מדור ועד הבית |
מאמרים |
קישורים |
שאלות נפוצות |
הודעות מנהל |
פניה למנהל הפורום ניהול ועד בית - "וועדי כל הבתים התאחדו". הפורום נותן ייעוץ מקצועי לועדי בתים חדשים וותיקים בכל הקשור לניהול ועד הבית. הזדמנות נדירה ליצור קשר בין ועדי בתים כדי לעזור האחד לשני במתן פתרונות בכל הקשור לניהול ועד הבית.
מנהל הפורום: נאמ.
האם מישהו יודע אם כתוב בחוק שחובת הוועד להודיע לחברת אחזקת המעליות 3 חודשים מראש על הפסקת העבודה איתם?
אני פניתי אליהם ולא שמרתי אסמכתא על משלוח פקס והם ממשיכים לגבות ממני תשלומים אפילו שאין להם יותר מפתח וגישה למעלית.
רציתי לתבוע אבל הם אמרו שהחוק מאפשר להם לגבות 3 חודשים לאחר ההודעה.
יש לציין שצילצלתי לנציגים שלהם והודעתי טלפונית שאנו לא מעונינים לעבוד איתם והם מתכחשים לכך.
להלן נוסח סעיף 7ב´ לצו שכותרתו: "חוזה מתן שרות למעליות". "(א) לא ייכרת חוזה חדש בדבר מתן שירות למעליות, לתקופה העולה על 12 חודשים, אלא אם כן שמורה בו הזכות הבלתי מותנית של נציגות הבית לסיים את החוזה בכל עת, לאחר תום תקופה של 12 חודשים ממועד החתימה על החוזה. (ב) סיום החוזה ייעשה על ידי מתן הודעה מוקדמת בכתב של שלושה חודשים לפחות, מבלי שלנותן השירות יהיו זכויות כלשהן כלפי נציגות הבית בשל הסיום המוקדם של חוזה השירות כאמור, למעט דמי השירות המגיעים לו בעד תקופת השירות שעד לסיומו המוקדם של חוזה השירות כאמור. (ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחולו גם על חוזה מתחדש או חוזה המאריך תוקפו של חוזה קיים".
מקווה שעשיתם חוזה עם חברה אחרת ובדקתם טוב טוב למה לעבור אליה. לא פשוט עניין חברות מעליות זולות, התחזוקה זולה אולם החומרים תחליפים והביטוח נמוך בהרבה מהחברות הגדולות.
הוא פרטי. יש לבדוק בתקנון הבית המשותף מה נכתב שם לגבי חובות בעל דירה הצמודה לגג מבחינת גישה לדיירים האחרים. התקנון נמצא בטאבו בתיק הבית המשותף. מי קבע שזו דלת מילוט? כעיקרון אם הגג הפרטי משמש לדוודי שמש ועוד ובהסכמה צריך לעבוד לפי הסכם מסודר עם בעל הגג לגבי גישה. אם הגג פרטי ברור שיכול לנעול אולם חייב להסדיר בהסכם שיגדיר למי ומתי זכות גישה לגג.
בבניין הישן שלנו אני התקנתי גלאי עשן, כל ארון חשמל, מטפי גז אוטומטיים 3 ק"ג בכל ארון, מטפי אבקה 6 ק"ג בכל ´קומה שנייה, , גלגלונים בכל קומה שנייה וצנרת ארוכה לעת שריפה.
בנושא של כיבוי אש לא משחקים. אני ממליץ על חברת פלג הנדסה ובטיחות אש - מערכות כיבוי אש מתקדמות. יש להם שירות של מערכות גילוי אש ועשן, ציוד כיבוי אש, ספרינקלים וכו´
בדירת קומה קרקע אובחנה רטיבות, שנבעה מריקבון של מרזב ישן שנמצא בתוך הקיר לאורך הבנין. איש מקצוע החליף את קטע המרזב מבחוץ ובתוך הדירה טיפל ברטיבות שהיתה וסייד את הקטע. בעלת הדירה איננה מרוצה, שכן צבע הסיד אינו תואם במדויק את צבע הסיד הקיים בכל החדר. בעל המקצוע אמר כי לא ניתן להתאים במדוייק צבע חדש לצבע קיים/ישן.
האם על חשבון וועד הבית יש לסייד לה את כל החדר?
