שלום אורח, לחץ להתחבר    הודעות אישיות    דף אישי    שכחתי סיסמא
אודות | צור קשר | פרסום באתר 

women

חסוך זמן וכסף!
שירות אישי למחפשי בעלי מקצוע לבית או לבניין!

המוקד לדייר של פורטל בית משותף דואג שבעלי מקצוע הוגנים ומקצועיים יתנו לך שירות. מלא את הטופס או התקשר אלינו לטלפון:

phon 072-2222150

פורום נדל"ן - תכנון ובנייה

מדור נדל'ן  | מאמרים | קישורים | שאלות נפוצות | הודעות מנהל | פניה למנהל הפורום

הפורום יעסוק בכל הנושאים וההיבטים בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, הנדסה ומדידות ותיווך וישמש למתן תשובות והכוונה ראשונית לשאלות הגולשים ולהחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות הקשורות לתחום.
מנהל הפורום:
ישראל שטיין.

פורום נדל

שתף את התוכן ברשת


תוכן הודעה בפורום
תגובה בפורום | חזרה לפורום


המשך נושא:
ישראל שטיין נשלחה על ידי:
07/09/2005 10:35:00 בתאריך:
גוף ההודעה:
1. הנני מפנה אותך שוב לכתבה לגבי הליכי רישוי בנייה, הכוללת בין השאר תיאור של הליך בקשה להיתר בבית משותף. התנאי להגשת הבקשה הינו החתמת כל אחד מהבעלים ו/או משלוח עותק הבקשה בצרוף הודעה המאפשרת לו להגיש התנגדות. ייתכנו הליכים נוספים לאחר הגשת הבקשה לרבות פרסומים.
2. שימוש בנכס שלא בהתאם ליעודו המאושר, כמוהו כבנייה בלתי חוקית על כל המשתמע מכך.
3. ממליץ שתבדוק הנושא תחילה בועדה המקומית.
בברכה
ישראל
שתף חברים:
קישור מצורף:   כיצד לקבל היתר בנייה

תגובות להודעה:

06/09/2005 15:15:00 avilax   הפיכת מחסן לדירה   הודעה עם תוכן
שלום,

ברשותי מחסן (כך רשום בטאבו) בקומת קרקע של בניין מגורים בשכונת מגורים סטנדרטית במרכז הארץ ללא חלונות וללא צנרת מים וביוב (רק חשמל). ברצוני להפכו לדירת מגורים לצורך השכרתו - לפיכך יש לי כמה שאלות:
1) אל מי צריך לפנות על מנת לשנות את יעוד הנכס ממחסן לטאבו? לעיריה? לטאבו? האם סביר ששינוי יעוד כזה יאושר או שהאינטרס של הגוף המאשר הוא הפוך? מה סדר גודל העלויות הכרוכות בכך?
2) אם ברצוני לפתוח חלונות לפחות לשני כיווני אויר אל מי לפנות? מה העלויות הכרוכות באישורים לכך (ללא העבודה עצמה)?
3) כיצד מייצרים באופן חוקי תשתית ביוב ומים בנכס? למי פונים ואילו אישורים צריך? מה העלויות הכרוכות בכך (ללא העבודה עצמה)?
4) האם אני צפוי לאיזשהו היטל או מיסוי עקב השינוי הנ"ל בעת מכירת הנכס? אם כן, האם יהיה אפשרי להשיב את הנכס ליעודו המקורי כמחסן לפני המכירה?
5) האם הדבר צפוי לשנות את הארנונה המוטלת על הנכס? אם כן, האם הארנונה צפויה לעלות או לרדת?

