שלום פליקס
אנחנו לפני קניית דירה ולא מבינים במשכנתאות.
רצינו לדעת ערך הדירה 1,715,000 הון עצמי כ- 600,000
כניסה משוערת עוד כ- שנתיים.
שאלה האם כדי לקחת משכנתא היום בשביל לשמור על הריביות? או לחכות ולקחת את המשכנתא רק בעוד שנה?
מה הצורה בה אתה ממליץ לקחת את המשכנתא פריים מדד וכ"ו?
האם כדי לשלם לחברת יעוץ משכנתא פרטית.
אנו גרים בדירה נוספת של הורי שאנו משלמים רק תיפעול (מים חשמל וכ"ו). ברגע שנעבור לדירה החדשה (עוד כשנתיים) אנו נשכיר את הדירה והכספים יועברו אלינ כ- 4000 ש"ח בחודש הדירה אמורה לעבור על שמיינו בעוד כ- 3-4 שנים.
הכנסות נטו ממשכורות 13500 ש"ח.
כמו כן ישנה הוראת קבע חוב של קרוב משפחה שמעביר אלינו 2500 ש"ח כל חודש לתקופה של עוד 7 שנים.
שלום רב,
הגיע תורי לקחת משכנתא ורציתי לדעתכיצד עליי לבחור את תקופת ההחזר? (15 או 25 שנה).
נניח שיכולת ההחזר שלי היא 7.5 אלף בחודש וגובה המשכנתא 0.9 מליון, כך לפי ריבית של 5.5 אחוז אני יכול לעמוד ב-15 שנים. אולם אם הריבית תעלה ל-7% אני אחרוג מיכולת ההחזר החודשית. האם אז אוכל למחזר משכנתא ולהאריך את התקופה כך שההחזר החודשי ייקטן ל-7.5 אלף? מה ההשלכות של זה?
תודה רבה,
ירון.
אם אני מניח שהריבית על המשכנתא תעלה (מדד, פריים), האם נכון לומר שבמקרה כזה ישנה עדיפות לקרן שווה על פני שפיצר? לפחות יותר נקודות לקרן שווה על פני מצב בו ההנחה הפוכה לזו המוצגת במשפט הראשון?
לאור הריביות הנמוכות הקיימות כיום בשוק המשכנתאות, אני לא רואה סיבה מדוע שבנק המקור יעניק ריביות טובות יותר מאשר בבנקים האחרים, מכיוון שאתה כבר לקוח הבנק ולבנק אין שום אינטרס להביא לך ריבית יותר טובה ממה שיש לך היום... ובכל זאת, האם לרוב, בנק המקור ימצא לנכון "לשמור" על הלקוח וכן לתת לו ריבית טובה כמו שבבנקים אחרים מציעים (לאחר עמידה על המקח והבעת רצון לעבור) או לחלופין לסרב לכך? הלא גם ככה הוא לא מפסיד (יש הפרשי ריביות, עמלות פרעון מוקדם ...)
שורה תחתונה: 1) אני באמת הייתי רוצה להישאר בבנק המקור (דיסקונט), אך האם זה נדיר שבנק המקור מתכופף להצעות נגדיות חתומות ע"י בנקים אחרים לצורך מיחזור? 2) איזה סדר גודל של הפרשי ריבית ניתן להשיג בין הסניפים של אותו בנק ?
שלום,
יש לנו הכנסה של 18 אש"ח בחודש.
הוצאות קבועות של 8 קבועות.
מהו תמהיל המשכנתא הרצוי לסכום שך 500 אש"ח.
אנחנו רוצים לסיים את המשכנתא ב-10 שנים הקרובות.
תודה
פניתי לבנק לאומי שזה אותו הבנק שלקחתי את אותה משכנתא שברצוני למחזר-110,000 שח, והם הציעו לי פריים מינוס 0.4 ולא מוכנים להתגמש . על המשכנתא הנוספת של 80,000 שח שברצוני לשחרר מהמסגרת שיש לי שם(הערת האזהרה בטאבו הינה על סכום גדול בהרבה), הם רוצים ריבית פריים +0.5. אלו ריביות גבוהות , ואני חוששת שהבנק מנצל את העובדה שיש לי כבר הערת אזהרה והכל מוכן , לא צריך לרוץ ואין שום הוצאות, ולכן מתעקשים על הריבית הגבוהה. מה אתה מציע לי לעשות?
