מדור ועד הבית |
מאמרים |
קישורים |
שאלות נפוצות |
הודעות מנהל |
פניה למנהל הפורום פורום יעוץ משפטי - בתחום המשפטי בכל הנושאים הקשורים לבית המשותף, סיכסוך שכנים, רכוש משותף, סכסוכי שכנים ועוד. אין להתייחס לתשובות כייעוץ מבחינה משפטית אלא כסיוע להבהרת נושאים שונים בתחום זה בלבד. ניהול הפורום על ידי עו"ד עופר שחל המומחה בתחום הרכוש המשותף.
את סיפרי "המדריך השלם לבית המשותף" ניתן לרכוש דרכי ישירות. ניתן לסמס למספר 0505255266 ולהזמין את הספר. מחיר 89 ₪. תוספת למשלוח בדואר רשום 16 ₪. תשלום במזומן או בהמחאה.
מנהל הפורום: עורך דין עפר שחל.
קנינו לפני חצי שנה דירה,
לפני כמה שבועות פנו אלינו הדיירים מלמטה לגבי נזילה שמגיעה כביכול מהצנרת שלנו.
ממה שנראה הנזק לדירה שלהם רב מאוד והוא תוצאה של הזנחה של נראה ששנים.
הם טוענים שכל הנזק הוא מהחודש וחצי האחרונים, מצורפת תמונה, לנו זה לא נראה כמו נזק של חודש אלא של שנים, מה אתם חושבים.
השאלה שלי היא מי אחראי לתקן את הנזק של הדירה שלהם במידה והוא בגלל הזנחה של בעל הבית שלא פנה אלינו בשביל לתקן את הבעיה.
וביחד עם זה - מה הצורה המשפטית של בקשה לתיקון של הבעיה, הדיירים פנו אלינו לפני כחודש ואמרו שיש רטיבות ומאז לא שמענו מהם, האם זה מספק כהתראה של הבעיה?
שאלה שנייה - האם תיקון הצנרת עצמה באחריותנו או באחריות כלל דיירי הבניין (הועד) ? איך ניתן לדעת אם זה מגיע מצינור שהוא "באחריותנו" או מצינור שהוא רכוש משותף?
קרה לי אותו אך אני הייתי הנפגע. צריך לדעת שב99.9% מהמקרים בתקרה של דירה לא עוברת צנרת אינסטלציה מכל סוג. לכן השכן שלך הוא "חף מפשע". לכן יש כמה אפשרויות: 1 האם במקום הנזילה יש צנור ביוב או מים משותף. אם כן צריך לגלות אותו ולבדוק היכן הנזילה. 2. אם זה מהצנרת שלכם אז אתם אחראים. הדבר הטוב ביותר הוא להפעיל את חברת הביטוח. הם ישלחו טכנאי עם מכשיר לגילוי נזילות ואז תדעו בדיוק היכן הבעיה. זה יחסוך נזקים רבים לריצוף ולבית. הזמנה פרטים של טכנאח עולה בין 1500 ל 2000 שקל. בהצלחה.
מה שאתה אומר נכון אך בכדי לא להתחיל לחצוב קירות ולהרים סתם ריצוף הטוב ביותר להפעיל את הביטוח בכדי שהם יביאו טכנאי עם מכשיר לאיתור נזילות. זה מדוייק ודרך חברת הביטוח אם התיקון מבוצע ע"י החברה שלהם התשלום הוא כ 500 שח השתתפות עצמית.
אתה חייב להפעיל את הביטוח שלך. הם יבואו ואם ימצאו שהנזק הוא לא שלך אזי הם ישאירו דוח מפורט ויפרטו את מהות הנזק. במקרה כזה אולי הם יקחו ממך השתתפות עצמית ואם הנזק לא בא כתוצאה מהצנרת שלך אז תוכל לתבןע אותי ממי שהצנרת היא שלו במקרה נציגות הבית אם זה מצינור משותף. זה הנוהל הוא אולי עקום אך זה הפתרון הטוב ביותר. שים לב הפטריה שמתפחת אצל השכן דומה לסוג עובש (פטריה ) העלולה להיות לא סימפטית לבריאות. כך ככל שתקדים את הפניה לביטוח זה יהיה יותר טוב לכולם. מקווה שעזרתי
1. לפי התמונה זה בהחלט נראה סיפור של כמה שנים. אני סבור כך לא רק בשל הירוקת שלוקח לה זמן להתפתח לרמה כזו, אלא גם בשל החלודה של כל חלקי המתכת למטה יותר. אך כדי להוכיח את זה אתה צריך בעל מקצוע מומחה מאוד בתחום שיש לו את הידע והמומחיות להוכיח את זה גם מול בית המשפט.
