מדור ועד הבית |
מאמרים |
קישורים |
שאלות נפוצות |
הודעות מנהל |
פניה למנהל הפורום פורום יעוץ משפטי - בתחום המשפטי בכל הנושאים הקשורים לבית המשותף, סיכסוך שכנים, רכוש משותף, סכסוכי שכנים ועוד. אין להתייחס לתשובות כייעוץ מבחינה משפטית אלא כסיוע להבהרת נושאים שונים בתחום זה בלבד. ניהול הפורום על ידי עו"ד עופר שחל המומחה בתחום הרכוש המשותף.
את סיפרי "המדריך השלם לבית המשותף" ניתן לרכוש דרכי ישירות. ניתן לסמס למספר 0505255266 ולהזמין את הספר. מחיר 89 ₪. תוספת למשלוח בדואר רשום 16 ₪. תשלום במזומן או בהמחאה.
מנהל הפורום: עורך דין עפר שחל.
במידה ויש ליקויי בניה בתוספת מרפסת כמו איטום לקוי ונזילות מדירה שמעל,מי צריך להתנהל מול הקבלן הדייר שחתם את החוזה מול הקבלן או נציגות הבניין??
המרפסת עדיין לא רשומה בנסח הטאבו.
לא הרישום הופך את הרכוש למשותף או פרטי אלא השימוש שלו והיעוד שלו. אם הורחבה מרפסת הרי שההרחבה היא בגדר רכוש פרטי וחלק מהדירה עצמה, אפילו אם טרם נרשמה בטאבו. אם יש נזילה ממרפסת פרטית, כוללת כזו שהוקמה במסגרת הרחבה, הרי שבעל המרפסת אחראי לתיקון הנזילה כאילו היתה מכל חלק אחר של דירתו.
קובעת זאת החלטה חוקית של 75% מבעלי הדירות ש- 2/3 מהרכוש המשותף צמוד להן להרחבת דירה, הכוללת הצמדת המרפסת. הייעוד בהיתר הבניה קובע את השימוש המותר לבעל המרפסת - אבל לא מיהו בעליה החוקי של המרפסת.
לאחר שהגשתי תביעה בדיוק באותו נושא למפקחת על המקרקעין בחולון בדיון מול המפקחת הנתבע כתב בכתב ההגנה שיש מספר דירות שסובלות מסדקים במרפסת.השופטת שאלה אם ידוע לי על כך כנציג של הוועד עניתי שידוע לי אבל לא פנו אלי בעניין נזילות ואצלי הנזילה משמעותית מאוד.היא החליטה שיש מקום להכניס לתביעה את נציגות הבניין כנתבעת שהיא אמורה לטפל בבעיות של כלל הדיירים וגם של הנתבע בגלל שהמרפסות לא הוצמדו לדירות והן נחשבות לרכוש משותף......זה אומר שכל פגם במרפסת של דיירים אמור לקבל טיפול דרך הנציגות של הבניין.....וזה כשהנציגות מתפקדת בהתנדבות ללא שכר או הקלה בתשלומי הוועד.(לא חסר לנו נושאי טיפול ועכשיו היא הפילה עלינו את הפצצה הזו). מה דעתך ??
בחיבורי המרפסות לקירות הוותיקים בבניין. לתביעה צרפתי דו"ח בדיקת מהנדס מומחה שקבע שהנזילה נגרמת מאיטום לקוי במרפסת שמעל הדירה שלי. המפקחת פטרה את הדייר שמהמרפסת שלו מגיעה הנזילה במרפסת שלי והוסיפה את נציגות הבניין כנתבעת בנושא ?? מה לדעתכם הביא אותה להחלטה הזו? האם ניתן לשכנע אותה לחזור בה מצרוף הנציגות כנתבעים ובאיזו טענה? האם ניתן לערער על ההחלטה??
כי המרפסות לא הוצמדו לדירות ועקב כך הנתבעים בנושא אמורים להיות נציגות הבניין. אגב בפרוטוקול הדיון לא הוזכרה הטענה שמדובר ברכוש משותף.... האם אפשר לפרסם כאן את פרוטוקול הדיון או עדיף בהודעה פרטית??
אין מה לעשות, ונציגות הבית צריכה להיות צד להליך המשפטי, כי לדעת המפקחת המרפסות הן רכוש משותף בהיעדר הצמדות. כמו כן, בפני המפקחת יש את כתב התביעה, כתב ההגנה, חוות דעת המומחה, ורישומי הטאבו המדויקים באשר לרישומי ההצמדות, ולכן צירוף הנציגות בנסיבות הללו היא עובדה קיימת. גם הצעתו של עורך דין שחל לשלוח "הודעה" למפקחת - שגויה אם כבר יש להגיש "בקשה" למחיקת הנציגות כבעלת דין ולא "הודעה" סתמית שלא תביא תועלת. אך גם בקשה צריכה להיות מנומקת, ואין לנציגות נימוק כלשהו נגד החלטת המפקחת.
ולפסוק שהאחריות לתיקוני המרפסות חילם על הנציגות?? איך אפשר לצאת מ"עונש" הלא הגיוני הזה ?? זה אכזרי ממש...... אני צופה התפטרות קולקטיבית של חברי הוועד כולל אותי !!!
תמצאו פיתרון "אנושי" שלא במסגרת תביעה משפטית. תפתרו את הבעיה הפנימית ביניכם - בהסכמה - בין בעלי הדירות, ומי שלדעתכם אחראי שיקח אחריות וישלם על הנזק הנובע מדירתו. ואז תוכלו לבקש מהמפקחת שתיתן תוקף של פסק דין להסכמה שהושגה ביניכם ולא תצטרכו לנהל משפט מיותר. אם אתם לא מסוגלים להגיע להסכמה, אז אל תבואו בטענות למפקחת שבסך הכל פועלת על פי החוק.
