שלום רב
יש לי שני משכנתאות ואני מעוניין לדעת את כדאיות המחזור.
בית להשקעה - שכ"ד נכנס 2400
שווי נכס משוערך 420K ש"ח +-
יתרות לסילוק:
זכאות 28900 ריבית 4.5 סיום 01/08/2023
מענק 16800 סיום 01/08/2023
(דורש פרי פסו)
משלימה 86300 ריבית 4.55 סיום 01/07/2025
משלימה 50823 ריבית 4.4 סיום 01/07/2018
משלימה 41236 P-0.6 סיום 01/07/2018
סה"כ כ
הצעה מטפחות למחזור ניתן לשחק בסכומים במסלולים השונים:
קבועה צמודה 60 חודשים 60K ריבית 1.05%
קבועה צמודה 120 חודשים 50K ריבית 1.80%
קבועה צמודה 180 חודשים 50K ריבית 2.15%
פרים 180 חודשים 50K ריבית P-0.85
האם ההצעה אטרקטיבית?
האם אלו ריביות ומסלולים טובים - בהנחה שתוך 5 שנים מתפנים לי כ 1000 ש"ח בחודש
כמו כן יש לי משכנתא נוספת בטפחות עליה אני יכול "להעמיס" סכומים אלו ולשחרר את הבית הנ"ל משעבוד.
שאלת השאלות - האם הבנק בו נמצאת המשכנתא (במידה וזה כולל שעבוד הנכס ללא העמסה על משכנתא אחרת) חייב לתת לי פרי פסו למענק הזכאת??
הפקידה בבנק אומרת שגם לזכאות הם נותנים פרי פסו מדרגה שניה בלבד. (מדובר בבינילאומי)
אני קורא ומתרשם בעיון מהעצות והמאמרים שלך, שעלים בהחלט מגיע לך שאפו. רציתי בייעוצך לגבי הרכב המשכנתא אותה לקחתי לפני כמה חודשים במשכן הפועלים. הסכום הוא 740K ש"ח בתוספת EMI, השכר החודשי הוא 12500 ש"ח, והחזר החודשי הוא 3,700 ש"ח:
390,000 ש"ח - P-0.83% ל-25 שנה
250,000 ש"ח - צמוד מדד בריבית משתנה עוגן+2%, ל-20 שנה עם תחנה כל 4 שנים
100,000 ש"ח - צמוד דולר בריבית 2.35% (ליבור+1.75%) ל-20 שנה
כמו כן, חווה נא דעתך מתי מומלץ לבצע בדיקה על מיחזור המשכנתא/חלקי
תמחזר מהר ככל הניתן (בתנאי שכבר קיבלת חזקה בדירה ובעלות עליה רשומה בפועל).
משכנתא שלך, מצטער, בלתי יציבה בנויה אך ורק על מסלולים בריבית משתנה - תנודתיות של החזר חודשי כתוצאה מעליית ריביתיכולה לגרום לנזקים בלתי הפיכים.
תוריד באופן משמעותי (עד כשליש) את הרכב של מסלול פריימי, תוותר על משתנה כל שנתיים ועל מט"ח - תמקד את עצמך בקבועה צמודה ומשתנה ארוכת טווח שינוי, החל מכל 5.
תבדוק את עצמך בטפחות ובדיסקונט (דיסקונט כבר התחיל לעבוד עם EMI).
פנינו לבנק בבקשה למיחזור משכנתא.
אחד הדברים שדרשו מאיתנו הוא אישור של הקבלן לגבי רישום בטאבו. לכל הפחות התחייבות על תאריך.
הקבלן השתהה עד כה ברישום הטאבו ועכשיו מסיבות שונות הוא יחכה עם זה עוד, כך שלא נוכל לקבל מסמך כזה.
האם זה באמת נדרש לצורך מיחזור המשכנתא או שזו דרישה מיותרת של הבנק?
בין 0.05% ולבין 0.19% בהתאם לטווח לפדיון ובירידה כ-0.13% בממוצעת לכל התקופות.
הדבר בין היתר משפיע על רמת הריביות במשכנתאות צמודות מדד בריבית משתנה (מבוססות על עוגן זה).
תשומת לבם של כל אלה, הנמצאים בשלבים שונים של תהליך המחזור: עמלת פירעון מוקדם גדלה וכתוצאה מכך גם יתרה לסילוק, יש לבחון את כדאיות ולהתארגן מבחינת הסך מחדש.
אנו עומדים בפני שדרוג דירה ועומדים לקחת משכנתא של 780000 ₪.
