפות. נזקי הרוחות הם שגרמו לתזוזה של הקולט. מה עלי לעשות כוועד שהזמין את הקבלן. אני לא מבינה בדברים הללו ולא יכולה לשפוט. אודה על תשובתך
מתי "נקרע" הצינור? לפני 3 שנים או עכשיו? אם הזיפות בוצע לפני שלוש שנים והצינור נקרע עכשיו, זה לא סביר! טענת הקבלן שהוא לא נגע בחיבורים אלא רק העמיד את הקולטים, הייתה יכולה לגרום למאמצים בצינור ולגרום לקריעתו אז, אבל זה לא סביר שקריעת הצינור תתרחש 3 שנים לאחר מכן. לוועד הבית יש אחריות מסויימת על עבודת קבלן שהוא מזמין וטענה כגון "אני לא מבינה בדברים האלה" אינה תקפה. בכל מקרה, יש טענה של "עבר זמנו בטל קרבנו" ולכן הסבירי מתי התעוררה תביעת הפיצוי בגין נזק לצנרת הדוד.
דודי שמש והצנרת שלהם מתקלקלים כל הזמן. לו הייתה זו אשמת הקבלן, הצינור היה צריך "להיקרע" לפני 3 שנים. נראה לי שהתביעה מופרכת. אני הייתי מתעלם ממנה. לבעלת הדוד אין שום הוכחה שהקבלן גרם לנזק כלשהו, או שוועד הבית התרשל במשהו..
שלום. לפני חדשים ספורים (כ- 4-5 ) חידשנו בבניין אינטרקום ודלת אינטרקום שננעלת ונפתחת ע"י קוד. בנוסף כל דירה קבלה מפתח למקרה שהקוד לא פועל ואפשר לפתוח את הדלת בעזרת מפתח.
כמעט מרגע שהותקנה דלת האינטרקום היו המון תקלות .כגון: 1. הדלת לא ננעלה, משמע: הייתה נסגרת אבל לשון המנעול לא נכנסה למנעול.2. בזמנו היה "פרפר"= מפתח קבוע בתוך הדלת לפתיחת הדלת מבפנים (לא הייתה ידית).מספר רב של פעמים ה"פרפר"ננעל מבפנים. 3. 3פעמים דיירים מהבניין לא יכלו להיכנס לבניין -לבית שלהם!!!,מישהו מתוך הבניין ירד למטה ופתח להם את הדלת.
לדעת חלק מהדיירים יש מישהו/הי ש"מטפל" בדלת.
שאלת וועד הבית:
1.האם אפשר להתקין מצלמה שתצלם את הכניסה כדי להבין מה קורה כאן.
2. האם ליידע את הדיירים שהותקנה מצלמה.
בבקשה התייחסותכם
תודה
אבקש לציין שבעלי המקצוע (איש האינטרקום והמנעולן) טיפלו בתקלות. וועד הבית 1.ביטל את ה"פרפר" והותקנה ידית. 2.כמו כן המנעולן החליף את המנגנון שסוגר את הדלת. כל פעולה לשיפור ותיקון דלת האינטרקום עלתה כסף. יש לציין שהבניין הוא בשימור. כיוון שכך הדלת המקורית היא דלת עץ עם זכוכית ולא דלת ברזל.
בבניין יש מועדון דיירים. אושרה באסיפת דיירים גבייה חד פעמית לצורך ריהוט המועדון - מזגנים, מטבחון, כסאות, שולחנות ווילונות, וכלי סניטרייה לשרותים שבמועדון.
יש לציין שהמועדון מופיע בתוכניות של הבניין, והקבלן הכין תשתית לצורך הריהוט - הכנה מזגן והכנה למטבח.
האם הועד יכול לפנות למפקח על המקרקעין כדי לגבות את החוב מאלו שלא משלמים? הדיירים קיבלו כבר מספר התרעות, כולל התרעות אישיות.
שלום.
- מה אומר החוק לגבי גג הנמצא בבעלות של אחד מדיירי הבניין (מוצמד לדירתו בטאבו), כאשר על הגג נמצאים דודי השמש של כל דיירי הבניין, מזה שנים רבות (מאז הקמת הבניין, לפני עשרות שנים)?