בסופו של דבר של הקבלן. בעלי הדירה שממנה מגיעה הנזילה טוען בצדק שהקבלן צריך לתקן. האם אפשר לשכנע את המפקחת להעביר את התביעה לקבלן כנתבע במקום את הנציגות?? האם יש תוקף להחלטה של הדיירים בכינוס ישיבת וועד שהדיירים החליטו שמי שצריך לתבוע את הקבלן הם הדיירים המעורבים ולא הנציגות?? אם קיים חוק כזה אז הוא מכה אנושה לרוח ההתנדבות החיובית של הוועדים בכלל. מניח שמי שחבר בוועד מאוד לא מזדהה עם זה וישקול לחומרה אם להיות נציג בוועד. כעת שהנציגות היא הנתבעת מצד הדייר שממנו באה הנזילה, האם הנציגות יכולה לבקש להעביר את התביעה לקבלן כנתבע? או לבקש להעביר את התביעה לבית משפט השלום ולצרף את הקבלן כנתבע ??
כי אין לנציגות הסכם עם הקבלן. הקבלן חתם הסכם רק עם בעלי הדירות והנציגות לא היתה צד להסכמים הללו. הנציגות יכולה לתבוע את בעלי הדירות בבית משפט שלום, ובעלי הדירות יכולים לתבוע את הקבלן בהודעה לצד ג´. אבל אפשרות כזו כמובן לא יכולה להיות בהליך המשפטי של המפקחת, כי היא לא מוסמכת לדון בתביעה נגד הקבלן שאינו בעל דירה. לדעתי, אם לא תגיעו להסכמה ביניכם בתוך הבניין, כפי שהיצעתי, אתם בבעיה.
אבל השאלה החשובה יותר, היא לא אם בוררות אפשרית או עדיפה על המפקחת - אלא אם בוררות תביא לתוצאה אחרת - והתשובה לשאלה הזו היא לא. הבוררות תביא לאותה תוצאה רק שהבוררות תחייב אותכם לשלם גם את הוצאות הבורר. ובנוסף, הבוררות תארך זמן רב יותר. אם המפקחת קבעה שהמרפסות לא הוצמדו, ולכן הן רכוש משותף, גם הבורר יקבע זאת. לכן אתם צריכים ללכת בדרך שונה לגמרי. ראשית - להפסיק את ההליך המשפטי בפני המפקחת. שנית - לבצע בפועל הצמדה של המרפסות לדירות, ולרשום אותה בטאבו במסגרת תקנון מוסכם. ושלישית - לנהל את המלחמה שלכם נגד הקבלן, ולא אחד נגד השני בתוך הבית.
האם הבנתי נכון? הדירים ביצוע במאורגן תוספת מרפסות. המרפסות "הוצמדו" בפועל לקיר חיצוני של הבניין. הבעייה היא בחיבור של אותן מרפסות לקיר החיצוני.
מי חתם על הסכם מול הקבלן המבצע? הועד או הדיירים כל אחד לחוד? לא מבין בדיוק היכן הבעייה? הרי הועד הוא הדיירים עצמם, כולם ביחד. אם יש כאן עניין של הוצאת תיקון זה נופל על כולם איך שלא תסתכל על זה. נראה שהעניין כאן הוא מי אחראי על התיקון, הועד או כל דייר לחוד. הבנתי נכון?
לקיר החיצוני. מופיע סדק בחיבור לקיר החיצוני בקומות העליונות שבצד שלי הכי משמעותי והופיעה נזילה בדיוק מהסדק הנ"ל.הקבלן ביצע איטום בחומר משחתי בסיום בניית המרפסת וגם לאחר שהופיעה הנזילה ביצע שוב איטום מתחת למרצפות בחומר משחתי על החורים באיטום שהתגלו והיה להם קשר ישיר לנזילה. נראה שהסדק מתרחב והאיטום נפרץ שוב. הסכם עם הקבלן נחתם מול כל בעלי הדירות- חוזה מול הבעלים של כל דירה לחוד ללא קשר לוועד. לדעתי, כל פגם שהופיע צריל להיות מטופל לגופו מול בעלי הדירה שבה הופיע הפגם.גם אם יש מספר דירות בעלי הדירות צריכים להתנהל מול הקבלן וממש לא וועד הבית. תיקון פגם אמור להיות בנוהל של פניה של בעל הדירה לקבלן או שיתקן בעצמו. לא יעלה על הדעת שבעלי דירות יפנו לוועד לנהל טיפול בפגמים במרפסת בדירתם. לא מקנא בנציגי וועד שיאולצו לטפל בפגמים של בעלי דירות או שיהיו חשופים לתביעה מצד הדיירים בנושאים כאלה. שמן הסתם קביעת המפקחת בעיניינינו מכוונת לכך....... בהחלט יכולים בעלי דירות שאין להם פגמים לדרוש לא להשתתף בעלות כספית של פגמים בדירות של השכנים האחרים.... זה לא אנושי להטיל את האחריות לטיפול על חברי הוועד.
יש פה בעיות בהעלאת קבצים. לכן אני ממליץ לך להעלות אותו לשרת כלשהו [או ענן שלך] ולצרף קישור.
2. נראה לי שלא תהיה לכם ברירה אלא לשכור שירותיו של עו"ד המתמחה בתחום [לא של האגודה לתרבות הדיור]. יש כאן החלטה של מפקחת - אולי נכונה, אולי שגויה - ולהתמודד עם זה צריך ידע מקצועי שאין לכם.
וועדת הבית רשאי לשכור שירותיו של עו"ד ע"ח הקופה המשותפת. זה לא זול והייתי מיידע במכתב את כל בעלי הדירות על המהלך המתוכנן והשלכותיו הכלכליות.
כאמור, אתה יכול להמשיך להעלות כאן טיעונים, ויגידו לך דברים לכאן ולכאן אך זה לא יעזור לך לצעדים המעשיים של התמודדות מול החלטת שופט.
3. חשוב שתדע שתביעה כנגד וועד הבית אינה תביעה אישית, כך שאתה יכול להיות רגוע מבחינה זו. התביעה היא "כנגד התפקיד". [ברור לי לגמרי שזה לא נעים בכלל.]
4. לא אציין כאן את דעתי על החלטת המפקחת. אשמח לקרוא את פסה"ד.
