מדור ועד הבית |
מאמרים |
קישורים |
שאלות נפוצות |
הודעות מנהל |
פניה למנהל הפורום פורום יעוץ משפטי - בתחום המשפטי בכל הנושאים הקשורים לבית המשותף, סיכסוך שכנים, רכוש משותף, סכסוכי שכנים ועוד. אין להתייחס לתשובות כייעוץ מבחינה משפטית אלא כסיוע להבהרת נושאים שונים בתחום זה בלבד. ניהול הפורום על ידי עו"ד עופר שחל המומחה בתחום הרכוש המשותף.
את סיפרי "המדריך השלם לבית המשותף" ניתן לרכוש דרכי ישירות. ניתן לסמס למספר 0505255266 ולהזמין את הספר. מחיר 89 ₪. תוספת למשלוח בדואר רשום 16 ₪. תשלום במזומן או בהמחאה.
מנהל הפורום: עורך דין עפר שחל.
לפי החוק לכל דירה זכות קול הצבעה אחד באסיפה.
לפי החוק אם יש כמה בעלים, זה שיבוא לאסיפה אמור להביא ייפוי כוח מהבעלים האחרים.
ברור שהדבר הוא גזירה שקשה לעמוד בא בעיקר כשמדובר בזוג .
אם אתחיל לדרוש הצגת ייפויי כוח- איש לא יבוא לאסיפה ויגידו שאני טרחן...
האם אסיפה יכולה לקבל החלטה שמאותו מרגע והלאה ולכל האספות הבאות, שמספיק שאחד מהבעלים שבא לאסיפה בכדי להצביע וייראה הדבר כאילו האחרים הסכימו?
האם הודעה על אסיפה או כל החלטה או הודעה הנוגעת לנכס מסוים יש לשלוח לכל בעל , כשיש כמה בעלים, בנפרד? חשוב כאשר למשל יש זוג בהליכי גירושין או משפחה בסכסוך.
החוק קובע מיהו בעל דירה: "בעל דירה" - לגבי דירה שהוחכרה לדורות - החוכר לדורות או חוכר המשנה לדורות, לפי העניין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלענין פרק זה לא יראו אותם כבעלי דירה;
כידוע על נכס יכולים להיות רשומים כמה בעלים או חוכרים.
החוק קובע כי לצורך כמו הצמדת חלק מהרכוש המשותף או בנייה נחוצה הסכמת בעלי דירות. כלומר בהחלטה באסיפת דיירים מצביע אחד מהבעלים , בשם כל בעלי אותו נכס אולם לביצוע בפועל כל הבעלים הרשומים צריכים לחתום. הבנתי נכון? האם יש כאן סתירה או בעיה.
הנני ועד בית מזה מס שנים
ודיירת בשכירות.
אחת מבעלי הדירה אשר לא גרה בבניין
לא מעוניינת באופן שיטתי להשתתף בהוצאות תיקון אינסטלציה וכד. ועל כל החליטה לצאת במסע נגדי
שלא אהיה בועד.
כינסו אסיפה של 2. 3 דיירים בקושי רבעוהחליטו מי יהיה בועד. במקרה בעל דירה שחזר לדירתו לאחרונה.
אין לי בעיה עם האיש.
השאלה
האם ניתן להחליט כשמס מועט אם בכלל באסיפה
והאם לא זכותחנו הדיירים אשר בבניין להחליט מי יהיה בועד אם אכן ירצו להחליף. ?
ואני גם בועד בכניסה נוספת-היות והוצאות כמו גינון פעם בשנה .אינסטלציה ןכד. מתחלק. נשארתי.
אמרתי שאם אפרוש אז מהכל.
לא יתכן שחלק יאספו כספים כאן וחלק שם. אני בכניסה השניה. לא התלהבו מהרעיון שאפרוש.
האם זכותי לפרוש במידה ו... ולא להיות אחראית על כניסה נוספת?
ומה הכי נכון לעשות במקרה שכזה
תודה רבה
ועד בוחרים באסיפת בעלי דירות. את כשוכרת יכולה להיבחר לועד אבל אינך יכולה להצביע באסיפה אלא אם כן יש לך יפוי כוח מבעל הדירה שלך, המשכיר. לרוב לא מומלץ ששוכר יהיה חבר בוועד בית אבל זה חוקי. אסיפה חוקית היא אסיפה שלפחות חמישים אחוז מבעלי הדירות נכחו בה או בעצמם או באמצעות יפוי כוח. ניתן לקיים גם אסיפה נדחית שתהיה חוקית גם במספר נוכחים מועט יותר אם הודיעו על כך מראש ובכתב בזימון לאסיפה.