- האם בעל הגג יכול לדרוש מהדיירים לפנות את הגג ללא סיבה (כאשר אין שטח ציבורי אלטרנטיבי אליו ניתן להעביר את הדודים)?
- האם הוא יכול להתנות את הישארות הדודים על הגג בכך שהדיירים יקחו אחריות לכל מה שקורה בגג (זיפות תקופתי, פיצוי שכנים על נזקי נזילות וכו׳)?
הוא אינו יכול באופן חד צדדי לבצע זאת וגם לא לדרוש מהם שיתחזקו את הגג שלו.
סעיף דוד שמש בחוק המקרקעין:
התקנת דוד שמש 59א. (א) בעל דירה רשאי, בכפוף לאמור בסעיף קטן (ב), ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, להתקין במקום סביר על גג הבית המשותף שהוא רכוש משותף, דוד לחימום מים על ידי השמש (להלן - דוד שמש), ולהתקין בדרך סבירה את המיתקנים הקשורים לכך והצינורות להולכת המים לדירתו, ובלבד שנתקיימו כל אלה: (1) הוא קיבל היתר להתקנה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, ומילא אחרי תנאי ההיתר; (2) ביום מתן ההיתר לא שימש המקום שעליו יותקן דוד השמש, במשך תקופה סבירה, את בעלי הדירות למטרה כלשהי שהוסכם עליה, בין בהחלטה של בעלי הדירות ובין בהתנהגותם, והוא לא נועד ביום האמור לשמש למטרה כלשהי לפי תקנון הבית המשותף; (3) התקנת המיתקנים והצינורות תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בחזות הבית. (ב) בעל דירה בבית משותף שגגו אינו מספיק למספר דודי שמש כמספר הדירות בבית, לא יהיה רשאי להתקין דוד שמש כאמור בסעיף קטן (א) אלא לאחר שקיבל את הסכמת כל בעלי הדירות האחרים, ובלבד שאם בעל דירה אחרת התנגד מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, רשאי המפקח להרשות את התקנת דוד השמש. (ג) תעודה בחתימת מהנדס הועדה המקומית לתכנון ולבניה תשמש ראיה לענין היותו של גג הבית מספיק או לא מספיק למספר דודי שמש כמספר הדירות בבית; בתעודה האמורה יקבע המהנדס לכמה דודי שמש מספיק גג הבית.
את הסעיף הבאתי למען הרקע הכללי. לגבי גג פרטי שדו"ש עליו יש לבעלי הדודים זכות גישה אליהם לצורכי תיקון וגם חובה לתקן אם הם גורמים לנזילה. בעל הגג אינו יכול לפנות אותם.
בבית המשותף מעלית המשמשת רק 2 דיירים ונבנתה בעת בניית הבניין לפני 20 שנה. אני מבקש להצטרף לשימוש במעלית שעבורה נעשו בעת הבניה הכנות בסיסיות לחיבורה לדירה. הדיירים המשתמשים דורשים שארכוש את חלקי במעלית. איך מחשבים את ערך הרכישה בהתחשב שמדובר במעלית ישנה בת 20 שנה?
תודה על תשובתכם
כל הדיירים בבית משותף נתבעו בנושא מסויים. אך בסופו של הליך קצר הם זכו ונפסקו לטובתם הוצאות.
שכר הטירחה שנחתם עם העו"ד שייצג את הדיירים, היה לפי תעריף אחיד לכל דירה ללא קשר למספר הבעלויות עליה. עם זאת, כל אחד מבעלי כל אחת מהדירות חתם על הסכם שכ"ט נפרד עם העו"ד.
לפי ההחלטה של בית המשפט, סכום ההוצאות שנפסק לטובת הנתבעים הוא לכל נתבע לחוד ולא לפי מספר הדירות.
כך לשמעשה, יש שוני בין דירה לדירה לגבי הסכום שנפסק, עפ"י מספר הבעלים שרשום בה (ושנתבע בהליך).
הסכום שנפסק לטובת הדיירים, הועבר במלואו לעו"ד.
בגמ"ח של שכ"ט, החליט העו"ד שהסכום שהועבר אליו כהחזר ההוצאות לטובת הדיירים, יחולק באופן שווה בין הדירות (בלא להתייחס למספר הנתבעים השונה בכל דירה)כתשלום מקדמה ע"ח שכ"ט.