תודה מראש על התשובות
אני מתגורר בקומה העליונה של בניין ישן במרכז תל-אביב. על גג הבניין הצטברה פסולת ואשפה מרובה שמהווה בעיה במיוחד כעת בתקופת החורף עקב ספיגת מים ובעיה של נזילות אליי לדירה. פניתי אל וועד הבית בבקשה לסלק את המפגעים, אבל הם אינם נלהבים לטפל בנושא. מה שכן הם ביקשו שאעביר להם הצעות מחיר של בעלי מקצוע שיוכלו לטפל בנושא, הן לפנות את האשפה המרובה למקום מוסדר והן לניקיון אח"כ שך הגג.
הבעיה היא כי אני מקשה למצוא בעל מקצוע רציני לטיפול בנושא. חברות הובלות לא מתעסקות עם אשפה, וחברות ניקיון לא מתעסקות עם העברה. מי שכן מצאתי הם "חאפרים" למיניהם שאולי יכולים לעשות עבודה טובה, אבל לקבל מהם הצעת מחיר זה בלתי אפשרי.
שאלתי היא למי עליי לפנות על מנת לקבל הצעת מחיר מסודרת בנושא - איזה סוג של בעל מקצוע ואם אתם מכירים מישהו ספציפי שיכול לבצע את העבודה אני מאוד אודה.
שלום לכולם!
בבניין שלנו קיימים מספר מרזבים המוציאים מים מהגג ועוברים דרך כל הדירות למטה. בדירה בקומה האחרונה נוצר נתק במרזב המשותף לבין התקרה (גג). על מי חלה אחריות לתיקון המרזב? על ועד הבית או על דיירי הדירה? חשוב לציין שלטענת הדיירים הנזק נגרם מעבודות זיפות שבוצעו על הגג אבל הקבלן המבצע טוען שלא גרם שום נזק ולא אחראי על מרזב שמשבר בתוך הדירה הספציפית.
תודה
איך אוכל להשיג את ת.ז. הנתבע
האם אפשרי בלעדי זאת הגשת תביעה למפקח על המקרקעין? (אי תשלום ועד)
עוד שאלה קטנה - את מי צריך לרשום בתור נתבע את בעלת הדירה (מבוגרת , לא גרה שם - הדירה מושכרת) או בנה שמטפל במקומה בעניני הדירה ?
הוצא נסח טאבו וראה מי רשום כבעלי הדירה. בנסח יהיה רשום מספר הזיהוי. אם בנה הציג עצמו בפניך ואף תפקד בפועל כמיצגה- תבע גם אותו ורשום זאת בתביעה. מקסימום בכתב ההגנה הוא יספר את הסיפור שלו. חוץ מזה מה הרקע? כי בתביעה הוועד חושף עצמו לבדיקה אפשרית של הנתבע לכל התנהלות הועד. אם אני הייתי במקומו ובלי קשר אם אני אשם או לא- הייתי בודק האם הועד נבחר כחוק, האם התקיימה ונוהלה אסיפת דיירים כחוק והאם גובה התשלום החודשי או כל סכום אחר מצוין שם בבירור, האם מונה גזבר, האם היו דוחו"ת חצי שנתיים, האם הועד מקבל החלטות כחוק , האם פרסמו הודעות כחוק על קיום אסיפה, האם הודיעו לכל הבעלים על ההחלטות שהתקבלו באסיפה, והאם הוועד מתפקד כרודן בלי לשאול את הדיירים,
שמי רווית קינן ואני רוצה להמליץ על חברת בסט קלין שמנהלת עבורנו (בבניין בו אני מתגוררת) את ועד הבית ועושה עבודה מצוינת. חוסך לנו המון בלאגן. האתר שלהם למי שרוצה: www.bcl.co.il, לדעתי החברה פועלת בכל רחבי הארץ.
מה אתם רוצים: אספלט, בטון או אקרשטיין. הבדלי מחירים גדולים בין כל אלו. יש עבודות אספלט שלא דורשות פילוס ושיפועים כמו אקרשטיין למשל. לכל סוג יש קבלן - לאספלט קבלו אחר מאשר זה שיעשה אקרשטיין. צריך לוודא הסרת האספלט הישן, בדיקת שיפועים, הסדרת ניקוז מי גשמים, סימון חניות, אבני שפה במידת הצורך. אם אין הצמדות חניות לדירות -יש לקבל החלטה באסיפת דיירים, מדובר בהוצאה לא קטנה. אם החניות צמודות לדירות בטאבוט הן רכוש פרטי ולאסיפת הדיירים אין בכלל סמכות לטפל בזה - רק לחנייה המהווה דרך הגישה למשל.. במקרה כשלא לכל הדיירים חניות, השאר ישלמו עבור הסלילה ברכוש המשותף בלבד. אם זה בכל זאת יובא לפני האסיפה- צריך לפחות 3 הצעות מחיר.