המשכנתא שלנו מוחזרה כבר לפני כשנתיים ומחולקת כיום כך (כולל הפרשי היוון, קנסות וכל מרעין בישין אחרים):
310,000 ש"ח בפריים מינוס 1.1% לעוד 18 שנה.
330,000 ש"ח צמוד מדד פלוס 4.1% קבועה לעוד 18 שנה.
זכאות (מימים עברו שעוד היו מענקים) בסך 80,000 ש"ח בצמוד מדד פלוס 4% (נשארו עוד 15 שנה מתוך 25 במקור), ועוד 15,000 ש"ח יתרת מענק לעוד 3 שנים.
כמובן שאת החלק של הפריים אין סיבה להחליף עכשיו (מציעים פריים מינוס 0.7%), אז בדקתי לגבי הצמוד מדד:
מציעים 3.1% ל-18 שנה (התקופה המקורית שנשארה לנו) או 2.7% ל-15 שנה. מכיוון שקיצור התקופה יגדיל לי את ההחזר בלמעלה מ-200 ש"ח אני לא מעוניין (מה גם שקיימת גם החשיפה לעליית הפריים), אז האם כדאי למחזר את הצמוד מדד לאותה תקופה של 18 שנה ?
ושאלה נוספת - אני רוצה למחזר גם את הזכאות - האם ניתן למחזר רק את חלק ההלוואה בזכאות ולהשאיר רק את המענק כמו שהוא עד לסיומו בעוד 3 שנים ? פעם 4% בזכאות היה נחשב הטבה והיום אני מקבל 2.7% לתקופה של 15 שנים שנשארו לי.
לפני 9 שנים לקחתי משכנתא בסכום של חצי מיליון ש"ח לאחר ברור לצורך מחזור משכנתא עדיין יש לי חוב של חצי מיליון ש"ח מאחר ושלמתי עד כה את הריבית, האם כדאי למחזר או להשאיר כםי שהיא ולגמור בעוד 15 שנים במקום 25 שנה באם המחזר?
יש לי כרגע משכנתא על 110000 שח פריים מינוס 0.9 בלון.
כלומר, משלמים רק את הריבית.
המשכנתא בקרוב דורשת פירעון, מאחר ומלכתחילה היתה ל-4 שנים בלבד.
לצערי, אנו נאלצים למחזר אותה, ואף להגדיל אותה, מאחר והגדלנו חובות. מעוניינים להגדיל אותה בעוד 800000 שח.
שווי הנכס הינו 2 מליון, כך שאין בעיה, רצינו לבדוק מה המשכנתא המועדפת לנו ובאיזה בנק נוכל לקבלה תשלום חודשי 1500 שח .
אנחנו 3 לווים, 2 צעירים ו אחת בת 56, האם אנחנו חייבים בלקיחת משקנתא לבתח גם את הלווה שמעל גיל 56? בלאומי אומרים שלא ובהפועלים נראה לי שפקידה לא כל כך מבינה, לכן אני פונה אליכם.
תודה
ליז
קודם כל תודה על העזרה.
עלי לציין שההצעות שפירטתי כאן של איגוד וטפחות הן אחרי 10/10, רק של משכן מלפני. כמו כן אני מצרפת יתרה עדכנית לסילוק.
להזכיר - אנחנו ממחזרים משכנתא בעיקר על מנת להוריד את ההחזר החודשי. אין בעיה של אחוזי מימון. המשכנתא המקורית נלקחה בדיסקונט לפני 4 שנים, ב-3 מסלולים: משתנה כל 15 ש´ ל-30 ש´, קבועה ל-25 ש´, זכאות ל-25 ש´.
לאחר שסקרנו כמה וכמה בנקים (דיסקונט, איגוד, טפחות, משכן, לאומי, ירושלים) אלה המסקנות:
- בדיסקונט אין לנו מה לחפש, הריביות למי שאין לו עו"ש אצלם גבוהות מאד יחסית לאחרים. למרות שהמשכנתא אצלם ומיחזור אצלם היה יכול לחסוך קצת כאב ראש.