האם העו"ד רשאי לשנות את פסיקת בית המשפט ולחלק את הסכום כראות עיניו ? שכן אילו הסכום היה מועבר ישירות לדיירים, הרי שהם היו מקבלים את מלוא הסכום שנפסק להם.
שני המסמכים שחייבים לקרוא לפרטיהם הם הסכם שכה"ט ופסק הדין. אין בהכרח קשר ישיר בין שכה"ט וניסוח ההסכם מול עוה"ד לבין החלטת ביהמ"ש. קשה לי להאמין שההוצאות הם לפי מס´ נתבעים בדירה ולא לפי דירות.
כאמור, כל דירה קיבלה טופס נפרד של התחייבות לתשלום שכ"ט שעליה חתמו כל הבעלים של אותה דירה. באחד מהסעיפים שבטופס כתוב: "הנני מתיר לעוה"ד, לגבות ו/או לקזז תשלומי שכה"ט מתוך כל סכום שיתקבל לידיו."
בהחלטת בית המשפט נכתב: "לאחר עיון בבקשה, בתגובה לה ובתשובה לתגובה אני מוצאת לקבוע כי על המשיבה לשלם למבקשים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של -----ש"ח לכל אחד מן המבקשים." "בהמשך להחלטה שניתנה בעניינה של הבקשה לתשלום הוצאות אני קובעת עוד כי הסכום שנפסק ישולם בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד יום התשלום המלא בפועל."
חשוב להדגיש, שהשופטת קבעה במפורש שההוצאות ישולמו למבקשים (כאשר לחלק מהדירות יש יותר ממבקש אחד) ואכן בפועל, שולם סכום לפי מספר במבקשים שהיה גבוה ממספר הדירות.
בדרישת התשלום כתב העו"ד: "..יתרה זו נבקשכם להסדיר, כאשר בחלוקה לכל דירה המדובר הוא בסך של ----- ש"ח כולל מע"מ, לדירה ויצויין, כי החישוב לעיל הינו לפי ---- דירות."
האם על סמך הנ"ל, רשאי העו"ד להחליט על חלוקה שונה והנוגדת את הפסיקה של השופטת ?
אני גרה בבניין שיש לו 3 צינורות ביוב ראשיים-צינור לכל צד של בניין, כש-3 דירות מחוברות לכל צינור.
הייתה לי סתימה בשירותים, כתוצאה מסתימה בצינור הראשי, בגלל מגבונים שנתקעו "בברך" של השכנה מלמטה (היא עשתה ברך לא חוקית בצינור של 90 מעלות). ברור לכולם שהשכנה מהקומה האחרונה היא זו שזרקה מגבונים, אך היא לא מודה.
הסתימה נפתחה דרך פתיחת הביקורת אצלי במרפסת+הוצאת המגבונים.
אני שילמתי לאינסטלטור ופניתי לועד הבית כדי לקבל החזר על הכסף, בגלל שהסתימה היא בצינור הראשי ולא אצלי בבית. יתר על כן, אני סתם נתקעתי באמצע ולא קשורה בשום צורה לסתימה הזאת-הרי הסתימה הזאת היא כתוצאה של שני גורמים: המגבונים של השכנה מלמעלה, שנתקעו בזוית הלא חוקית של השכנה מתחתיי.
ועד הבית טוען כי אינו אמור לספוג את כל העלות, והתשלום צריך להתחלק בין שלושת הדירות שמחוברות לצינור.
האם ועד הבית צודק? האם אכן רק שלושת הדירות צריכות לשלם את העלות?
(ואם כן-האם בעלי הדירה צריכים לשלם או השוכרים בגלל שזה עקב שימוש במגבונים?)
1. לא לגמרי ברורה לי המחלוקת שלך עם הוועד. אם הם טוענים שזה לא רכוש משותף [וזו ורק זו הטענה שלהם], הרי שלא יקשה עלייך להוכיח שצינור המשמש יותר מדירה אחת הוא משותף לכל בעלי הדירות בבית המשותף, גם אם אינם משתמשים בו.
2. אם הם מודים שמדובר ברכוש משותף אך סבורים שהם לא חייבים לשלם לך כי לא הם הזמינו, אכן יכולה להיות בעיה.