2. זה שהוא פנה אליך פעם אחת זה מספיק בעיקרון. הייתה צריך לרדת מיד לראות במה מדובר.
3. האחריות ללקות זו הוא בעל הצנרת ממנו מגיעה הרטיבות. זה יכול להיות רק אחד משניים: דייר פרטי או כלל הדיירים. כלומר, יש לבדוק אם מדובר בנזק מצנרת פרטים שמשמשת רק אחת הדירות או מצנרת משותפת המשמשת שתי דירות ומעלה. גם את זה צריך בעל מקצוע לבדוק ולהוכיח. כלומר, עליו לבדוק בדרכים שונות מהיכן מגיעה הרטיבות ולבדוק שם באיזו צנרת מדובר; פרטית או משותפת. [לעניין זה מספיק אינסטלטור עם כלי בדיקה לאיתור נזילות. אם תוכל להשיג את התרשים של צנרת הבניין זה יעזור לו. לחילופין לבדוק מי מהדיירים מכיר את המקומות בהן עוברת הצנרת].
4. אני ממליץ לך ליידע בע"פ ובכתב את וועד הבית ולומר להם שיש אפשרות שאולי מדובר בצנרת משותפת ולכן אתה מבקש שכל צעד שאתה עושה בעניין ילוה על ידם [ובהסכמתם בכתב !!] למקרה שהאחריות תיפול עליהם.
אני דיירת חדשה בבניין עם 6 דיירים בלבד, מתוכם אחד בשכירות כך שלא נחשב.
גיליתי בעיית רטיבות בגג והיה ברשותי המפתח לשם. כנראה נשאר לי כשקיבלתי אותו מהועד.
יידעתי את הבחורה בועד שיש לי נזילה מהגשמים האחרונים. מדובר על גג רעפים. היא אוטומטית הכחישה אך הוצאתי לה חוות דעת של בעל מקצוע.
היא אמרה שאחרי החג תנסה לגבות כסף מהדיירים עבור תיקון.
למחרת כתבתי לה שלא תעשה דבר ושאני רוצה לנסות להביא הצעות מחיר נוספות זולות יותר. הייתה לי כוונה טובה.
היא בתגובה אמרה ש"אנחנו לא מוכנים שכל אחד יעלה לגג, ושאחזיר לה את המפתחות". השתוממתי מהתגובה המגעילה.
האם כדיירת תחת הגג אין לי זכות להחזיק מפתח ושתהיה לי גישה אם יש בעיה?
נסתי זה עתה לדירה חדשה.
בבניין שכן שתלטן שרוצה להסדיר את נהלי הבניין לראות עינו.
הלילה גיליתי כי הוא מאיר את החניה שלו (שלא בטאבו) כל הלילה. והחשמל על חשבון מי? נכון על חשבון כספי הדיירים שכעת נתבקשים לשלם 150 שקל. מדובר על 6 דירות בסהכ.
אני רוצה להתנגד לכך, אך חוששת מעימותים איתו. איך עליי לנהוג?
ומקצת ניסיון, מה שאת מתארת זה רק קצה קרחון. את תיתקלי בעוד ועוד דברים שהוא עושה ואינם חוקיים. לכן אני ממליץ לך ללכת לייעוץ מקצועי [לא באגודה לתרבות הדיור].
מדובר על מצב רגיש, אתם גם מעט דיירים, מציע לעשות חיפוש פסק דין בנושא או מקרה דומה וע"פ זה לקבל החלטה באיזו דרך לפעול, משפטית, לגייס את הרוב... שיהיה בהצלחה!
אני גר בבניין השייך לבלוק של מספר בניינים אשר להם חניון משותף.
החניה שלי נמצאת מתחת לגינה (לא פרטית) וסובלת מבעיה של רטיבות בגלל הגינה.
הבנתי מבירור שעשיתי שהגינה שייכת (ואולי גם מוצמדת) לשטח המשותף של אחד הבניינים, שאינו הבניין שלי.
1. איך אוכל לברר למי שייכת הגינה?