יש לנו וועד בית כשמונה שנים, בלשון המעטה הוא לא מנהל את הבית, בכל שנה נכנסים לקופת הוועד כ-8400 ש´ח ולהיכן הולך הכסף? אינני יודעת למעט שוטף מדרגות וגנן שלא גינן ,כיום גם זה אין לא ברור מה עושים בבניין בכל כך הרבה כסף.
וועד הבית דואג בעקביות רק לגג מעל דירתו או לשטחים הקרובים לדירתו, אצלי ליד החלון זרם ביוב כשנה וחצי מבלי שהוא נקף אצבע לתקנו חוץ מאשר תירוצים שונים רק לאחר כשנה וחצי הוא תיקן את הביוב, ביקשתי ממנו גנן שיגזום את עצי האורן שעושים שמות בגינה ובכניסה לדירה שלי מנשירת המחטים עד לרגע זה אין גנן הוא ´´מעניש ´´ אותי על זה שאני העזתי על חשבוני ובכוחותי לשפץ מעט את הגינה הוא לא הביא גנן עד שצמחי הפרא כיסו כליל את הגינה במתכוון, משום שאני חד הורית ומבוגרת ונחשבת בעיניו כ´´חלשה´´ הוא רודף אותי ביחד עם חלק מהשכנים , שאינם גרים כלל בבניין ומשכירים את דירותיהם ולכן לא איכפת להם מה עם הכסף הדיירים משלמים, אין בכל חצי שנה דוח מה נעשה עם הכסף, וכל מה שמבקשים מהוועד הוא מחליט היכן לתקן והיכן לו נוהג יותר כמו שריף ולא כמו וועד , הייתי מבקשת עזרה בייעוץ משפטי משום שכיום אין גנן כך הוא החליט , ואין טיפול בבניין חוץ משטיפת מדרגות . תודה
עזרה בייעוץ משפטי ניתן לשאול בפורום המשפטי בראשות עו"ד עופר שחל. מעבר לכך זכותך לפנות לוועד הבית ( רצוי בכתב ) ולבקש לעיין בספרי הועד שכוללים את החשבונות, ההוצאות וההכנסות של הבניין ומכך לקבל תמונה היכן הולך הכסף, חובה על נציגות הועד להיענות לבקשתך. בנוסף- בעזרת שכנים נוספים ניתן לכנס אסיפת דיירים ע"מ לבחור וועד חדש שיטפל בבניין לשביעות רצון כלל הדיירים.
שלום
אנחנו וועד חדש
נאמר לי שאם למנקה הבניין יש חשבונית של עוסק מורשה, הוא מבוטח ולכן אין לוועד צורך לבטח אותו ואין צורך לעשות ביטוח חבות מעביד.
הביטוחים החשובים לבניין הם ביטוח צד ג´ וביטוח מבנה
האם זה נכון?
תודה
שלום רב, עצם העובדה שיש לו חשבוניות של עוסק מורשה לא אומרת שהוא מבוטח וגם לא שאין יחסי עובד מעביד ושהוא לא יכול לדרוש מכם בעתיד זכויות סוציאליות והכל. יש לבחון את הסכם העבודה למולו ולוודא שרשום בו במפורש שהוא מפריש בעבור עצמו תשלום לביטוח לאומי ולכל הזכויות הסוציאליות וכיו"ב ושאין יחסי עובד מעביד וכן לבחון את אופי העבודה לעומק, ואולי אף להפריש את השכר שמשולם כשכר + תשלום בגין סוציאליות וכיוב כדי שלא תידרשו לכך בעתיד. מעבר לכך ממליץ גם לבחון בפוליסת צד ג´ שלכם האם היא חלה על עובד/ או לא וגם לכך יש השפעה ,אם יש יחסי עובד מעביד או לא וכן כדאי לנסות לכלול במפורש בפוליסה סעיף שהיא תכלול את המנקה. לגבי הביטוחים אכן אלה הביטוחים החשובים אך יש לבחון היטב את רכיביהם ומה הם מקיפים ולוודא שהם יקיפו גם את המעלית לדוגמא וכן לבדוק היטב מי רשומים כמוטבים ושהמוטבים לא יהיו רק נציגות הבית אלא שיהיה רשום ו/או בעלי הדירות או שיהיה סעיף היעדר חזרה לדיירים ו/או לבעלי הדירות בבניין כך שחברת הביטוח לא תוכל לתבוע אותם אח"כ לשיפוי.
לעשות כזה ביטוח, צד ג´ ומבנה, זה חל על כל מי שעלול להיפגע בבניין שלכם. לגבי המנקה- בשק ממנו עותק מהפוליסה ליתר בטחון או שיצהיר בכתב כי הוא מבוטח אם זה יספק אתכם.