למה אתה? כי מהודעתך אמש [3/2] בשעה 14:55 אתה שואל אותנו: "מה לדעתכם הביא אותה להחלטה הזו?". התשובה מאוד ברורה! עורך הדין שלך ביקש ממנה לעשות זאת! [ראה שורות 15-20 בפרוטוקול]. ומה לך כי תלין על המפקחת ?????
ממה שאני רואה, לא ניתן שום נימוק חוקי או הגיוני לצרף את הנציגות. לא הוצגה טענה שמדובר ברכוש משותף אלא טענה שיש לדיירים רבים את אותה הבעיה, אך זה לא הופך את זה לבעיית רכוש משותף. בנוסף, כל דייר חתם על חוזה אישי מול הקבלן - לא הנציגות שכלל אינה צד בעניין. את העניין הזה כבר אמר לך עו"ד שחל בתחילת השירשור הזה. אלא שאולי העו"ד שלך כבר אינו יכול לטעון זאת אחרי שהוא עצמו ביקש להפוך את הנציגות לניתבעת היחידה, וכך הפכת אתה לתובע של עצמך.
זה לא נכתב בפרוטוקול. לאחר שהיא טענה שזה רכוש משותף ולא רלוונטי לתבוע את הדייר היא הציעה לעו"ד שלי להפוך את הנציגות לנתבעת במקום הדייר. במידה ובאספת דיירים יחליטו לא לתקן מכספי הוועד,מה אפשרויות ההחלטה של המפקחת בנושא ??
שלום רב, רוב הדיירים בבניין מעוניינים להחליף את אחת משני מורשי החתימה במורשה אחרת. בבנק הדואר. בבנק אומרים לנו שצריך 8 חתימות ל 12 דיירים. וכמו כן מורשה החתימה צריך להצהיר על התפטרותו. יש לנו 8 חתימות אך מורשת החתימה מסרבת לחתום על הצהרה. האם הבנק רשאי למנוע מאיתנו להחליף בגלל סירוב המורשה לחתום על ההצהרה.
אודה לכם על התשובה
אירית
האם התקבלה החלטת אסיפת דיירים לגבי הפסקת "עבודת" נציגה זו? האם נבחר מישהו במקומה? צריך לקבל החלטה של האסיפה. קודם כל לפני כל פעולה אחרת. במקביל בדקו בבנק הדואר אם פרוטוקול אסיפת דיירים שייחתם על ידי הנוכחים בה יספק אותם מבחינת החלפת זכות חתימה שלה במישהו אחר.
לא התקיימה אסיפת דיירים. אני הודעתי בלוח המודעות שאינני מוכנה להמשיך לשרת את הדיירים בוועד בגלל חוסר שיתוף פעולה והצקות בלתי פוסקות מצד שותפתי לחשבון. על כן הגעתי להסכם עם הדיירים שהיא יוצאת ובמקומה מצטרפת משהי אחרת. ללא אסיפת דיירים. הדיירים חתמו על הסכמה והיא מסרבת לרשום הצהרה. האם אסיפת דיירים מחוייב במציאות
לדעתי, וזה מה שקורה בבנק שלי, מספיק שמורשי החתימה הנוכחים יגיעו לבנק יחד עם המורשים החדשים ויחלפו חתימות. אם היא מתנגדת ללכת איתכם לבנק יש בעיה משפטית כאן. חשוב - לא ניתן לבחור חבר ועד חדש ללא אסיפה.
חניית רכב דו מנועי במקום שאסור כדוגמת אלו שאתה מפרט. (להסתמך על תשריט בית משותף ועל תשריט התר בנייה שמראה יעוד ושימוש בבל נקודה בשטח המגרש) זיהום רכוש משותף (כתמי שמן) רעש אם רלוונטי סיכון בטיחותי אי קבלת הסכמת אסיפת דיירים להשתמש ברכוש משותף שלא למטרה שלה הוא נועד. את כל אלו הוועד יכול לעשות ללא אסיפת דיירים.
אין מדובר באחריות. לכולם יש אחריות. גם לדייר בודד יש אחריות. לפני שמחפשים אחראים יש לנסות לשנות ולהביע דיעה באסיפת דיירים או מול הוועד. כל הליך נתון לביקורת אבל צריך לפעול תחילה בתוך מוסדות הבית ולשכנע בטעות ולגייס רוב לכיוון אחר.
בבית קטן כשיש רוב אוטומטי בשל כך שבעלים אחד מחזיק ברוב הדירות, המוצא הוא לפנות למפקח על המקרקעין, או לחלופין לעו"ד. קשה להחלץ בבית כזה בלי סיוע חיצוני.
אתה מציף את הפורום בשאלות שחוזרות על עצמן. מה המטרה שלך? האם אתה בעל נכס בבניין? בכדי לתקוף את הועד על פעולות לא חוקיות כדאי שתארגן לך כמה שיותר תמיכה מדיירים אחרים. אם אתה חושב שהוועד עושה פעולות לא חוקיות , שלח אליו מכתב רשמי מפורט ובין השאר כתוב שאם לא יגיב בתוך זמן סביר תפנה בתביעה למפקח על המקרקעין. בקש מהוועד לכנס אסיפה שלא מן המינין לדון בטענותיך. אם יסרב, נסה לאסוף כמה שיותר חתימות וארגן אסיפה בעצמך. אם לא תצליח בכל אלו- זה הרגע לפנות למפקח. זו הדרך הטובה לתקוף את העניין כבעל נכס יחיד.
רכשנו דירה בבניין חדש מדובר בפרויקט של 2 מגדלים רבי קומות אשר צורפו למערכות של בניין בן כ-3 שנים.
משמע כל המערכות שקיבלנו הן ללא אחריות מהקבלן כפי שהיינו יכולים לקבל אם היינו רוכשים דירה בבניין בעל מערכות עצמאיות.
הבנתי שכאן נכנס חוק המכר בעניין האחריות, אשמח לתשובה כיצד יוצאים מהסיפור הזה.
אדגיש שידענו שאנו מצטרפים עוד בניין ויותר מזה שהקבלן אפילו ביצע טיפול שנתי לגנראטור כשאוכלסנו, לדבריו היום עשה זאת מ"רצון טוב".
האם עצם זה שעשה את הטיפול אומר שלקח על עצמו את אחריות ?