- לאומי ובנק ירושלים יקרים יחסית
טפחות מציעים:
* קבועה ל-20 ש´ בריבית 3.65% (ל-25 ש´ - ריבית גבוהה)
* פריים ל-25 ש´ P-0.75
* משתנות ל-25 ש´: כל שנה - 1.93%, כל 2.5 - 1.91%, כל 5 - 3.05% (לפי עוגן גיוסים). בגדול בילבלו אותי מאד כי הציעו לא לקחת כלל קבועה ולחלק בין פריים ו-3 המשתנות (כולן יחד).
משכן מציעים:
* קבועה ל-15 ש´ 3.52% (ל-25 ש´ - ריבית גבוהה)
* פריים ל-25 ש´ P-0.6 או ל-30 ש´ P-0.5
* משתנה ל-25 ש´ כל 3 - 1.95% (לפי עוגן אג"ח גליל)
* משתנה ל-30 ש´ כל 5 - 2.85% (לפי עוגן ריבית ממוצעת)
איגוד מציעים:
* קבועה ל-25 ש´ 3.8%, ל-20 ש´ 3.5%
* פריים ל-25 ש´ P-0.8
* משתנה ל-25 ש´ - כל 2.5 - 1.5%, כל 5 - 3.37% (לפי עוגן אג"ח גליל)
* עוגן מק"מ משתנה כל שנה - 2.7%
על פניו איגוד הכי זולים פרט למשתנה כל 5 שהיא לא אטרקטיבית.
שאלתי לגבי התמהיל - איך לחלק, כי יש מקומות שהציעו לא לקחת בכלל ריבית קבועה, ואותי מפחידה החוסר ודאות שבמשתנות ובפריים.
האם צריך לחשוש ממשתנה שהיא כל מעט שנים - 2.5/3 לעומת 5 - למרות הריבית המאד נמוכה יחסית.
כמו כן מה דעתך על עוגן מק"מ
ובמשתנות האם יש הבדל מהותי בשינויי ריבית בין העוגנים השונים (גיוסים, ריבית ממוצעת, אג"ח)
תודה רבה!
שלום רב ,
סכום המשכנתא הכולל הוא 480000 ש"ח. ל17 שנים(נלקח לפני שנתיים)
כיום לאחר החזר חלקי נותר 290000 ש"ח לפי הפירוט הנ"ל.
100000 כהלוואת גישור P-0.6
100000 P-0.8
86000 חצי קבועה בריבית 4.07% צמודה(+עמלת פרעון 6500 )
שאלתי האם כדי למחזר את החצי קבועה ?
בבנק מצעים לי לקצר ל 10 שנים בריבית של 2.4%
ההאם זה כדאי ?
שלום!
אני פניתי לפורום הזה בעבר לגבי ייעוץ איזה מסלול לקחת , אבל הבנתי שזה גדול עלינו, ועכשיו מצאנו דירה אחרת יותר זולה וכבר סוגרים חוזה, וסכומים השתנו , להלן פרוט חדש:
אנחנו 3 אנשים , שרוצים לקחת משקנתא: אני וחבר בני 32 ואמא בת 56.
הכנסות שלנו סה´´כ 18500 ש´´ח.
מחיר דירה שרוצים לקנות - הוא 1280000 , הון עצמי 10% , ונשאר לנו לקחת 90% שזה 1152000 ש´´ח + 46000 ש´´ח בערך EMI.
בנק הפועלים מציע הכל ל30 שנה (רק בנק הפועלים מאשר 90 %):
• קבוע צמודה 5%
• חצי קבוע 4.43%
• פריים 2.25%
• משתנה 2.25% כל שנה, אג´ח
• משתנה 4.07% כל 5 שנים , אג´´ח
• זכאות פועלים 85000ש´´ח, 18 שנה 3.59%
• יש לנו גם אפשרות לקחת זכעות של המדינה עד 10 שנים בארץ(זה לעולים )
איזה מסלולים כדי לבחור לאיזה סכומים ולכמה שנים במצב זה? עם נוח לך אני אתקשר אליך מחר או יום אחר.