החוק לא מתייחס להדברה כמו שאינו מתייחס לניקיון, גינון וכו´ ובכל זאת, החוק קובע שיש לשמור על אחזקתו של הרכוש המשותף וזאת על פי סעיף 58 לחוק המקרקעין :
58. נשיאת הוצאות [תיקון: תשמ"ד, תשנ"ב]
(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.
ולכן, בהחלט ניתן לראות בביצוע הדברה, שמירה על אחזקת הבית ואיכות חיי הדיירים בו.
למרות זאת, יש לזכור כי ביצוע הדברה הינו תחום רווי סיכונים ולכן יש להקפיד ולפעול על פי הדין. להלן חלק ממגוון החיקוקים המחייבים עוסקים בעבודת הדברה :
1.תקנות הבטיחות בעבודה (עובדים בחומרי הדברה), תשכ"ד-1964 2.תקנות הבטיחות בעבודה (גיהות תעסוקתית ובריאות העובדים בחומרי הדברה שהם זרחניים אורגניים וקרבמטיים), התשנ"ג-1992 3.תקנות ארגון הפיקוח על העבודה ( מסירת מידע והדרכת עובדים ) התשנ"ט – 1999 4.תקנות הבטיחות בעבודה (עבודה בגובה), התשס"ז -2007 5.פקודת הבטיחות בעבודה, ( נוסח חדש ), תש"ל – 1970 6.חוק ארגון הפיקוח על העבודה, התשי"ד – 1954 7.תקנות הבטיחות בעבודה ( ציוד מגן אישי ), התשנ"ז – 1997 8.תקנות הבטיחות בעבודה ( עובדים בחומרי הדברה ), תשכ"ד – 1964 9.תקנות ארגון הפיקוח על העבודה ( תכנית לניהול הבטיחות ), התשע"ג - 2012
אני משמשת כראש ועד הבית בבניין בן 18 קומות. אין לנו חברת ניהול וכל מערכת נמצאת תחת שרות ופיקוח של חברה עצמאית, מומחית בתחום. במקרה של מערכת המים המורכבת ממאגרים, משאבות, מיכלים להשוואת לחצים וצנרת, יש חברה שעושה ביקורת כל 3 חודשים ונותנת שירות דחוף בעת תקלות. לפי המלצת החברה הוחלף אחד ממיכלי הלחץ בגלל חלודה בחיבורים. (כמובן שמיד הסכמנו לכך, ללא היסוסים!) כעבור מספר חודשים התגלתה דליפה רצינית במיכל שני, שהציפה את חדרי המשאבות שמתחת לקומת הגג ואת הקומה העליונה שמתחת.ובמזל התגלתה לפני שנגרם נזק רציני בהרבה. שאלתי: האם אין נוהל קבוע להחלפת המיכלים לפני שקורית תקלה? ואיפה אפשר לקבל מידע על תחזוקה שוטפת של כל המערכת?
בנוגע למכלים, משאבות וצנרת מים- אין נוהל. יש לבצע בדיקה כפי שמבוצעת אצלכם. יש אפשרות להתקין חיישן המתריע בעת נזילה על ידי סירנה / זמזם או חייגן ,והכי חשוב לדאוג לביטוח מיבנה על כל צרה שלא תהיה.
בבנין דירות חדש בו 64 דיירים, יש ל 5 דיירים מכפילי חניה. מה המחיובות החוקית, לפי חוק בתים משותפים של הוועד למכפילי החניה? איך זה מתנהל בבנינים אחרים? מי חותם חוזה תחזוקה ומשלם עלות חדשית? האם זה כמו שנהוג לגבי מעליות?
רק חלק מהדירות נמסרו. חמשת בעלי המכפילים עדיין לא קיבלו את הדירות או המכפילים. כיצד לנהוג?
ראשית יש לבחון את חוזי הרכישה של כלל הדיירים למול הקבלן והאם נרשמה שם הוראה לגבי חניות אלה וכן לגבי המסירה , לרוב תמצא התשובה בחוזים אלה . ככל והיא לא שם אז יש לבחון האם מדובר בחלק מהרכוש המשותף או שזה רכוש פרטי של הדיירים, ככל ומדובר בחלק מהרכוש המשותף אז זה כמו המעלית ככל וזה לא חלק מהרכוש המשותף אז על הבעלים של כל חניות אלה לשאת בהוצאות. כאמור- מציע לכם לבחון ראשית היטב את חוזה הרכישה מהקבלן.