של הקבלן מול הדיירים ושל הקבלן מול שני ועדי הבית הישן והחדש. לא סביר שהקבלן מתחבר לבית ישן בלי תיאום עם הועד שם. אחריות הקבלן בבניין החדש ברורה, מסכים שיש כאן אי בהירות לגבי המערכת "הישנה".
תשובתך לא הובנה לי, אכן החיבור למערכות היה בחוזה גם שלנו גם של הבניין הישן, שאלתי היא האם הקבלן מחויב לנו בשנתו הראשונה למערכות כמו בכל בניין חדש אחר ? מה אומר כאן חוק המכר ? לדוגמא, הגנראטור אחרי הטיפול שלו לא מניע, הבאנו מספר חברות וכל אחד נתן חוות דעת אחרת כאשר בכולם מדובר בעלות לא קטנה ומצידנו הקבלן הוא זה שצריך לקחת אחריות בשנה הראשונה של הבניין..
וועד הבית שכר חברת ניהול (כי מרבה דירות ויש לו רוב אוטומטי) ונתן לחברת הניהול את מלוא הסמכויות להזמין קבלנים והצעות מחיר. בכל שאלה או טענה הוועד מתנער. אני לא יודע. תלכי לחברת ניהול. שיודעת שיש מאחוריה רוב אוטומטי ומשוחררת מלהיענות לבקשותי
כך אין בבניין מי שמגן על זכויותי. פרויקטים נדרשים - לא מבוצעים
פרויקטים לא חיוניים - כן מבוצעים
כי כך החליט הרוב האוטומטי שהוא הוועד שטוען שאין לו מושג בכלום ושאפנה לחברת הניהול.
החלטתי לא לשלם לחברת הניהול. (כי לא חוקית)
וצפוייה תביעה נגדי על אי תשלום החלק של חברת הניהול
מה עושים?
מניעת גישה לחשבון הבנק של הועד בית. ביקשתי לקבל את התנועות בחשבון הבנק של וועד הבית. וסורבתי
הדבר היחיד שהוועד מסכים זה לתת לי דוח. אבל מונע שקיפות בחשבון.
מה אפשר לעשות?
שאם לא ייענה לבקשתי החוקית, אפרסם על לוח המודעות את המקרה ואדרוש כינוס אסיפת דיירים לבחירת וועד חדש ובמשך תביעה אצל המפקח ועד סרבן- יש לנהוג בהתאם. אנשים מקבלים תפקיד "ציבורי" ןזה עולה להם לראש..
אם מדובר בבעלי הרבה דירות בבניין יש התייחסות בפורום של עורך דין שחל. לא משנה מה יצחיק אותו- אתה עשה את שלך. כדאי שתשיג עוד דיירים שיתמכו בך. החוק איתך.
ומנצל את הרוב הזה לרעה. למשל מסתיר מהמיעוט חוזה שחתם עם חברת ניהול. מונע גישה לחשבון הבנק. מסרב למסור לי מיפרט מנוע מעלית שהותקן לאחרונה
הרוב הקבוע והאוטומטי מורכב מבעלים גלוי שחלק מדירותיו מוסתרות מאחורי נאמן. שאין אפשרות להוכיח את בעלותו עליהן
שלום,
הנני מתגורר בפנטהוז ק"ה, ברכישת הדירה שילמתי גם על הגג העליון שמעלי והוא נרשם על שמי בטאבו. (יש שם עוד שטחים פנויים שהיה בכוונתי להשתמש שם בהמשך (מחסנים וכד)*
קניתי את הגג העליון כשבתשריט הטאבו מופיעים במדוייק מס´ דודי שמש כמנין הדיירים.
כעת הגיע שכן מק"ג והוסיף עוד דו"ש נוסף ללא רשותי וללא ידיעתי,
הוא לא מתכחש לבעלותי על הגג אך לדבריו לגבי דודי שמש יש זכות מליאה לכל השכנים כאוות נפשם
אודה לעזרתכם האמנם השכן צודק ? והוא יכול להוסיף דודים או קולטים כאוות נפשו על השטח הפנוי?
כל הוספה כזו פוגעת למעשה בקנייני , כי רכשתי את הגג העליון מהקבלן, וקניתי את הגג לפי סקיצה מדוייקת של דודים שאני מבין שזכות הדיירים לדוד שמש אבל להוסיף?
איפה הגבול? אם כל שכן כעת יוסיף כרצונו הלך לי הגג!
59א. התקנת דוד שמש (א) בעל דירה רשאי, בכפוף לאמור בסעיף קטן (ב), ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, להתקין במקום סביר על גג הבית המשותף שהוא רכוש משותף, דוד לחימום מים על ידי השמש (להלן - דוד שמש), .................(ההמשך לא רלוונטי)
הדגש הוא על המילים "שהוא רכוש משותף", במקרה שלך הגג עליו הוא התקין את הדוד אינו רכוש משותף.
וכמו כן רלוונטיים לענינך סעיפים 2 או 3 מהתקנון המצוי (אם יש לבית שלך תקנון מוסכם עליך לבדוק אותו, מן הסתם יהיו שם סעיפים דומים או הפניה לתקנון המצוי)
2. שינויים ותיקונים בדירה (א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה. (ב) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת. (ג) כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו. 3. הזכות לתבוע תיקונים (א) בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה. (ב) בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון.
עדיין זה לא ברור דיו, כי לפי תשובה זו אני לא חייב לתת להם מקום כלל אפילו לא לדוד אחד כי זה לא גג משותף, וזה לא הגיוני, וברור שאינני יכול לסלק את 14 הדודים ובקולטים הקיימים מה א"כ איפה חובתי, והאם צילום המצב שקניתי מהקבלן הוא הקובע? וכל תוספת חייבת את רשותי?
אבל הייתי גם בודק את התקנון המוסכם (שאפשר להוציא בטאבו) ולראות האם יש שם הוראות הנוגעות לעניין דודי השמש. אתה בטוח שהמערכת על הגג היא לא מערכת סולארית מרכזית השייכת במשותף לכל הדירות (קולטים משותפים)? אם כן אז זהו מצב שכיח , כי המצב שבו יש רכוש משותף שנמצא בתחומה של דירה מסוימת (וודאי אם הוא בתחומה של הצמדה ) הוא מצב מוכר שמוגדר גם בחוק.