הכנסתנו נטו כ 16500 שח.
הנכס הנרכש 1700000
אנו כבר 8 שנים משלמים משכנתא בהחזר של כ 4000 שח לחודש ( במשכנתא החדשה אנו דווקא נרד בכ 200 שח החזר לחודש כ 3800 ).
שני התמהילים שהציעו לנו הם:
בנק דיסקונט הציעו לנו את המסלול הבא ל 20-25 שנה - שליש פריים ( פריים מינוס 1.2) , שליש קבועה (3.1 ) ושליש משתנה שהנקודה הראשונה שנתיים וחצי ואח"כ כל 5 שנים (1.75(.
בנק משכן הציעו לנו את המסלול הבא: סכום של 100000 קבועה ל 10 שנים ב 1.99.
משתנה 400,000 שח ל 25 שנה A+1.5= 1.56%
פריים 280000 ל 25 שנה P-0.7
איזה מסלול עדיף של בנק דיסקונט ( שליש שליש שליש ) או בנק משכן. בהנחה ששניהם ל 25 שנה.
האם התכוונת לקצר את התקופה בקבועה צמודה המשמעות היא לרדת מ 25 שנה אז בבדיקה נוספת שביצעתי הערכים שציינתי הם ל 20 שנה במסלול זה. לגבי המשתנה כל 5 שנים - הבנק הציע נקודה ראשונה אחרי 2.5 שנים ולאחר מכן כל 5 שנים. להתעקש להתחיל שהנקודה הראשונה גם לאחר 5 שנים ושם ל"הלחם" על ריבית נמוכה יותר?
שלום רב,
הוצאתי משכנתא לפני 5 שנים על סכום של כ- 300K.
היום מחרתי את הבית ועומדים לבנות בית חדש.
שאילתי האם כדאי לי:
1- לסלק את המשכנתא ולהוציא חדש (על אותו סכום פחות או יותר)
2- לגרור את המשכנתא לבית החדש
3- לגרור לבית החדש ולעבור למסלולים שונים.
שאילתי כיוון שהבנק בו המשכנתא ממליץ לסלק ולפתוח חדש, אך במשך 5 שנים אילו רק יצלחנו לשלם ריביות (כרגע סכום לסילוק הינו אותו סכום של העהלואה המקורית).
להלן פרטי המשכנתא הנוכחית:
- סכום הלואה: 297,400
- לסילוק: 285,100
-סוגי הלואות:
1- זכאות בריבית קבוע של 4% (סכום הלואה מקורית 77,720)
2- זכאות בריבית קבוע של 4% (סכום 73,635)
3- הלואת בנק בריבית קבוע של 4.7% צמוד למדד (75,500)
4- הלואת בנק בריבית פריים של P-0.65% (סכום של 75,507)
אין ספק בכך שאם להשוות את תנאיי משכנתא קיימת ותנאיי משכנתא חדשה, אותה ניתן לקחת היום - יש לפרוע מכספי תמורה בעבור נכס את מה שקיים ולקחת משכנתא חדשה, כך שבנק ממליץ בתבונה.
במידה והשוואה בין שתי משכנתאות מתייחסת לאותם פרקי זמן הנותרים (הכוונה שמשכנתא החדשה תילקח לתקופה שהיא לא יותר מאשר זו שנשארה לפדיון) אין שום משמעות למה ששולם עד היום.
שלום,
אנחנו מעוניינים במשכנתא של 600,000ש"ח (נכס ב-1.4M).
החזר חודשי - עד 4,000 (יכולים לשלם יותר אם צריך, מעדיפים שלא).
בעוד כ-4 שנים צפויה להשתחרר קה"ש של ~100,000.
כרגע המחשבה היא ללכת על:
50% ב-P-1%
30% קבועה צמודה ל-15\20 שנה
10% בקבועה צמודה ל-4 שנים
10% בקבועה לא צמודה ל-10 שנים (5.2%) או משתנה לא צמודה.
מה דעתכם? האם יש תמהיל אחר מומלץ?
התכנון הוא לפרוע חלק מההלוואה כשתשחרר קרן ההשתלמות, ואת כל ההלוואה בתוך כ-12 שנים, אבל לשמור לעצמנו מרחב תמרון ומרווח נשימה (כמו במקרה שהפריים תזנק בחדות)
תודה
שלום
אנחנו רוצים לקחת משכנתא בסך 800000 ש"ח
קיבלנו את התמהיל הבא:
ריבית קבועה צמודה 10 שנים סכום של 100000 בריבית 1.8
פריים ל- 20 שנה סכום של 400000 ריבית 2.1
משתנה כל 2.5 שנים צמודה ל- 20 שנה 150000 בריבית 1.13
משתנה כל 5 שנים צמודה ל- 20 שנה 150000 ריבית 1.81
מה דעתך?