חפשי על כך בארכיון הפורום, בטווח זמן של כמה שנים, את צמד המילים "ברטה רוס". מדובר בפסק דין מחוזי המגדיר את העקרונות להחזרת כספים לדייר על ידי הנציגות.
3. למרות האמור. עצם זה שאת אומרת שאנשי הוועד התייעצו בינהם ו"החליטו" ואף הודיעו לך שעלייך לתקן זאת, בהחלט עומדת לצידך.
אני ממליץ שבפניה בכתב תצייני עובדה זו. אם הם לא ישללו זאת זו תהיה ראיה עבורך שאכן כך הם עשו. [כרגע זו רק טענה שלך בלי הוכחה כי לא הקלטת אותם].
הועד לא מבין את התפקיד שלו, עליו לדאוג לכל הרכוש המשותף ולא להפיל את זה על כמה דירות. היית צריכה לפנות אליו. מחובתו לדאוג לתשלום התיקון. האם הבאת לידיעתו את גובה התשלום? שלא יגיד שלא מסכים למחיר.
השכנה מלמטה התקשרה אליי בהיסטריה שיש נזילה וכל התקרה שלה רטובה, שממש מטפטפים לה מים בדירה. אני כמובן יצאתי מיד מהעבודה וקראתי לאינסטלטור,כי הנחתי שכנראה יש אצלי סתימה בדירה שגורמת לה לנזילה. בסוף הרי התברר שהסתימה הזאת לא קשורה אליי...
כל הפתיחה עלתה 1170 (כולל מע"מ). ועד הבית באמת אומר לי שזה סכום מופרך לחלוטין וששדדו אותי לאור יום. אציין שהשכנה מתחתיי שאצלה הייתה הנזילה היא בעצמה בוועד הבית-ובהתייעצות עם חבר ועד בית נוסף, הוחלט שאני זאת שאזמין איזה אינסטלטור שאני רוצה (הם לא חייבו אותי להזמין אינסטלטור שלהם) זה מה שהזמנתי-וזה מה שעלה. לא יכולתי גם לשאול מראש את האינסטלטור בטלפון כמה זה יעלה, כיוון שלא הייתי בבית ובכלל לא ידעתי מה בעיה-רק ידעתי שלשכנה יש נזילה ואני חשבתי לתומי שזה בגלל סתימה בדירה שלי.
אני ממש לא רוצה להיכנס איתם לוויכוחים, חשובה לי מאוד שכנות טובה. אמרתי להם שוועד הבית זה שצריך לספוג את העלות (למרות שברור שוועד הבית לא אשם...) אבל אין מה לעשות. לצערי הם לא מוכנים לוותר, הם מתעקשים שאני צריכה להשתתף בהוצאות. אני לא יודעת מה לעשות...
לשלוח מכתב עם כל האסמכתאות לוועד ולדרוש החזר הוצאות אחרת תפני למפקח על הבתים משותפים או כל ערכאה משפטית אחרת לתבוע אותם. אם לא יגיבו- לשלוח מכתב נוסף מעורך דין ולחייבם גם בתשלום לעורך דין למכתב זה. עותק לכל הדיירים כמובן שיידעו מה קורה ויבינו שהם יצטרכו לשלם עבור זה.
1. התאמת פתח או שער כניסה לחצר הבית המשותף בלא שינוי מבנה הפתח או השער, צורתו או מידותיו, כגון התקנת מאחז יד, מגיף דלת, אינטרקום, לחצן קריאה, פעמון או דיבורית, שינוי מנעול כניסה למנעול קל יותר לתפעול, ושינוי מיקומם.
2. התאמת דלת או פתח כניסה לבית המשותף בלא שינוי מבנה הדלת או הפתח, צורתם או מידותיהם, כגון התקנת מאחז יד, מגיף דלת, אינטרקום, לחצן קריאה, פעמון או דיבורית, שינוי מנעול כניסה למנעול קל יותר לתפעול, ושינוי מיקומם.
3. התקנת מאחז יד, לרבות שינוי מאחז קיים או שינוי מיקומו.
4. בניית סף צדי בשביל גישה קיים למניעת דרדור כיסא גלגלים או לשם הכוונתו של אדם כבד ראיה.