תודה מראש,
אבי.
06/09/2005 22:32:00 ישראל שטיין   הפיכת מחסן לדירהקישוק מצורף להודעה     
לאבי שלום רב,
לשאלתך מספר היבטים, כשהעיקרים ביניהם הנם ההיבט התכנוני וההיבט הקנייני.
ההיבט התכנוני:
1. הכתובת לשינוי השימוש במחסן הנו הועדה המקומית לתכנון ולבניה באזור מגוריך.
ככלל, זכויות בנייה נקבעות בתכנית המתאר (תב"ע) שחלה על הנכס. התכנית קובעת, בין השאר, את מספר יחידות הדיור המותרות על המגרש, את השטח המרבי המותר לבנייה ואת מספר הקומות. כמו כן, יש להבחין בין השטחים המיועדים לשימושם של הדירות (שטחים עיקריים ) ושטחים נלווים המיועדים לשמש את הדירות עצמן (שטחי שירות).
מחסן הנו שטח שירות. לכן, סביר להניח שהקבלן שבנה את הבניין ניצל את מלוא זכויות הבניה.
2. פתיחת חלונות הנה פעולה הטעונה קבלת היתר בנייה כדין. גם כאן הכתובת היא הועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
3. במיסגרת הליך בקשה להיתר, יש להגיש למחלקות הרלוונטיות ברשות המקומית בקשה + תכנית לחיבור המים והביוב.
4. מתן היתר כרוך בתשלום מיסי בנייה והיטלי פיתוח על פי הנהוג ברשות המקומית וייתכן גם היטל השבחה. השבת הנכס, למצבו המקורי תהיה כרורכה בקבלת היתר מחדש.
5. ככלל, ארנונה משלמים על פי השימוש בפועל בנכס. ברשויות רבות הארנונה למחסנים מהווה בין רבע לשליש מהארנונה למגורים.
6. עם זאת, כפי שציינתי לעיל, הסיכוי שנותרו זכויות בנייה בנכס קלוש ביותר. גם כאשר נותרו זכויות עליך לעמוד בדרישות רבות לרבות בניית ממ"ד.
7. בנוסף לכך, קיימות, כאמור, מגבלות גם מההיבט הקנייני. במידה ונותרו בנכס זכויות בנייה שטרם נוצלו (לרבות יחידה נוספת), הרי אלה שייכות לכלל הדיירים בבית המשותף וכל שינוי מחייב קבלת הסכמה של גל השותפים לנכס.
אני מצרף בזה קישור ל-2 כתבות הנוגעות לעניין.
בברכה
ישראל שטיין

מתי נחוץ היתר בנייה?
<a href="http://www.bestbait.co.il/magazine/showArticle.asp?id=67"; Target="_BLANK"><b>http://www.bestbait.co.il/magazine/showArticle.asp?id=67</b></a>;
תשובתי הנה בבחינת מידע כללי ואינה באה להחליף יעוץ משפטי / מקצועי ספציפי
07/09/2005 01:21:00 avilax   שאלות Follow up...        
מר שטיין היקר,

תודה רבה לך על תשובותיך הארוכות, המפורטות והמהירות!
ברשותך אוסיף שאלות בנושא:
1. האם הועדה המקומית לתכנון ובניה אינה חלק מהעיריה? אם כן, והיות שהארנונה על דירה גדולה באופן משמעותי מהארנונה על מחסן האין זה אינטרס של הועדה לאשר שינוי כזה? האין זה אמור לגרום לכך שגם אם אחוזי הבניה נוצלו הבקשה תאושר?
2. בהנחה שהקבלן ניצל את מלוא אחוזי הבניה, האם נכון לומר שברוב המקרים בקשה כזו להסבת מחסן לדירה לא תתקבל?
3. האם קיים מנגנון pre-ruling שלפיו אני יכול לדעת מראש אם בקשת שינוי ממחסן לדירה תתקבל לפני הגשת בקשה כזו עם כל ההיטלים והאגרות הכרוכות בכך? (הדבר דרוש למקרה שרוכש של המחסן היה רוצה לדעת שהדבר אפשרי לפני רכישת הנכס מבלי לקחת "הימור" על תוצאות התהליך) כמובן שחשוב לי לדעת אם אידור מקדמי כזה מחייב את הועדה משפטית ואם כן לכמה זמן קדימה? מה העלויות הכרוכות בהליך כזה?
4. המחסן שברשותי אינו שייך לשום דירה (עובדה שהוא ברשותי ואין ברשותי שום דירה אחרת בבניין...) - האם הוא עדיין נחשב כמשרת את אחת הדירות? אם לא - האם זה משנה את פני התמונה ו/או את תשובותיך?
5. האם בשנותי מחסן בגודל 27 מ"ר לדירה אצטרך לבנות ממ"ד? גם במחסן/דירה ישנים?
6. האם עלי לקבל את הסכמת כל/רוב הדיירים לשינוי?
7. אם אינני טועה צירפת לתשובתך פעמיים את אותו מאמר. האם תוכל לצרף את המאמר השני שהתכוונת אליו?
8. האם אוכל לבקש היתר לתוספת חלונות והתחברות למים+ביוב מבלי לשנות את המחסן לדירה? ומה הסיכויים שדרישה זו תאושר? האם גם לכך דרושה הסכמת כל/רוב הדיירים?
9. מה הבעיות שיכולות לצוץ אם המחסן (שיעודו לא השתנה) יושכר למגורים? ומה הסנקציות שיכולות להנקט כנגד בעליו וכנגד השוכר?