2. כאשר כבר הגעתי לבעליה הגינה מה עלי לעשות? לפנות לוועד הבניין אליו שייכת הגינה? באיזה דרך עלי לפנות (שיחה\דואר\דואר רשום\עורך דין)?
ראי מי משתמש בגינה או לאיזה בנן היא מחוברת וגשי לאותו ועד בית, אם לא ניתן לאתר פני לכל ועדי הבתים במכתב. במקביל פני לנאמן ובקשי לראות תשריט הבית המשותף שבודאי נמסר לו על ידי הקבלן.
שלום
אשמח לדעת מה אומר החוק לגבי המקרה המתואר להלן:
- בניין בן כ 84 שנה (1932), בן 3 קומות, 9 דירות.
- הגג בבעלות פרטית ומוצמד לאחת הדירות.
- בפועל, בעל הגג לא יכול לבנות על הגג ללא אישור הדיירים, היות וזכויות הבניה בבניין הינם של כל הדיירים במשותף.
- הגג משמש תקרה ל 3 דירות (אחת מהן של בעל הגג).
- הגישה לגג אפשרית דרך חדר המדרגות בלבד. אין לגג יציאה פרטית מאף דירה, כולל לא דירתו של בעל הגג.
- על הגג נמצאים דודי שמש של כל דיירי הבניין, וכן אנטנה ישנה (לא פעילה) וצלחת לווין.
- לועד הבית מפתחות וגישה לגג.
- יצויין כי לפני מספר שנים בוצע זיפות של הגג ע״י הדיירים, שלא היו מודעים לכך שייתכן והאחריות הינה של בעל הגג.
השאלה:
- מי אחראי לטיפול בגג ותחזוקתו השוטפת (זיפות, ייבוש וניקוז של שלוליות, פתיחת סתימות בפתחי הניקוז)?
- מי אחראי לנזקי רטיבות בתקרת הדירות שמתחת לגג?
- באילו מקרים על בעל הגג לשאת בתשלומים ובאילו מקרים על הדיירים לשאת בתשלומים?
האם הגג באמת מוצמד לאחת הדירות. כל השאר זה די הערות שוליים לא חשובות.
האם זה באמת המצב?? ואם כך אז איך הציבו שם את דודי השמש? האם יש התייחסות למצב בתקנון?
בכל אופן, בנוגע לשאלתך; מי שצריך לטפל בגג ולשלם על כל תקלה שנובעת ממנו הוא הבעלים של הגג. אם כי מובן כי אם יש תקלה שנובעת מדודי השמש [נזילה, חור באיטום מרגלי הקולטים וכו´] אז האחריות היא על בעל הדוד.
לא ברור מתי הוצמד הגג לאחת הדירות, אך זה המצב לפי הרישום בטאבו.
דודי השמש נמצאים על הגג עשרות שנים. לועד הבית אין תקנון מיוחד, ולכן אני מניח שאנו כפופים להוראת החוק בעניין.
הן בעל הגג והן שאר בעלי הדירות בבניין אינם מכירים את התהליכים שהובילו למצב הזה, היות וכולם בעלי דירות חדשים יחסית (הותיקים ביותר נמצאים פה לא יותר מ 20 שנה). המצב הנוכחי קיים עוד קודם. כאמור, הבניין בן 83 שנים.
ראשית, אני מסכים עם מה שנאמר, שהאחריות חלה על הבעלים, ובמצב מורכב כפי שמתואר פה, אני מציע לבדוק פסקי דין עליון, מחוזי ולראות אם יש תקדימים דומים מהעבר ואולי להסתמך עליהם. שיהיה בהצלחה!
האם קיים גורם המוסמך להכריע במקרים כאלה, אליו ניתן לפנות לבירור? כל הצדדים היו שמחים לפתור את הסוגיה בצורה יפה ומבלי להידרש להגיע לבית משפט (וללא הוצאות גבוהות, היות והמחלוקת היא מלכתחילה רק על כמה אלפי שקלים).
אתם יכולים להסכים על בורר - למשל עו"ד שמומחה בתחום - שעל זהותו תסכימו מראש. תעבירו אליו במייל את כל הטענות והמסמכים, בסך הכל סוגיה פשוטה למדי והוא יכריע - זו הדך הכי זולה וקצרה. הגורם המכריע יכול להיות גם בעל מקצוע אחר. אני מסכים שהליך משפטי במקרים כאלה הוא הוצאה מיותרת.