5. התקנת אמצעי הרמה ידני, לרבות כבש, בין מפלסים, שאורכו אינו עולה על 8 מטרים וכשהפרש הגובה בין המפלס העליון לבין המפלס התחתון אינו עולה על 75 ס"מ, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר, כי אין בהתקנה כאמור כדי למנוע מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר ובטוח.
6. החלפה או התקנה של רשת ניקוז (גריל).
7. התקנת תאורה, לרבות תאורת חירום, בשביל גישה או בכניסה לבית המשותף וכן שינוי עוצמת תאורה.
8. שינוי גובה ספים, ובלבד שאין בביצוע השינוי כדי לגרום לתקלות במערכת הניקוז.
9. חספוס עדין של מדרגות או של ריצוף שביל גישה קיים, לשם מניעת החלקה.
10. התקנת שילוט הכוונה ומידע, לרבות הוספת אותיות מובלטות או כתב ברייל בשילוט קיים.
11. שינוי אבזרי חשמל, מחשוב, טלוויזיה ותקשורת קיימים והתאמתם לצורכי האדם עם המוגבלות ומידותיו.
12. שינוי אבזרי שרברבות, ביוב וניקוז, שלא כאמור בפרט 6 לחלק זה, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר, כי אין בהתאמה כאמור כדי לפגוע במערכות הבית המשותף.
13. שינוי גובה של התקנים ועזרים קיימים בבית המשותף, כגון תיבת מכתבים, ראי וברז שטיפה.
14. התאמת מקום חניה קיים שיוחד לבעל הדירה, בלא שינוי מיקומו, גודלו או צורתו.
חלק ב´
התאמות הטעונות הסכמת רוב בעלי הדירות
1. התאמת פתח או שער כניסה לחצר הבית, תוך שינוי מבנה הפתח או השער, צורתו או מידותיו, כגון הסרת מנעול השער, ביטול שער, הרחבת פתח והתקנת שער.
2. התאמת דלת כניסה או פתח כניסה לבית המשותף, תוך שינוי מבנה הדלת או הפתח, צורתם או מידותיהם, כגון הסרת מנעול הדלת, ביטול דלת או הרחבת פתח והתקנת דלת.
3. פתיחת פתח כניסה או שער נוסף לחצר הבית המשותף או לבית עצמו.
4. הרחבת שביל גישה קיים.
5. שינוי תוואי של שביל גישה קיים, לרבות סלילת שביל חדש.
6. הריסת גדרות, ובניית גדר, וגדר הגנה, או התקנת סידורי בטיחות בשביל גישה קיים, שאינם כלולים בפרט 4 בחלק א´ לתוספת זו, לשם מניעת פגיעה מכלי רכב או מציוד, נפילה, דרדור כיסא גלגלים או לשם הכוונתו של אדם כבד ראיה.
7. התקנת אמצעי הרמה ידני שאינו כלול בפרט 5 בחלק א´ לתוספת זו, או אמצעי הרמה חשמלי, מכני, אלקטרוני, הידרולי או אחר, בין מפלסים, לרבות כבש ומעליון, אך למעט מעלית כאמור בסעיף 59ו לחוק, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר, כי אין בהתקנה כאמור כדי למנוע מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר ובטוח.
8. החלפת ריצוף.
9. ביטול מדרגות קיימות, ביצוע שינוי במדרגות ובניית מדרגות כניסה לבית המשותף.
חלק ג´
התאמות הטעונות הסכמת בעלי הדירות שבבעלותם שישים אחוזים מן הדירות
1. התאמת פתח או שער כניסה לחצר הבית המשותף בלא שינוי מבנה הפתח או השער, צורתו או מידותיו, כגון התקנת מאחז יד, מגיף דלת, אינטרקום, לחצן קריאה, פעמון או דיבורית, שינוי מנעול כניסה למנעול קל יותר לתפעול, ושינוי מיקומם.
2. התאמת דלת או פתח כניסה לבית המשותף בלא שינוי מבנה הדלת או הפתח, צורתם או מידותיהם, כגון התקנת מאחז יד, מגיף דלת, אינטרקום, לחצן קריאה, פעמון או דיבורית, שינוי מנעול כניסה למנעול קל יותר לתפעול, ושינוי מיקומם.
3. התקנת מאחז יד, לרבות שינוי מאחז קיים או שינוי מיקומו.