תודה,
אבי.
07/09/2005 09:16:00 ישראל שטיין   שינוי שימוש במחסן - המשךקישוק מצורף להודעה           
לאבי שלום,
1. הועדה המקומית יכולה להיות חלק מהעירייה או שהיא ועדה משותפת למספר רשויות. בכל מקרה, הועדה היא ישות משפטית נפרדת. הועדה אינה פועלת משיקולי ארנונה, והיא מחוייבת לפעול על פי הוראות התב"ע.
2. בהנחה שנוצלו זכויות הבניה, אין זה מסמכותה של הועדה המקומית לאשר את הבקשה. במצב כזה, הדרך היחידה לשנות את הזכויות היא באמצעות הכנת תב"ע חדשה, אשר הליך אישורה מורכב למדי.
3. חובה לגשת לועדה המקומית ולברר את כל הנתונים הרלוונטים למקרה שלך, וכל מה שכרוך בכך. מומלץ גם לבקש מידע בכתב הנמסר תמורת תשלום.
4. איני יודע כיצד נרשם מחסן על שמך מבלי שתהיה לו זיקה לדירה, שכן מצב כזה נוגד את חוק המקרקעין. בכל אופן, גם כשותף חיצוני, הנך עדיין שותף וזקוק להסכמות על פי דין.
5. הוראות פיקוד העורף מחייבות בניית ממ"ד בכל דירה חדשה. אולם, אם במבנה קיים מקלט שעשוי "לכסות" יחידה נוספת , תוכל להגיש בקשה לפטור.
6. ככלל, ליחידה נוספת יש לקבל הסכמה של כל הדיירים, אולם יש לבחון הנסיבות הספציפיות של המקרה שלך ואת תקנון הבית המשותף.
7. רצ"ב.
8. כל הליך של בקשה להיתר טעון הסכמה / שמיעת התנגדות של בעלי הדירות.
9. בניה ללא היתר עלולה לגרור נקיטת הליך פלילי מהועדה המקומית שבסופו של דבר יינתן צו הריסה. כמו כן, גם לבעלי הדירות נתונה האפשרות לנקוט הליכים.
07/09/2005 09:58:00 avilax   שאלה              
1. בהליך של יצירת חלונות וחיבור לביוב + מים - האם ה"הסכמה/שמיעת התנגדות" משמעותה שעלי להחתים אותם על דבר מה בעצמי או שמשמעותה פרסום בעיתונות (או במדיה אחרת?) שקוראת למתנגדים לפנות מיוזמתם ולהביע התנגדות (או אופציה שלישית)?
2. בקשר לנקורה מספר 9 בתשובתך - לא שאלתי מה יקרה אם הבניה תהיה ללא היתר אלא אם הנכס יושכר למגורים ללא שינוי יעודו (נניח שהשינויים הפיזיים של פתיחת חלונות וחיבור לביוב ומים נעשו בו באישור מבלי לשנות את היותו מחסן - אלא אם אתה טוען שהדבר לא ייתכן ללא שינוי המחסן לדירה..). במצב כזה מה יכול להעשות כנגד הבעלים ו/או הדייר (כי הרי אין מה להרוס או להוציא צו הריסה כנגדו...)?

תודה,
אבי.
07/09/2005 10:35:00 ישראל שטיין   ההודעה מוצגת     המשךקישוק מצורף להודעה                 
1. הנני מפנה אותך שוב לכתבה לגבי הליכי רישוי בנייה, הכוללת בין השאר תיאור של הליך בקשה להיתר בבית משותף. התנאי להגשת הבקשה הינו החתמת כל אחד מהבעלים ו/או משלוח עותק הבקשה בצרוף הודעה המאפשרת לו להגיש התנגדות. ייתכנו הליכים נוספים לאחר הגשת הבקשה לרבות פרסומים.
2. שימוש בנכס שלא בהתאם ליעודו המאושר, כמוהו כבנייה בלתי חוקית על כל המשתמע מכך.
3. ממליץ שתבדוק הנושא תחילה בועדה המקומית.
בברכה
ישראל
07/09/2005 11:07:00 avilax   תודה רבה!                    
תודה רבה לך על הפירוט והמהירות!

eyeweb בניית אתרים לעסקים