חברת ניהול נשכרה עי הוועד ללא סמכות (ללא אסיפה וללא הרוב 2/3 שדרוש).
לכן, מיסי ועד בית משולמים על ידי - בניכוי שכרה של חברת הניהול.
ועד הבית אומר שיתבע אותי על כך
איך נכון לנהוג?
האם לתבוע את הוועד או לחכות שאתבע?
ערב טוב
אני גרה בקומה ראשונה בבניין של 4 דירות- 2 בקומת קרקע ו2 בקומה ראשונה. החצר משותפת.
השכן מתחתיי רוצה להרחיב את דירתו (בהתאם לזכויות הבניה המותרות. אני הוספתי קומה).
ברגע שהוא מרחיב הגג שלו ממשיך את המרפסת שלי הקיימת. האם הגג הזה הוא רכוש משותף לכל הדיירים? אם אני רוצה להשתמש בו להרחבת המרפסת (לא לבניה) האם זה אפשרי ובאילו תנאים?
אם לא יקבע אחרת במפורש, בכתב בדרך של הצמדה, הרי שהגג החדש שיווצר יהיה משותף. לגבי בניה שלך על הרחבה קיימת זה אפשרי בכפוף לקבלת היתר בניה ובדיקת עמידות הבניה שלו להחזיק את הבניה שלך. אם לא סוכם מראש בינך לבין השכן אחרת, הרי שאת אינך חייבת שלם לו עבור "שימוש" בבנייה שלו אשר בנה אותה עבורו. זה נהנה וזה לא חסר.
בית המשפט השלום בירושלים לא קיבל זאת. בפסק דין שנתן ביום 24.3.2015 בתיק: ת"א 28852-12-11 דנציג ואח´ נ´ בר-חן ואח´, קבע בית המשפט - בסעיף 14 לפסק הדין - באופן מפורש וספציפי, שהכלל "זה נהנה וזה אינו חסר" אינו תופס לגבי זכותו של בעל דירה לבנות על גג חדש שנוצר בבניה של שכנו ללא תשלום, גם אם לא קיים ביניהם הסכם כלשהו לתשלום. לא רק זאת, אלא שגם חייב אותו לשלם לשכנו עבור השימוש 37,000 ש"ח הכוללים הוצאות משפט.
חבל, שוב, שרצונך לנגח ולהתנגח מעביר אותך על דעתך וגורם או עלול לגרום להטעיית גולשים תמימים. אז הצלחת למצוא פסק דין של בית משפט שלום אשר כנראה קובע אחרת - אז מה? זה אינו תקדים. זה עומד מול שורה ארוכה של פיסקי דין אחרים שמעגנים את העקרון של זה נהנה וזה אינו חסר במקרים אלה. אז לשם מה צריך לקנטר ולהטעות? מה המוטיבציה חוץ מאגו קטן וקינטור?
שלום לעו"ד שחל, שלום למר צפוסר. ראשית ,אני מודה לכם על התייחסותכם לנושא שבנדון. לאחר עיון יסודי בתשובתכם ובפרט ,הערתו המסכמת של מר שחל מיום 16/12/2015 ואני מצטט "ברור שאין זה בסמכות הוועד" ובכדי לקבל חיזוק נוסף לטענותיי,פניתי אל הלשכה המשפטית באגודה לתרבות הדיור בת"א ותשובתם היא: "1.לעניין החלפת דלת הלובי- לדעתנו,מדובר בשדרוג ועל כך לקבל הסכמת כל בעלי הדירות, לא נתן להשתמש בכספי קופת הוועד. 2.´ש לזמן ולכנס אספת דיירים עפ"י החוק ולפעול עפ"י הוראותיו ואכן ניתן להתנגד. 3. מצ"ב הידיעון ובו החוקים לשאלותיך." סוף ציטוט.
לאור הנ"ל אני מסיק ללא ספק ,שהוועד פעל בניגוד לחוק. ומאחר ומשום מה ,הוועד הזדרז להרכיב את הדלת .פניתי אישית אל המפקחת על רישום מקרקעין בת"א ולאחר שפרטתי את הפעולות הבלתי חוקיות של הוועד,בקשתי שיוציאו מכתב אל הוועד שהם חייבים לפעול ע"פ החוקים. אך לדאבוני נאמר לי שהם פועלים אך ורק לאחר הגשת תביעה משפטית שכידוע עולה המון כסף . שאלתי היא: האם ניתן במקרה זה ,כפי לגבי כל עבירה ופעילות בלתי חוקית,לפנות בתלונה למשטרה ואל מי? או ,האם יש כתובת אחרת אליה אפשר לפנות ללא הוצאה כספית?---תודה שלום לעו"ד שחל, שלום למר צפוסר. ראשית ,אני מודה לכם על התייחסותכם לנושא שבנדון. לאחר עיון יסודי בתשובתכם ובפרט ,הערתו המסכמת של מר שחל מיום 16/12/2015 ואני מצטט "ברור שאין זה בסמכות הוועד" ובכדי לקבל חיזוק נוסף לטענותיי,פניתי אל הלשכה המשפטית באגודה לתרבות הדיור בת"א ותשובתם היא: "1.לעניין החלפת דלת הלובי- לדעתנו,מדובר בשדרוג ועל כך לקבל הסכמת כל בעלי הדירות, לא נתן להשתמש בכספי קופת הוועד. 2.´ש לזמן ולכנס אספת דיירים עפ"י החוק ולפעול עפ"י הוראותיו ואכן ניתן להתנגד. 3. מצ"ב הידיעון ובו החוקים לשאלותיך." סוף ציטוט.