תודה רבה
שלום,הגעתי לפורום במקרה,וטוב שכך...רכשנו בית בשווי 700,000 הון עצמי+הלוואות 500,000 משכנתא-200,000 שאלתי: האם כדאי לקחת איזה הלוואה במקום משכנתא ולשמור את התנאים של משכנתא ליום עתידי?(יש סיכוי מסויים) ולגבי משכנתא מדובר ביישוב המוגדר מעבר לקו הירוק ככה שלא כל הבנקים נענים לתת משכנתא ובכ"ז למי כדאי לפנות איך כדאי לחלק את המשכנתא,רצינו לפרוס ל-10 שנים הכנסה של 7,000 נכון להיום,איזה סוג ומה הריביות הכי נמוכות שקיימות,וראיתי ששאלו כאן כבר אבל לא הבנתי מה התשובה לגבי משכנתא קבוצתית-לא שווה בירור?!תודה!!!
פליקס שלום
מבקש את עזרתך בבחירת הצעה שקיבלתי.
אנחנו צריכים לקחת 600000 אלף ש"ח.
רוב הסכום ייסגר במשך ה-5 שנים הקרובות כי אני עומד לפרוש ולקבל פיצוים.
בנק לאומי:
300000 ש"ח בריבית של פריים מינוס 0.85 2.17%
300000 ש"ח משתנה כל שנה 2.43%
בנק הפועלים
300000 אלף ש"ח 1.36 (a+1.28) משתנה של 3 שנים
300000 אלף ש"ח 2.2 (p-0.8)
הלואה ל- 18 שנה.
יש לי גם הצעה מבנק איגוד
300000 P-0.9
200000 בריבית 5.39 ללא הצמדה
100000 ב - 0.99 משתנה כל 24 חודש.
האם ניתן לקבל הצעות יותר טובות.
ואיזה הצעה הכי טובה כרגע.
תודה
פלקיס תודה רבה.שלומנו טוב,מה שלומך? היום הייתי בבנק דיסקונט וקבלתי מהם הצעה התנאי היחידי שלי שאני צריך לפתוח חשבון ולהעביר את המשכורת של אשתי שהיא עובדת מדינה לשם וההצעה היא: משתנה כל 5 שנים הריבית הממוצעת מינוס 0.6% שכרגע יוצא 1.65% (יש עוד על לדבר עם הבנק) פריים מינוס 1% שכרגע הוא 2% ריבית קבועה צודה למדד 3.11% מה דעתך על ההצעה ואיך לקחת את הסכום של 600000 ש"ח בין המסלולים. והאם שווה להעביר לשם את החשבון. תודה רבה. יואל
משכנתא ל16 שנה בטפחות ריבית קבועה של 4.8% עשינו מחזור לפני 4 שנים מדולרי לקבועה תחנת יציאה בעוד 6 שנים ללא קנס .הקנס למחזור כיום 45000 ש"ח.היות מכרנו את הבית אפשר לעשות גרירה או למחזר. התלבטות האם לחכות לתחנת יציאה או לגרור חלק מן הסכום לשטח שקנינו סהכ"
390000 ש"ח ואת השאר לסגור לבנייה בעתיד.
בבנק מחכים שנעשה מחזור משכנעים אותנו ואי לא כל כך בטוח היות ולבנייה נצטרך כסף כך שנוכל לשחק במסלולים שונים .
נשמח לקבל תשובה אובייקטיבית .
שלום, אנחנו מתעניינים ברכישת דירה ואנחנו רוצים לראות אם התקציב ששמנו לעצמנו אכן הגיוני. אם אני צריכה לקחת משכנתא של 550,000 ש"ח, ואנו נרצה כפי שנראה כרגע להחזיר כל חודש 2000-2500 ש"ח - האם זה משהו הגיוני או שכדי לקחת משכנתא בגובה כזה צריך להחזיר יותר כל חודש??
תודה מראש
בחלק של בולט תנסה להגיע לריבית מעט טובה יותר - 0.1% פחות.