בתודה מראש. ליז
להלן ריביות ומסלולים שקיבלנו ממשקן לאחר מיקוח, האם זה בסדר? אם לא אז מה ניתן לשפר? : זכאות פועלים - 84800ש´´ח - 15 שנה - 2.81% פריים - 545000- 25 שנה P-0.5 משתנה אג´´ח כל 3 שנים - 420000ש´´ח - 25 שנה - 2.4% קבוע צמודה - 156000שייח - 15 שנה - 4.5% בתודה מראש ליז
שלום,אנו זוג שמרוויח בערך 12000 ש"ח בחודש מעוניינים במשכנתא של 595000 ש"ח ,בדיסקונט הציעו מסלול פריים לא צמוד מדד-1.7% ,מסלול קבוע צמוד מדד 4.01% ומסלול משתנה כל 5 שנים +מדד 2.62%(2.55+0.07).
תקופת המשכנתא-20 שנה.
אודה לך למתן תמהיל ראוי -יש לציין שיכול להיות שיהיה אפשרי לסגור חצי מהמשכנתא בתוך 3 שנים...
תודה
אבי
שלום, אני קניתי מגרש בשווי 850000 ש"ח ץשילמתי עבורו. עכשיו אני רוצה לקחת משכנתה ל בניית בית.משכנתא מבוקשת לבניית בית 1000000 ש"ח
כדי שההחזר יהיה סביר ממליצים לי בבנק לקחת ל25 שנה.
הכנסה חודשית שלנו 20000 ש"ח .
ש"ח 94800 זכאות הפועלים ל18- שנה ריבית3.37%
(P-0.85% ל -25 שנה (1.4% )
כל 3 שנה בריבית 2.38% - A עוגן
- ריבית משתנה כל 5 שנה 3.25% עוגן B
משתנה כל 2,5 שנה צ.מ. 1.5%
לא צמוד מש´ כל שנה על בסיס מק"מ ל 25 שנה ריבית 2.7%
מה לקחת ואיך? האם כדאי לחלק?
יש אופציה אחרת שכדאי?
תודה מראש.
אני צריך את פרטים רבים נוספים למען תשובה מעמיקה יותר בהקשר להרכב התמהיל בין אם מבחינת המסלולים ובין אם מבחינת הסכומים בכל אחד מהמסלולים.
הייתי רוצה להבין את הפרופיל הפיננסי שלכם, כולל עיסוק, יציבות ופוטנציאל לעתיד מבחינת תעסוקה.
כמו כן, חסרים לי פרטים לגבי עסקה עצמה, טווח בנייה (מבחינת הזמן) ושלביה, כי הדבר בין היתר משפיע באופן חד משמעית על התמהיל ועדיפות ביצוע של מסלולים אלו או אחרים.
משכנתא שנלקחה לפני 4 שנים בדיוק לפי החלוקה:
98000 (זכאים) 4% ל-20 שנה
450000 4.65% (קבועה) ל-25 שנה
200000 4.44 (משתנה באמצע התקופה) ל-30 שנה
סה"כ 748000 הכל צמוד למדד.
ההחזר החודשי גבוה לנו למרות התקופות הארוכות - כ-4400 לחודש.
האם בריביות שיש היום בשוק שווה להיכנס לכאב ראש של מיחזור? כמה זה יכול לחסוך בהערכה גסה? ואיך עושים כזה תהליך?
שלום אני מצרפת את היתרה לסילוק עדכנית ללפני כשבוע. תיקון טעות שלי בנתונים למעלה - הזכאות היא ל-25 שנה. להזכיר שמטרתנו העיקרית להקטין החזר חודשי.