4. בניית סף צדי בשביל גישה קיים למניעת דרדור כיסא גלגלים או לשם הכוונתו של אדם כבד ראיה.
5. התקנת אמצעי הרמה ידני, לרבות כבש, בין מפלסים, שאורכו אינו עולה על 8 מטרים וכשהפרש הגובה בין המפלס העליון לבין המפלס התחתון אינו עולה על 75 ס"מ, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר, כי אין בהתקנה כאמור כדי למנוע מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר ובטוח.
6. החלפה או התקנה של רשת ניקוז (גריל).
7. התקנת תאורה, לרבות תאורת חירום, בשביל גישה או בכניסה לבית המשותף וכן שינוי עוצמת תאורה.
8. שינוי גובה ספים, ובלבד שאין בביצוע השינוי כדי לגרום לתקלות במערכת הניקוז.
9. חספוס עדין של מדרגות או של ריצוף שביל גישה קיים, לשם מניעת החלקה.
10. התקנת שילוט הכוונה ומידע, לרבות הוספת אותיות מובלטות או כתב ברייל בשילוט קיים.
11. שינוי אבזרי חשמל, מחשוב, טלוויזיה ותקשורת קיימים והתאמתם לצורכי האדם עם המוגבלות ומידותיו.
12. שינוי אבזרי שרברבות, ביוב וניקוז, שלא כאמור בפרט 6 לחלק זה, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר, כי אין בהתאמה כאמור כדי לפגוע במערכות הבית המשותף.
13. שינוי גובה של התקנים ועזרים קיימים בבית המשותף, כגון תיבת מכתבים, ראי וברז שטיפה.
14. התאמת מקום חניה קיים שיוחד לבעל הדירה, בלא שינוי מיקומו, גודלו או צורתו.
חלק ב´
התאמות הטעונות הסכמת רוב בעלי הדירות
1. התאמת פתח או שער כניסה לחצר הבית, תוך שינוי מבנה הפתח או השער, צורתו או מידותיו, כגון הסרת מנעול השער, ביטול שער, הרחבת פתח והתקנת שער.
2. התאמת דלת כניסה או פתח כניסה לבית המשותף, תוך שינוי מבנה הדלת או הפתח, צורתם או מידותיהם, כגון הסרת מנעול הדלת, ביטול דלת או הרחבת פתח והתקנת דלת.
3. פתיחת פתח כניסה או שער נוסף לחצר הבית המשותף או לבית עצמו.
4. הרחבת שביל גישה קיים.
5. שינוי תוואי של שביל גישה קיים, לרבות סלילת שביל חדש.
6. הריסת גדרות, ובניית גדר, וגדר הגנה, או התקנת סידורי בטיחות בשביל גישה קיים, שאינם כלולים בפרט 4 בחלק א´ לתוספת זו, לשם מניעת פגיעה מכלי רכב או מציוד, נפילה, דרדור כיסא גלגלים או לשם הכוונתו של אדם כבד ראיה.
7. התקנת אמצעי הרמה ידני שאינו כלול בפרט 5 בחלק א´ לתוספת זו, או אמצעי הרמה חשמלי, מכני, אלקטרוני, הידרולי או אחר, בין מפלסים, לרבות כבש ומעליון, אך למעט מעלית כאמור בסעיף 59ו לחוק, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר, כי אין בהתקנה כאמור כדי למנוע מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר ובטוח.
8. החלפת ריצוף.
9. ביטול מדרגות קיימות, ביצוע שינוי במדרגות ובניית מדרגות כניסה לבית המשותף.
חלק ג´
התאמות הטעונות הסכמת בעלי הדירות שבבעלותם שישים אחוזים מן הדירות
שלום עו"ד שחל, אודה לעזרתך בסוגיה כדלקמן:
וועד הבית שכר את שירותי משרד עו"ד לשם הגשת תביעה למפקח על המקרקעין + תביעות לצוי מניעה + סכסוך שטח משותף נגד דייר מסויים בבית משפט השלום.
עורכי הדין התרשלו בתפקידם- לא הגיעו לדיונים וגרמו להוצאות ומחיקת התביעות תוך נזקים כספיים לועד.
בהסכם לעורכי הדין השתתפו הדיירים בעלות ייצוג בסך 500 ש"ח מכל דירה בבית המשותף (טרם רשום כבית משותף ופועל על פי התקנון המצוי).