לאור הנ"ל אני מסיק ללא ספק ,שהוועד פעל בניגוד לחוק. ומאחר ומשום מה ,הוועד הזדרז להרכיב את הדלת .פניתי אישית אל המפקחת על רישום מקרקעין בת"א ולאחר שפרטתי את הפעולות הבלתי חוקיות של הוועד,בקשתי שיוציאו מכתב אל הוועד שהם חייבים לפעול ע"פ החוקים. אך לדאבוני נאמר לי שהם פועלים אך ורק לאחר הגשת תביעה משפטית שכידוע עולה המון כסף . שאלתי היא: האם ניתן במקרה זה ,כפי לגבי כל עבירה ופעילות בלתי חוקית,לפנות בתלונה למשטרה ואל מי? או ,האם יש כתובת אחרת אליה אפשר לפנות ללא הוצאה כספית?---תודה
קישור מצורף: פפו1235 תגובה בפורום תגובה אישית לשולח סגור הודעה 02/02/2016 16:35:00 mm67 - חניה ליד ברז כיבוי 04/02/2016 08:45:00 עורך דין עפר שחל - ת 06/02/2016 11:54:00 גיל-ועד הבית - שלום ל-MM67, וזו הדרך לפתרון מקצועי ואיכותי: 04/02/2016 17:35:00 טפינק - התעלמות דייר מנזילה מצינור מים 04/02/2016 19:43:00 צפוסר - זה באחריות הוועד. הדייר צודק. 05/02/2016 09:34:00 דִּינה - הדייר לא צודק 06/02/2016 07:39:00 gado - טעות 06/02/2016 11:02:00 דִּינה - הטעות היא כולה שלך 31/01/2016 10:42:00 eyals84 - אי הצגת קבלה 31/01/2016 17:42:00 צפוסר - אומר לך את דעתי האישית 31/01/2016 18:55:00 רונשטיין - 31/01/2016 20:13:00 צפוסר - 31/01/2016 15:05:00 זמי1 - שאלות 31/01/2016 15:18:00 eyals84 - תגובה לשאלותיך 03/02/2016 11:02:00 eyals84 - מחכה עדיין לתשובתכם המשפטית בנוגע לעניין ! 04/02/2016 08:43:00 עורך דין עפר שחל - ת 31/01/2016 18:55:00 edenu - בעלי חיים 31/01/2016 20:14:00 צפוסר - בעל הדירה אישר לך בתנאי ש..... 31/01/2016 21:18:00 edenu - תשובה 31/01/2016 21:35:00 צפוסר - זה בדיוק מה שאמור לקבוע החוזה בינכם 31/01/2016 21:38:00 edenu - תשובה 01/02/2016 08:40:00 דִּינה - המבחן פשוט - האם הכלב יהווה מטרד לשאר הדיירים 01/02/2016 08:41:00 דִּינה - נביחות = נשמעות 01/02/2016 18:50:00 צפוסר - ודייק ! 01/02/2016 20:31:00 דִּינה - "הסמכות" אינה העיקר כאן 01/02/2016 20:35:00 צפוסר - תסכימי איתי ש 02/02/2016 09:15:00 דִּינה - לבעל הדירה אין סמכות לקבוע תנאים להכנסת כלב לדירה 01/02/2016 20:46:00 צפוסר - וחוץ מזה 01/02/2016 16:43:00 leilany - חיוב תשלום עבור תביעה להורדת ארנונה 01/02/2016 18:55:00 צפוסר - דעתי; זה כלל לא בסמכותו של הוועד 01/02/2016 19:20:00 leilany - תודה רבה 31/01/2016 09:06:00 מצו - פיצול דירות בנכס של כ- 200 מ"ר 31/01/2016 15:08:00 זמי1 - שאלות שצריך להפנות לעירייה 21/01/2016 13:44:00 דייר משותף - ניקוז גג פרטי, הצנרת באחריות מי, ועד בית או הדייר? 21/01/2016 18:01:00 צפוסר - אם הגג אכן פרטי 28/01/2016 11:30:00 דייר משותף - הסתכלתי בתשריט הבית המשותף והגג שצינור הניקוז מנקז 28/01/2016 12:59:00 צפוסר - כאמור, 31/01/2016 09:57:00 דייר משותף - אם הדייר יסרב לקבל את הטענה הזו 31/01/2016 10:39:00 צפוסר - סעיף ההגדרות בחוק המקרקעין 30/01/2016 06:29:00 Bdz - מה מותר ומה אסור לוועד? 30/01/2016 10:16:00 עורך דין עפר שחל - ת 30/01/2016 11:39:00 Bdz - שאלתי אם מותר לוועד להוציא כסף על תרגום לאנגלית? 30/01/2016 12:02:00 עורך דין עפר שחל - ת 30/01/2016 12:11:00 Bdz - הוועד לא צריך אישור להוצאות? 30/01/2016 12:53:00 עורך דין עפר שחל - ת 30/01/2016 13:12:00 Bdz - איך להתגונן? אין אסיפה לדיווח. נשלח דיווח בדואר. < 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 :עבור לארכיון ההודעות כתבות במדור ועד הבית : החיוב בנשיאה בשיפוץ של בית משותף החיוב בנשיאה בשיפוץ של בית משותף הפיכת חצר לחניה הפיכת חצר לחניה מתי מותר לקזז מתי מותר לקזז ביטוח צד שלישי לבית משותף ביטוח צד שלישי לבית משותף לשון הרע בבתים משותפים לשון הרע בבתים משותפים שרותים באתר רישום לאתר שחזור סיסמא אתרי דיירים פרוייקטים חדשים אינדקס עסקים פורומים מקצועיים מדורים מקצועיים google + שרותים נוספים צור קשר אודות תנאי שימוש פרסום באתר מפת אתר מעבר דירה המוקד לדייר מגזינים מקצועיים שיפוץ דירות וביניינים עיצוב הבית ניהול ועד בית השקעות נדל"ן כלכלת המשפחה ליקויי בניה RSS השוואת מחירים השוואת ביטוח ביטוח משכנתא ביטוח דירה ביטוח ועד בית קבלני שיפוצים חברות אחזקת מבנים ניהול בתים משותפים ניקיון חדרי מדרגות פורומים מקצועיים משפטי לוועד בית יעוץ משכנתאות ניהול ועד בית שיפוצים עיצוב פנים ואדריכלות חשמל ותאורה נדל"ן ובניה תמ"א 38 שיתופי פעולה ביטוח משכנתא ניהול משק בית