לטעמי ניתן להגדיל את חלק פריימי בכ-50.000 ש"ח ע"ח קבועה צמודה, כמו כן תחת אילוץ תשלום החודשי הרצוי הייתי מקצר את תקופה בקבועה צמודה על מנת לקבל ריבית מעט טובה יותר (אגב, גם בהצעתך יש מקום לשיפור) ולצבור הפרשי הצמדה פחות ככל האפשר ומאריך בהתאם (אילוץ של תשלום) בפריים.
תשלום החודשי שמתפנה בתום תקופה של חלק צמוד יופנה לסילוק מואץ של מסלול פריימי.
1. האם מישהו שמע ויודע לספר על "משכנתא קבוצתית" של חברה בשם גרופ השקעות? (אין לראות בזה המלצה...)
2. למרות שזה נשמע טריוויאלי, איפה מתפרסמים נתונים היסטוריים ל"מדד" ולריבית בנק ישראל עליה מבוסס הפריים? אני מניח שבאתר בנק ישראל אבל איבדתי שם את הידיים והרגליים (אפשר להוסיף לקישורי הפורום)
שלום, אנחנו לקראת בנייה ומעוניינים לקחת משכנתא של 600,000 ש"ח. היינו מעוניינים בהצעה לתמהיל מסלולים נכון, כאשר יכולת ההחזר שלנו עומדת על כ-2500 ש"ח לחודש.
הרצון שלנו הוא להגיע סגורים מבחינת הקונספצייה ולבצע תהליך התמחרות מובנה, כאשר אפשר להשוות תפוחים לתפוחים מבלי להיות כלכלנים... תודה מראש.
בינתיים היינו בבנק שם מנוהל חשבונינו וזו הצעתם הראשונה: מעוניינים במשכנתא של 600000 ש"ח. 250000 ש"ח, משתנה + מדד כל 3 שנים, לפי ריבית עוגן אג"ח (A) של 1.59% לתקופה של 25 שנה. 250000 ש"ח משתנה ללא הצמדה, ללא תחנות, של P-0.6=2.4% לתקופה של 30 שנה. 100000 ש"ח כהטבה ללקוחות הבנק, משתנה לא צמודה של P-0.9=2.1% לתקופה של 20 שנה.
החזר חודשי של 2496 ש"ח ללא ביטוחים.
מה דעתך? ושנית- מה כדאי ובטוח יותר - ריבית עוגן אג"ח (A) או ריבית בנק ישראל (B) ומה פירוש החזר חודשי מייצג ועל סמך מה הוא מחושב?
פרטים נוספים: הכנסה חודשית כ-11000 ש"ח. שווי הקרקע כ-700000 ש"ח, פרטית בטאבו. הון עצמי של 550,000 ש"ח. תודה מראש!
משתנה על בסיס ריבית בנק ישראל יציבה ועדיפה הרבה יותר לטעמי (לא בבנק הפועלים).
בטח "החזר המייצג" מגיע מפורום תפוז, הוא מסמל גידול בתשלום החודשי הן כתוצאה מהפרשי הצמדה והן כתוצאה מעליית הפריים.
אני מציע שצרחיבו את סקר שוק לטובת הבנקים האחרים בהתאם לאותם המסלולים שכתבתי בתשובתי הראשונה.
בנוסף לכך תנסו להתמקד בשאלה: מהו הסכום המירבי שכ"א מהבנקים יהיה מוחן לשחרר כבר בשלב הראשון, אולי טרם התחלת הבנייה - כל זה על מנת להספיק לבצע את אותו חלק משכנתא בריבית קבועה או משתנה ארוכת טווח שינוי, שתנאים שלו יכולים להיפגע.
שלום, אשמח לקבל התייחסות איזה משתי ההצעות כדאי לקחת:
- נתונים כללים: הלוואה לצורך הרחבה, שווי דירה לפני שיפוץ 1.5 מיליון ש"ח, אחרי שיפוץ 3.5 מיליון ש"ח, עלות שיפוץ 1 מיליון, סכום המשכנתא 700 אלף ש"ח. הכנסה נטו 30 אלף ש"ח.
בנק פועלים:
400000 – ריבית פריים מינוס 1 - 10 שנים
300000 – ריבית 0.71% משתנה כל שנה – 10 שנים
בנק מזרחי:
400000 - ריבית פריים מינוס 1 - 10 שנים
300000 – ריבית 1% משתנה כל שנתיים– 10 שנים
.jpg "אבי סופר איירפורטסיטי")
.jpg "** דף נחיתה הוט")
.jpg "** דף נחיתה לרכישת וילונות")
.jpg "** ייעוץ לחיסכון במשכנתא")