כיום הועד מעוניין להגיש תביעת רשלנות מקצועית נגד עורכי הדין הללו-
האם לועד הזכות לעשות כן- מכוח ההסכמה קודמת אשר ניתנה לו למינוי העו"ד ומכאן אולי ניתן לגזור כי לועד הכוח גם לתבוע בשם הדיירים ברשלנות, או שאין בכוחו לעשות כן והתביעה צריכה לצרף את כל הדיירים באמצעות הועד תוך קבלת יפוי כוח מכל בעלי הדירות בבניין?
לסיכום- האם בעצם הועד יכול לתבוע בשם הדיירים את עורכי הדין שהתרשלו בתפקידם או שהועד חייב לקבל מחדש את הסכמת כל הדיירים לפני התביעה?
בנסיבות שתיארת אמליץ חד משמעית לוועד לקבל את אישור האסיפה כדי לא להכנס למהדורה שניה של הוצאה כספית והסתבכות משפטית. ממש לזמן אסיפה מיוחדת שהנושא הזה על סדר יומה ולהציג את כל הנתונים והפרטים בשקיפות מלאה. יתכן שכדאי לפני אסיפה כזו לוועד הבית לגשת לפגישת יעוץ עם עו"ד ואז להבין מה ההשלכות הצפויות של הליך כזה.
תביעת נזיקין אינה פעולה הנובעת מחוק המקרקעין, אלא מפקודת הנזיקין, ולכן, אינה נובעת מהחלטה זו או אחרת של אסיפת הדיירים, שהרי רוב באסיפה אינו מוסמך לכפות על המיעוט (או על דיירים שכלל לא השתתפו באסיפה) את דעתם בשאלה הנובעת מזכות קניינית. ולכן, יש לקבל ייפוי כוח בכתב מכל 100 אחוז של בעלי הדירות לצורך הגשת תביעת נזיקין. כך גם נקבע על ידי בית המשפט העליוון -
זוהי כמובן עצת אחיתופל. המלצתי ואני ממליץ על כך שוב שהנושא יעלה באסיפת דיירים וכך צריך לנהוג. הנסיון ללמד תורה בדרך מעוותת גורם נזק לדיירים ואני תקווה שלא ילכו שולל אחר עצותיך.
מבוא: בנין 8 דירות. אני מכהנת כוועד בית יחידה כעשר שנים. איש לא רצה ולא רוצה להחליפני. בזמן האחרון התעוררו חילוקי דיעות בעניין הקמת מעלית בבנין (להכניס פיל לפולקוואגו?!). כתוצאה מביקור ואחר כך כתיבת מסמך של אדריכל מקצועי מטעם האגודה ,נכתבה המלצה, שניסור של מדרגות הבנין לטובת מקום לפיר יכול לגרור לפגיעה בקונסטרוקצית הבניין הקיימת ולכן (אם בכל זאת נקבל את כל האישורים להקמת מעלית....) וצריך לקחת בחשבון שתוך כדי ניסור המדרגות שיתכם ויגרמו לזעזוע של הבנין, יצטרכו
לעשות חיזוקים חדשים לבנייו ולכן נצטרך להעסיק מלבד את חברת ההתקנה, גם אנשי מקצוע כמו מהנדס קונסטרוקציות, מהנדס חשמל, ועוד כמה בעלי מקצוע שילוו את הפרוייקט.
באופן אישי מטעמנו . נכנסתי ללחץ והחלטתי שאני לא תומכת בפרוייקט של הכנסת מעלית, ומכך אין רוב של 6 מתוך 8 דיירים לפרוטייקט.