עליך לקנות בטאבו את דיסק הבית המשותף,לראות בתשריט שבו מה צמוד למי, לראות בצו ובתקנון אם רשומה הערה מיוחדת לגבי זכויות בנייה ולהמשיך משם. אם לא ניתנה הוראה בתקנון אכן כל הזכויות שלא נוצלו וניתן לבנות לפיהן היום- שייכות לכל הדיירים על פי חלקם היחסי. לגבי תחזוקה- לכאורה הגג פרטי אולם מאחר והותקנו עליו כחוק דוודי שמש השייכים לכל הדיירים, אנטנה, צלחת לוין לדעתי, באופן טבעי הוועד ידאג לתחזוקה בשם כל הדיירים, רצוי שזה יגובה בהחלטת אסיפה. תחזוקה -זה לא כולל סיוד וזיפות אלא כל מה שקשור לרכוש משותף המחובר לגג. לגבי נזקים- יש לבדוק מהות וסיבת הנזק- אם מהדוודים - אחריות בעל הדוד.
חברת יס לא מתקינה צלחות כלאו בלי אישור בכתב מועד הבית ואם לא עשתה כן בשנים עברו היא משתדלת לעשות זאת כעת. זאת מניסיון בבניין שלנו. בהחלט סביר שהועד התיר ליס להתקין הצלחת בזמנו בלי לבדוק את נושא ההצמדות.
שהותקנה עוד לפני שועד-הבית הנוכחי מונה לתפקיד ולפני שבעל הגג הנוכחי רכש אותו (מהבעלים הקודמים), כך שאין לנו ממש דרך לברר מתי ובאישור מי הותקנה. הדבר היחיד שניתן לדעת בוודאות הוא שמדובר בצלחת שאינה משרתת את כלל הדיירים.
נתבעתי כספית עי ועד הבית. כדי להגן על עצמי זקוקה למסמכים שהועד מסתיר ממני. כשביקשתי אמרו שלא מוסרים לי כי מתנהל עכשיו מהלך משפטי בינינו. פניתי לעורך הדין של הוועד והוא לא משיב לפניותי. מה עושים? האם לבקש מהמפקחת שתורה להם למסור לי מסמכים? האם להגיש בקשה כזו לפני מסירת כתב ההגנה?
את מרבה להציף את הפורום בהמון שאלות שכל אחת באה לבד וכעת אני מבין שמתנהל נגדך משפט הקשור לועד בבניין שלך. כדאי שתציגי את כל הקשור לכך ובמלואו ולא בהמון הודעות. כך נוכל להתמקד בתשובות לבעיה ספציפית.
ולא על דעת 2 חברי הוועד. תוך שעושה שימוש בקופת הוועד כבשלו כדי לתבוע דייר, כדי להציק לו? כשאינו צריך הסכמת כל ועד הבית ולא צריך הסכמת האסיפה ואפילו לא צריך פרוטוקול החלטה על תביעה נגד דייר מבלי שאפילו בירר עם הדייר בעל פה ומבלי שהקדים לתביעה מכתב לבירור העניין
בהחלט ראוי שחבר ועד לא יפעל בלי ליידע את שאר חברי הוועד מעשית הוא בהחלט יכול לפעול ואם שאר חברי הועד מתנגדים או שאין סיבה מוצדקת לתביעה עליהם לפעול כנגדו במסגרת הועד. אם דיירים נוספים גם הם סבורים כך עליהם לפעול נגדו ובמקרה חריג אף להודיע למפקח כי התביעה אינה תקינה. לגופה של תביעה- על מה ולמה? הצקה זה דבר יחסי. כל אחד שתובעים ממנו כסף יכול לטעון טענת שווא שמציקים לו. אפילו אם התביעה מוצדקת יעזור למגיש התביעה להראות למפקח כי פנה בעל פה, בכתב לנתבע בתביעה מוצדקת כל שהיא וזה לא עמד בה.