eyeweb בניית אתרים לעסקים
קישור מצורף: פפו1235 תגובה בפורום תגובה אישית לשולח סגור הודעה 02/02/2016 16:35:00 mm67 - חניה ליד ברז כיבוי 04/02/2016 08:45:00 עורך דין עפר שחל - ת 06/02/2016 11:54:00 גיל-ועד הבית - שלום ל-MM67, וזו הדרך לפתרון מקצועי ואיכותי: 04/02/2016 17:35:00 טפינק - התעלמות דייר מנזילה מצינור מים 04/02/2016 19:43:00 צפוסר - זה באחריות הוועד. הדייר צודק. 05/02/2016 09:34:00 דִּינה - הדייר לא צודק 06/02/2016 07:39:00 gado - טעות 06/02/2016 11:02:00 דִּינה - הטעות היא כולה שלך 31/01/2016 10:42:00 eyals84 - אי הצגת קבלה 31/01/2016 17:42:00 צפוסר - אומר לך את דעתי האישית 31/01/2016 18:55:00 רונשטיין - 31/01/2016 20:13:00 צפוסר - 31/01/2016 15:05:00 זמי1 - שאלות 31/01/2016 15:18:00 eyals84 - תגובה לשאלותיך 03/02/2016 11:02:00 eyals84 - מחכה עדיין לתשובתכם המשפטית בנוגע לעניין ! 04/02/2016 08:43:00 עורך דין עפר שחל - ת 31/01/2016 18:55:00 edenu - בעלי חיים 31/01/2016 20:14:00 צפוסר - בעל הדירה אישר לך בתנאי ש..... 31/01/2016 21:18:00 edenu - תשובה 31/01/2016 21:35:00 צפוסר - זה בדיוק מה שאמור לקבוע החוזה בינכם 31/01/2016 21:38:00 edenu - תשובה 01/02/2016 08:40:00 דִּינה - המבחן פשוט - האם הכלב יהווה מטרד לשאר הדיירים 01/02/2016 08:41:00 דִּינה - נביחות = נשמעות 01/02/2016 18:50:00 צפוסר - ודייק ! 01/02/2016 20:31:00 דִּינה - "הסמכות" אינה העיקר כאן 01/02/2016 20:35:00 צפוסר - תסכימי איתי ש 02/02/2016 09:15:00 דִּינה - לבעל הדירה אין סמכות לקבוע תנאים להכנסת כלב לדירה 01/02/2016 20:46:00 צפוסר - וחוץ מזה 01/02/2016 16:43:00 leilany - חיוב תשלום עבור תביעה להורדת ארנונה 01/02/2016 18:55:00 צפוסר - דעתי; זה כלל לא בסמכותו של הוועד 01/02/2016 19:20:00 leilany - תודה רבה 31/01/2016 09:06:00 מצו - פיצול דירות בנכס של כ- 200 מ"ר 31/01/2016 15:08:00 זמי1 - שאלות שצריך להפנות לעירייה 21/01/2016 13:44:00 דייר משותף - ניקוז גג פרטי, הצנרת באחריות מי, ועד בית או הדייר? 21/01/2016 18:01:00 צפוסר - אם הגג אכן פרטי 28/01/2016 11:30:00 דייר משותף - הסתכלתי בתשריט הבית המשותף והגג שצינור הניקוז מנקז 28/01/2016 12:59:00 צפוסר - כאמור, 31/01/2016 09:57:00 דייר משותף - אם הדייר יסרב לקבל את הטענה הזו 31/01/2016 10:39:00 צפוסר - סעיף ההגדרות בחוק המקרקעין 30/01/2016 06:29:00 Bdz - מה מותר ומה אסור לוועד? 30/01/2016 10:16:00 עורך דין עפר שחל - ת 30/01/2016 11:39:00 Bdz - שאלתי אם מותר לוועד להוציא כסף על תרגום לאנגלית? 30/01/2016 12:02:00 עורך דין עפר שחל - ת 30/01/2016 12:11:00 Bdz - הוועד לא צריך אישור להוצאות? 30/01/2016 12:53:00 עורך דין עפר שחל - ת 30/01/2016 13:12:00 Bdz - איך להתגונן? אין אסיפה לדיווח. נשלח דיווח בדואר. < 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 :עבור לארכיון ההודעות כתבות במדור ועד הבית : החיוב בנשיאה בשיפוץ של בית משותף החיוב בנשיאה בשיפוץ של בית משותף הפיכת חצר לחניה הפיכת חצר לחניה מתי מותר לקזז מתי מותר לקזז ביטוח צד שלישי לבית משותף ביטוח צד שלישי לבית משותף לשון הרע בבתים משותפים לשון הרע בבתים משותפים שרותים באתר רישום לאתר שחזור סיסמא אתרי דיירים פרוייקטים חדשים אינדקס עסקים פורומים מקצועיים מדורים מקצועיים google + שרותים נוספים צור קשר אודות תנאי שימוש פרסום באתר מפת אתר מעבר דירה המוקד לדייר מגזינים מקצועיים שיפוץ דירות וביניינים עיצוב הבית ניהול ועד בית השקעות נדל"ן כלכלת המשפחה ליקויי בניה RSS השוואת מחירים השוואת ביטוח ביטוח משכנתא ביטוח דירה ביטוח ועד בית קבלני שיפוצים חברות אחזקת מבנים ניהול בתים משותפים ניקיון חדרי מדרגות פורומים מקצועיים משפטי לוועד בית יעוץ משכנתאות ניהול ועד בית שיפוצים עיצוב פנים ואדריכלות חשמל ותאורה נדל"ן ובניה תמ"א 38 שיתופי פעולה ביטוח משכנתא ניהול משק בית
שלום,
הבן של השכן בדירה מעליי מנגן בתופים (אלקטרוניים).
הרעש אמנם לא עובר כנראה את רמת הדציבלים המותרת מבחינת גובה הצליל, אך הויברציות של הנגינה מרעידות את האוזן והבית. זו חויה לא נעימה של הדהוד כאילו בתוך הראש.
מה הדין החל עליו מבחינה משפטית? האם רשאי לנגן כל יום עד שעה 23:00? מה לגבי שישי ושבת?