השכנים המעוניינים, שכחו מה עשיתי עבורם במשך 10 שנים ובצורה מוסווית הטילו עלי חרם.... הודעתי בצורה מסודרת שב-/1/3 אפרוש מוועד הבית. עבר חודש ואיש לא מוכן ליטול את התפקיד... בעצה עם הפורום כאן נכתב לי כי בלית ברירה אצטרך לכתוב למפקחת על המקרקעין על המצב ולבקש כי תורה על חברה חיצונית לניהול הבנין, ובינתיים, ככל יכולתי שאמשיך לעשייה ההתנדבותית הזאת לפי יכולתי. החלטתי שלמרות הכעסים לא אנקוט בשיטת "אחרי המבול" ואמתין עוד קצת עד פנייתי למפקחת... בינתיים, המנקה את המדרגות עזבה מרצונה וכבר כחודשיים לא מצאתי/ מצאנו מנקה . בחמישי האחרון הזמנתי גנן לכיסוח הדשא (כיוון שהעשבים השוטים כבר קיבלו גובה רב! סכנה נחשים?!). כשהגנן החל לעבוד הגיע אחד השכנים מעבודתו (במדי שוטר משמר הגבול) ובצעקות רמות דרש מהגנן להפסיק לעבוד לאלתר וממני תבע בצעקות רמות
שלא אעז להתעסק בענייני הבנין כי התפטרתי מ-1/3 וחל עלי איסור מוחלט להשתמש בכספי הדיירים היינו להוציא צ´ק לגנן.
היו צעקות, היה רעש, היו כעסים והלב שלי עבד "שעות נוספות"... ה א מ נ ם???? ועדיין לא הובא לידיעתי כי מישהו מהדיירים רוצה לשמש כוועד בית!!! אגב, המשפחה היחידה שמהססת עם לקחת לידה את הנושא - מסוכסכת משפטית עם אחד הדיירים ובכלל עושה כרצונה ברכוש המשותף - מגדלת חתולים שלה בחצר המשותפת.....למורת רוחם של חלק מהדיירים.....
סליחה שלא יכולתי לקצר, הבאתי כאן כמה מארועי בית משותף בסכסוך....מקווה שתתנו מענה לארועים המתוארים. תודה רבה מאד
הדכן שצעק , אין לו סמכות לפטר את הגנן ומאחר וכך חייבים לשלם לו המגיע לו. אל תתחשבי בשכן- שלמי למי שצריך ולמי שהבניין מחוייב חוזית. פשוט, אל תספרי לאיש...
האם כל פעולה חוקית שועד עושה מחויבת דיווח ספציפי? אם היא הציגה עצמה כדואגת לעניינים כספיים כל עוד לא נבחר אחר, עליה לבצע ולשם מה שצריך ונקבע מראש. יש כאן עניין של אחריות אישית.
עלולה להתפרש שלא כהלכה.על גזבר לפרסם דוחות כספיים אחת לחצי שנה, וכן להביא עימו לאסיפה השנתית את כל החשבוניות וכו´. כלומר, בזמן כלשהו בעתיד הקרוב היא תיאלץ "לספר".
אכן הודעתי על התפטרותי החל מ 1/3/16.. בפועל, איש מהדיירים לא הסכים ולא מסכים עד היום לשמש בתפקיד ועד שזה אומר גם ענייני כספים (עדיין יש לי זכות חתימה על צ´קים, כמו בעבר) וגם עניינים לוגיסטיים ויש הרבה כאלה... מי כמוכן יודע... ובכל זאת לשאלתי בפורום זה השיב לי עו"ד שחל ומתשובתו הבנתי כי בגלל "כלל ההמשכיות" כדאי שאעשה מה שאני יכולה למען הדיירים, עד שיטופל העניין על ידי המפקחת על המקרקעין.. מכיון שאינני יכולה מבחינה מוסרית להתנהג בגישת "אחריי המבול" ומטעמים נוספים, החלטתי להשהות את המכתב למפקחת על המקרקעין עד אחרי חג הפסח למשל ואת המינימום הנדרש בענייני וועד הבית אני כן עושה. לכל מעשיי ופעולותיי יש שקיפות מלאה לכל דייר ודייר. למעשה, הם לא מתעניינים בכלל אלא אם כן רואים בעיניים מה קורה , כמו גיזום הדשא או סתימת ביוב , ובכלל אחת לחצי שנה אני נוהגת להמציא דו"ח הכנסות והוצאות. אחד הדברים שהפסקתי לעשותו בגלל "תשישות" ובאמת עייפות מעיסוקיי וועד הבית הוא עניין רישום הכספים. אני אוספת את כל הניירת הקשורה בכך ואם יימצא מחליף מדיירי הבניין הוא יקבל אותה ויעשה את הרישום!!! תודה לכם על כל התייחסות. אכן התרגשתי מאד בזמן כתיבת הארוע הארוך....