והרי יש פרוצדורה כתב הגנה. דיון. תצהיר. סיכומים אשמח להבין איך ניתן לשלב בהגנה מתביעה כספית של הועד שמדובר בועד שאינו פועל בתום לב. שאינו מגיב לפניותי. שמסתיר מהדיירים את חשבון הבנק של הבית. את החוזים שחותם בשם הדיירים ועוד, שמועל בתפקידו בדרכים רבות
הואיל ונתבעתי על ידי הוועד בענייני כספים והואיל והוועד מסתיר ממני את ענייני הכספים בבית והואיל ואני זקוקה למידע הכספי של קופת וועד הבית כדי להגן על עצמי האם ניתן לבקש שהמפקח יורה לנציגות לספק לי מיד כל מסמך שנוגע לוועד הבית ולקופת וועד הבית? לפני כתב ההגנה? כדי שאוכל להגן על עצמי
שלום
אני דייר בבנין משותף אבל בדירת הקרקע
יש לי כניסה נפרדת מקדימה ומאחור (לא מגיע לדלת הכניסה של הבניין)
יש בבניין מעלית
כמה לפי דעתכם עלי לשלם ועד בית אם כל שכן משלם 130 שח
עלי לציין שחוץ מחנייה בשטח המשותף ולזרוק זבל כמעט אין קשר לבניין - אפילו אור אני לא מדליק, לא מעלית (שזה ההוצאה היותר יקרה)
אז כמה בערך אני אמור לשלם?
תודה
לפי החוק כל כל דירה לשלם את חלקה בהוצאות לפי היחס בין שטח רצפתה לכלל שטח רצפת כל הדירות ללא תלות בקומה או במידת השימוש שלה ברכוש המשותף. אלא אם כן יש תקנון מוסכם הקובע אחרת או לחילופין אם יש הסכמה של כל בעלי הדירות לשיטת תשלום שונה.
יותר סביר שזה רשום בתקנון מוסכם. על כל פנים , זה ודאי משנה את המצב. כדי לחשב את חלקך צריך לראות את פירוט הוצאות ועד הבית במשך שנה, אל תשכח שיש הוצאות כמו נקיון, גינון, תחזוקת דברים אחרים חוץ מהמעלית שמכל אלה אינך פטור. לדעתי צריך לראות כמה משלמים בשנה על ביטוח מעלית , להעריך כמה מצריכת החשמל המשותפת הולך למעלית וכמה זה עולה בשנה, לחלק את כל זה במספר הדירות ואת זה לחלק ב12 כדי לראות כמה להפחית מהתשלום החודשי שלך. כל זה רצוי שייעשה בהסכמה עם ועד הבית (כדי לא להגיע לעימות משפטי) .
אני נבחרתי לראש וועד מתחילת השנה הנוכחית על פי הצבעה של 90% מהדיירים. ראש הוועד הקודם שכיהן במשך 5 שנים רצופות פרסם בזמנו דוחות כספיים מהם עולה שיש ייתרה בחשבון. האם הוא מחוייב להעביר לי את היתרה או שאני מתחילה מקופה 0 ?
-הוא טוען שמחובתו לחלק את הייתרה לכל הדיירים ולא להעביר אותה אלי
בניין שיש בו חברת ניהול.
מתי יש לקיים דיון באסיפה אם הדיירים (שמתחלפים) בכלל רוצים להעסיק חברת ניהול? ולחייב את אלו שרוצים חברת ניהול להשיג באסיפה רוב 2/3
או
שמספיק שפעם אחת נכנסה לבנין חברת ניהול אפשר באמצעות 51 אחוז לנעול את השימוש בחברת ניהול לתמיד?
חברת ניהול נראית לעיתים כמסמר בלי ראש ומנהלת את הדיירים ולא להיפך. אבל דיירים נחושים יכולים בעיקר אם הם פועלים יחד, להוציא חב´ ניהול גם בלי צורך ברוב מיוחד. חב´ ניהול מחוייבת חוזית לתת שרותים בהיקף וברמה מסויימת. אם חברה מפרה התחייבויותיה ניתן לנקוט נגדה בצעדים משפטיים ולהביא לסיום ההתקשרות.
והרי לפי חוק וועד הבית אמור להיבחר אחת לשנה על ידי דיירי הבית המשותף באסיפה כללית. האם אתה טוען שאין דרישה דומה לגבי מתחזק? שצריכה להתקבל החלטה באסיפה שנתית: אם רוצים או שלא רוצים מתחזק? והרי דיירי הבית מתחלפים, או שמשנים את דעתם, ואינם צריכים לשאת החלטות ישנות
אם וועד הבית נבחר בקולות עצמו כי מחזיק ברוב הדירות ואין דרך לשנות זאת באמצעות רוב
אבל, וועד הבית משתמש בכוחו לרעה תוך שרימה את הדיירים - האם ניתן לפטרו?