בינתיים קיבלנו מספר הצעות: בדיסקונט שם לקחנו את המשכנתא הצעות מאכזבות. גם המליצו לא למחזר את הזכאות: - קבועה ל-25 שנה בריבית 4.39% - פריים ל-25 שנה בריבית P+0.05 - משתנה כל 5 ל-30 שנה בריבית עוגן + 0.5 (3.05) בלאומי מאד ממליצים על פריים ולא לקחת בכלל קבועה: - קבועה ל-15 שנה בריבית 3.7, ל-25 שנה ריביות מאד גבוהות (בטוח מעל 4.5) - פריים ל-30 שנה בריבית P-0.5 - משתנה כל 5 ל-25 שנה בריבית עוגן + 0.8 (משתנה כל שנה ל-30 שנה בעוגן + 0.3) בבנק ירושלים: - קבועה ל-25 שנה בריבית 4.5, ל-20 שנה ניתן לקבל בריבית 3.7 - פריים ל-20 שנה בריבית P-0.5 - רק עד 150K מעל זה הריבית גבוהה יותר - משתנה כל 5 ל-25 שנה בריבית עוגן +0.4 - הצעו גם מסלול של עוגן מק"מ, משתנה כל שנה ואינו צמוד למדד, בריבית מק"מ + 1.65 (כיום 3.35)
נלך כמובן לעוד בנקים וגם יש בכוונתנו לחזור להתמקח בדיסקונט - בכל זאת שם יהיה הכי נוח מבחינה בירוקרטית. מספר שאלות אליך: - האם אכן אלה הריביות הקבועות לתקופה של 20+ שנה? לא קיבלנו אף הצעה של פחות מ-4 (חוץ מהמבצע של בנק ירושלים). - האם אכן כדאי לא לקחת בכלל ריבית קבועה? אני קצת חוששת. - האם לא עדיף עוגן מק"מ על פריים בגלל שמשתנה רק אחת לשנה? - איך היית מחלק מבחינת מסלולים פחות או יותר - כמה פריים, כמה ריבית משתנה, כמה קבועה? - אולי נכון יותר כלכלית, בגלל הקנס הגבוה במסלול של המשתנה שלקחנו, להישאר בדיסקונט, להשאיר את המשתנה והזכאות, ולמחזר רק את הקבועה - אולי לפריים?
לאחר שסקרנו כמה וכמה בנקים (דיסקונט, איגוד, טפחות, משכן, לאומי, ירושלים) אלה המסקנות: - בדיסקונט אין לנו מה לחפש, הריביות למי שאין לו עו"ש אצלם גבוהות מאד יחסית לאחרים. למרות שהמשכנתא אצלם ומיחזור אצלם היה יכול לחסוך קצת כאב ראש. - לאומי ובנק ירושלים יקרים יחסית להזכיר אנחנו מחפשים להוריד את ההחזר החודשי. טפחות מציעים: * קבועה ל-20 ש´ בריבית 3.65% (ל-25 ש´ - ריבית גבוהה) * פריים ל-25 ש´ P-0.75 * משתנות ל-25 ש´: כל שנה - 1.93%, כל 2.5 - 1.91%, כל 5 - 3.05% (לפי עוגן גיוסים) משכן מציעים: * קבועה ל-15 ש´ 3.52% (ל-25 ש´ - ריבית גבוהה) * פריים ל-25 ש´ P-0.6 או ל-30 ש´ P-0.5 * משתנה ל-25 ש´ כל 3 - 1.95% (לפי עוגן אג"ח גליל) * משתנה ל-30 ש´ כל 5 - 2.85% (לפי עוגן ריבית ממוצעת) איגוד מציעים: * קבועה ל-25 ש´ 3.8%, ל-20 ש´ 3.5% * פריים ל-25 ש´ P-0.8 * משתנה ל-25 ש´ - כל 2.5 - 1.5%, כל 5 - 3.37% (לפי עוגן אג"ח גליל) * עוגן מק"מ משתנה כל שנה - 2.7%
על פניו איגוד הכי זולים פרט למשתנה כל 5 שהיא לא אטרקטיבית. שאלתי לגבי התמהיל - איך לחלק, כי יש מקומות שהציעו לא לקחת בכלל ריבית קבועה, ואותי מפחידה החוסר ודאות שבמשתנות ובפריים. כמו כן מה דעתך על עוגן מק"מ ובמשתנות האם יש הבדל מהותי בשינויי ריבית בין העוגנים השונים (גיוסים, ריבית ממוצעת, אג"ח) תודה רבה!
.jpg "אבי סופר איירפורטסיטי")
.jpg "** דף נחיתה הוט")
.jpg "** דף נחיתה לרכישת וילונות")
.jpg "** ייעוץ לחיסכון במשכנתא")