מטרד רעש אינו רק דציבלים אלא גם רעידות, יש מקרים למשל שבסים עושים יותר רעידות מאשר דציבלים. בשעות המנוחה בצהרים וכן בלילה כולל שישי שבת אין להרעיש וגם בשעות אחרות לא ניתן לעשות ככל שעולה על רוחו של אדם. הכל ענין של מידה.
לא מכבר עניתם על שאלותי בדבר חניה על השטח המשותף בבית משותף והבנתי כי:
כל דייר, גם כזה שיש לו חניה בטאבו, רשאי לחנות בשטח הרכוש המשותף.
וכן כי אין לאפשר חניה למי שאינו דייר בבניין לחנות בשטח המשותף.
אז מה עושים במקרה של התחכמות כאשר יש דייר שיש לו חניה בטאבו אך הוא מחנה את מכוניתו בשטח המשותף ומתיר לאורח לחנות שחניה שלו שבטאבו?
כאשר יש שימוש לרעה ניתן לכנס אסיפה ולהסדיר דברים ולעיתים אף לנקוט בהליך אצל המפקח. התופעה שאדם משאיר את החניה שלו ריקה ותופס חניה משותפת היא מכוערת למדי.
צטוט מתשובה של צפוסר לאחד השואלים:
"מה שכן, הקבלן אינו יכול להשאיר בבעלותו חלקים מהבניין אם אין לו שם דירה. כל חלק מהבניין יכול להיות דירה פרטית או רכוש משותף בלבד. אם החלק אינו דירה הוא יכול להיות מוצמד לדירה. כך זה על פי רוב עם מחסנים. לכן אם לקבלן אין דירה הוא אינו יכול להשאיר אותו בבעלותו אא"כ הופכו לדירה על כל המשתמע."
בביתנו יש מרתף, שאינו דירה. הוא רשום בטאבו על שם בעלים פרטי. לבעלים זה יש דירה בבנין, אך המחסן אינו מוצמד לאותה דירה.
האם זה מצב בלתי חוקי, על פי הקביעה: "חלק מהבניין יכול להיות דירה פרטית או רכוש משותף בלבד"?
המרתף כאמור אינו דירה ואינו רכוש משותף.
במקום פועל כיום מועדון קלפים, ללא רשיון עסק מטעם העיריה. הפקוח העירוני המליץ על תביעה משפטית, אך טרם נקבע מועד למשפט.
במקום יש ציוד מלא של דירת מגורים (מטבח מאובזר, שרותים וכו´). בשיחה קולנית בין באי המועדון נאמר כי גם גרים וישנים שם ("כתובתי הנוכחית היא ..." - וכאן הוזכרה כתובת המועדון).
המועדון פועל משעות אחרי הצהרים המוקדמות עד השעות 3:00-5:00 אחרי חצות. עם סגירת המועדון הבעלים והאורחים יוצאים ומדברים בקולי קולות ומתניעים מכוניות. משיחה קולנית בין באי המועדון שמענו כי רובם ככולם אסירים לשעבר.
הוא השכיר אותו למי שהשכיר וכיום הנכס מהווה מפגע ומטרד לכל הבניין ופועל ללא הסכמת אסיפת דיירים. על הועד לכתוב לו מכתב בהתאם. אם לא יגיב על הועד להגיש תביעה אצל המפקח. מציע לקבל החלטה לגיבוי לכל מקרה של אסיפת הדיירים ולתת לו הזדמנות לומר דבריו.
בעל הנכס לא מגיב למכתבים. הוא השכיר את הנכס לשוכרת שמשכירה אותו בשכירות משנה למועדון. איננו מכירים את השוכרת הראשונה ואין לנו שום פרטים שלה. איננו מכירים את מפעילי המועדון ואין לנו שום פרטים שלהם.
1. לדעתי חלק מהתשובות שקיבלת אינן נכונות. הוועד אינו צד בסיכסוך שכן לא מדובר בניהול הרכוש המשותף.
2. לדעתי יש כאן עסק הפועל בלי רישיון וכן מטרד לדיירים. כל זה אינו עניין לוועד.
3. לדעתי אין לכם ברירה אלא להתאגד כל הדיירים [כאנשים פרטיים ולא כשותפים בבניין] ולשכור שירותיו של עו"ד שינהל את המערכה. וזה לא יהיה קל למרות שהחוק והצדק איתכם. לא זול - אבל גם אין לכם ברירה. לבד לא תצליחו !!
קבלתי את עצתך, ונשאלתי באיזו ערכאה משפטית תתנהל התביעה.
האם הפניה תעשה למפקח על המקרקעין, שם ההליך קצר ופשוט (מנסיון קודם ומוצלח שלי) וההוצאה הכספית קטנה יותר, או שיש לפנות לבית המשפט, שם ההליך ארוך ויקר יותר?
בכל מקרה אנחנו צריכים לחכות עד תום התביעה המשפטית שהעיריה עומדת להגיש (לפי אגף הפקוח: המועדון פועל ללא רשיון), ועד לקבלת פסק הדין שלה.
אם פסק הדין יהיה לטובתנו, מי צריך לדאוג לפינוי המועדון? העיריה או אנחנו?
לא ברור לי מכל הסלט הזה מה המצב בדיוק. אני מבין שהעירייה נקטה בהליך פינוי ו/או סגירה. אם כך זה מצוין. לא מדובר ברכוש משותף, כך שכל פעילות הוועד בנדון אינה בליבה של תפקיד הוועד. אני לא אומר שצריך להיות אדיש מול עסק שפועל ללא רישיון, אבל הייתי משאיר זאת לרשויות. המפקח אינו עוסק בענייני רישוי או היתר או שימוש חורג. כדאי לפנות גם לבעל הנכס המשכיר כדי שיהיה מעורב.
.jpg "קניה קבוצתית למוצרי חשמל, באבי סופר ראשון לציון")
.jpg "קנייה קבוצתית בגודנייט ראשון לציון")
.jpg "** ימי מכירות לרכישת מטבחים 2016")
.jpg "** ייעוץ לחיסכון במשכנתא")