שלום רב,
בבניין שלנו 23 דירות, וכבר 10 שנים אין בו ועד. לאחרונה התארגנו בעלי הדירות והחליטו על פתיחת ועד משותף, כשלכולם ברור שפותחים דף חדש וחלק ומסתכלים קדימה.
בעל אחת הדירות טוען שכעת כשיש ועד, על הועד לפצות אותו על הוצאות שהוציא בשטח המשותף בשנים עברו, על בסיס קבלות. ראוי לציין שבעשר השנים בהן לא היה ועד, רוב בעלי הבתים נשאו בעלויות כאלה ואחרות על תיקונים בשטח המשותף - אבל הם לא מצפים שועד שזה עתה קם יפצה אותם. רק בעל הבית הזה מתעקש ומאיים לתבוע את הועד.
ברור לכל שאם כולם יתחילו לבקש מהועד פיצוי על התקופה לפני שהועד קם, לעולם קופתו תהיה ריקה, כי יש 23 דירות ולא היה ועד 10 שנים!
האם מבחינה חוקית יש קייס לאותו בעל בית? האם ועד מחויב לפצות בעלי דירות על תקופה שקדמה לעצם הקמת הועד?
תודה רבה
א. עליו להוכיח שהיה פגם ברכוש המשותף; ב. עליו להוכיח שההוצאות שהוציא היו סבירות בנסיבות הענין; ג. עליו להוכיח כי התיקון שנעשה היה מחוייב המציאות; ד. עליו שהתיקון בוצע ברמה נאותה.
וכשכתוב "להוכיח" זה ממש להוכיח- מסמכים, צילומים, מכתבים, עדויות, חו"ד בעלי מקצוע. מציע לוועד לא להתחמק מאחריות, ולא לפחד, שכל תביעה להחזר תיבדק על ידכם לגופה, כמובן שיצטרך להוכיח לכם כל טענה וטענה.
אם יוכיח -הצדק איתו והוועד יצטרך לתת על זה את הדעת ולהביא את העניין לפני אסיפת הדיירים.
הוועד לא יכול לקבל החלטה כזו לבדו לכן אין מה לפחד, יובא בפני האסיפה ושהדיירים יחליטו מה הם רוצים לעשות.
לכו ברוח טובה והנחו אותו מה לעשות . כל אחד מאיצתנו היה עושה בדיוק אותו דבר ותובע מה שהוא חושב שמגיע לו.
אם כפי שאתה כותב: "כל אחד מאיתנו היה עושה בדיוק אותו דבר ותובע מה שהוא חושב שמגיע לו"... מה גם, שהוא תובע את כל בעלי הדירות (כולל את עצמו, כמובן!) - אם אני הייתי "הוועד" ש-"קם", ועוד אחרי 10 שנים.... הייתי מיידית מתפטר ונוטש את התפקיד - "עוד לפני שהתארגנתי"...
זמי, אם יורשה לי להביע את דעתי, בפורום זה, לדעתי, "נסחפת"...
אותה התארגנות, קרוב לוודאי, לא "קמה/התעוררה" כדי לקבל על עצמה מיידית, "מבול" של תביעות כספיות בעקבות תחזוקת הרכוש המשותף, מצד בעלי הדירות - ועוד אחרי 10 שנים ?!
אם ביצע על דעת עצמו ולא פנה לשאר הדיירים(בהיעדר ועד) שישתתפו בהוצאות,וסורב. כמו כן,אם ההתנהגות בבנין היתה שכל אחד מתקן ככל העולה על רוחו,יקשה עליו לקבל החזרים(כי אז צריך להחזיר לכל מי שתיקן משהו על דעת עצמו במהלך כל השנים). שלא לדבר על התישנות(ככל שקיימת).
שלום לפורום.
נכנסתי זה עתה לדירה חדשה.
הספקתי כבר להכיר את השכנים מעט, וגיליתי שיש בבניין דייר שתלטן שמשליט סדרים על דעת עצמו.
בבניין רק 6 דיירים כשבפועל 5 בעלי דירות מתגוררים בו.
הדייר החליט בתמיכה של הועד, להעלות את דמי הועד ל150 שקל מ110.
הלילה אני מגלה שהוא מאיר את החניה שלו, שהיא לא בטאבו, אגב, כל הלילה.
מדוע עליי לשלם את החשמל הזה?
אני רוצה להתנגד לו אבל חוששת מעימותים כשאני ממש חדשה. וכל הדיירים לא מתנגדים לכך, כנראה חוששים מאגרסיביותו.
מה עושים ואיך נוהגים במצב כזה?
תודה מראש..
האם מותר לוועד להחליט על דעת עצמו, להטיל משימות על חברת ניהול מעבר לניהול שוטף (ניקיון, גינון, תיקון תקלות) כמו ייזום פרויקטים חדשים בבניין. וזאת ללא אסיפה?
בבניין שלנו יש דייר שמשלם רק 25% ממה שהטא אמור לשלם על פי חלקו ברכוש היחסי. הסכם זה נעשה לפני כ10 שנים שלא באסיפת דיירים אלא על פי הסכמה בינו ובין יו"ר הועד שמסתבר שהוא אביו....
אף אחד בבניין לא היה מודע להסכם הזה עד שביקשתי את ספר חשבונות הוועד ומצאתי את החוסר הזה. כמובן שכשסיםרתי על כך לדיירים הם היו בהלם.
כמובן שמעכשיו אותו דייר ישלם את מה שמצופה ממנו אך השאלה שלי היא:
האם ניתן לבקש מאותו דייר לשלם גם את ההפרש שהוא חייב משנים עברו?
מצאתי פסק דין של ערעור (שירן נגד הבית המשותף) שישנו מושג של נוהג שגובר על תקנון. האם מקרה שכזה נופל לאותו קטגוריה של נוהל? ואם כן, ולא נוכל לתבוע רטרואקטיבית האם ליו"ר הוועד יש אחריות אישית (פלילית?) להסכמה הנ"ל?
לנוהג לגיטימי יש לדעתי את המאפיינים הבאים: 1. קריטריונים שווים, למשל אם הנוהג הוא תשלום אחיד אז ייהנו ממנו כל בעלי הדירות הגדולות (ולא רק מקורבים) או אם הנוהג הוא שחברי הועד פטורים מתשלום אז לכשיתחלפו חברי הועד תתחלף זהות הפטורים. 2. גם אם הנוהג לא התקבל בהחלטת אסיפת הדיירים (שזה המצב העדיף) עליו להיות גלוי (למשל בדוחות תקופתיים עם נתוני גבייה, או לפחות שיהיה בידיעת בעלי הדירות).
במקרה שתיארת שני הקריטריונים לא התקיימו ולי נראה שזאת פשוט מרמה וניצול לרעה של התפקיד והאמון שקיבל יו"ר הועד. אילו היה פוטר את עצמו מתשלום וטוען שזה נוהג שהועד פטור זה אולי קביל (וזה גם לא בסדר אם לא אושר לפחות בטוב רגיל באסיפה), אבל לפטור את אביו שלכאורה אין הבדל בינו לכל בעל דירה אחר ולטעון שזה נוהג זה כבר פלילי.
לדעתי תביעה לתשלום רטרואקטיבי סיכוייה טובים. (אני לא עו"ד וזאת לא חוות דעת משפטית)
שלום רב, לי דירה בקומה 8 ומעליה גג שכל זכויות הבנייה על הגג שלי בטאבו . קיבלתי היתר בניה ל23 מטרים על הגג (עליו חתמו כל הדיירים בבניין ). אנו כרגע בתחילת הליך הבנייה . על אחד הקירות הקיימים כרגע בגג הערום ( לפני בניה ), ישנן 6 צלחות לווין של דיירים שונים שמפריעות לבניה . קיר זה הינו חלק מחלל חדר המדרגות העולה לגג. השאלה הנשאלת האם הקיר הינו רכוש פרטי שלי ? האם אוכל לדרוש מהדיירים העתקה של צלחות הלווין אל הגג המשותף ( של חדר המעלית ) ? שכן העתקת הצלחות כרוכה בתשלום. . מצ"ב זכויותיי בטאבו. תודה רבה !
.jpg "קנייה קבוצתית לגופי תאורה בכוכב התאורה")
.jpg "טרקלין כפר סבא")
.jpg "יום מכירות מעבר דירה")
.jpg "קניה קבוצתית לארונות פתיחה וארונות הזזה סטנדרט")
.jpg "** דף נחיתה לפרקטים ושטיחים")
.jpg "** ימי מכירות לרכישת מטבחים 2019")
.jpg "** ייעוץ לחיסכון במשכנתא")