אני דיירת בקומה אחרונה. לפני מספר שנים עשינו איטום של הדירה- כל הדיירים שילמו על כך. לפני שנתיים היה צריך לעשות עבודות תחזוקה, אולם הועד לא דאג לכך, למרות בקשותיי.
שנה שעברה היו נזילות רציניות מהתקרה, יש כעת מקומות רבים שדורשים שיפוץ וצביעה מחדש.
על מי מוטלת האחריות לשלם על תיקונים אלו? עליי כדיירת או על ועד הבית (כלומר כלל הדיירים)?
רקע ארוך אך ברור -
בבניין קיים הותקנה מעלית - מפתח (!) לפני 11 שנים , ברוב של 4 בעלי דירות מתוך סה"כ 6 בעלי דירות בבניין (שני הדיירים , נקרא להם משפ´ X ומשפ´ Y ) לא היו מעוניינים להשתתף כספית בהתקנת המעלית , וזו זכותם ).
ועד הבית דאז (עדיין מתגורר בבנין) , שהוא יוזם רעיון המעלית ,דאג להכין מסמך כתוב ובו ציין את עלויות התקנת המעלית , את שמות 4 בעלי הדירות אשר כן שילמו עבור התקנת המעלית ( ואני ביניהם ) , וכן ציין כי למשפחת X שמורה הזכות בעתיד להשתמש במעלית או להעביר זכות זו לאחרים תמורת תשלום חלקה בהתקנת המעלית בסכום של 30,000 ש"ח צמוד לדולר .
עקב סכסוך שלו עם משפ´ Y , הוא לא ציין סעיף זה כלפי משפחה זו, אך ברור לי שאין הוא יכול היה למנוע זאת , אם הייתה בכ"ז מעוניינת לשלם את חלקה בהתקנה .
במשך השנים , כל בעלי הדירות שילמו דמי וועד באופן זהה , כולל גם בעלי הדירות שלא השתתפו בעלות התקנת המעלית.
לאחרונה משפ´ Y מכרה דירתה למשפחה אחרת . המשפחה החדשה טוענת כי מאחר ואין היא משתמשת במעלית , היא תשלם דמי וועד בית בשיעור מופחת .
שאלה 1 - האם בעלי הדירות ששילמו עבור התקנת המעלית היו צריכים לבצע "תיקון צו בית משותף והצמדת המעלית...ולרשום זאת בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין ?
נשמע לי מוזר , כי לפי הבנתי המועטה , אנו פעלנו לפי התקנון המצוי , לפי סעיף ולא היה שום צורך לבצע תיקון צו ...ובכלל נושא תיקון צו בית משותף והצמדות אינו קשור למעלית כלל .
שאלה 2 - עד כמה שהבנתי מתשובות שלך בפורומים אחרים בעבר , אין זה משנה אם מדובר במעלית עם מפתח , משום שכל עוד הרכוש המשותף משמש את רוב בעלי הדירות בבניין ( אצלנו 4 מתוך 6 ) , הרי שגם המשפחה החדשה חייבת בתשלום זהה לוועד הבית .
האם אני צודקת בקשר לשאלה מס´ 2
קראתי כל פיסקה שלך בנושא מעליות , כולל מעלית מפתח......מהשנים האחרונות .
תודה רבה על תשובות קצרות לשאלות 1 + 2 .
חבל לסבך. המעלית היא רכוש משותף גם כלפי אלה שאינם זכאים לעשות בה שימוש. מי שלא שילם בזמנו דמי התקנה ומעוניין לעשות במעלית שימוש יצטרך לשלם את "חובו" אלא אם במפורש כל יתר הדיירים באותה עת הסכימו שמשום מה פוטרים אותו מתשלום מה שלא סביר שהרי אם פטור הוא מתשלום היה זכאי לעשות שימוש במעלית כבר בהתחלה. גם מי שאינו שימוש במעלית משלם בגינה דמי אחזקה או כחלק מדמי הועד. גם המשפחה החדשה חייבת לשלם כמובן. אין ההסדר לעיל מותנה ברישום תיקון צו בית משותף.
שלום רב, אני גרה בשכירות בבניין דירות ובשבוע שעבר הותקנו לנו אינטרנט וכבלים ע"י חברת סלקום. קליטת האינטרנט עליה שילמנו כחלק מהחבילה לא הושגה ונקבע שיגיע אלינו טכנאי להתקין אנטנה לשיפור איכות הקליטה על הגג. עידכנו את ראש ועד הבית בעניין, ולמרות ההסברים שלנו כי לא מדובר בצלחת לוויין או אנטנה סלולרית היא אינה מוכנה בשום אופן לתת לנו את המפתח לגג או לאשר את התקנת האנטנה.
בנוסף היא איימה כי פעם בחודש עולה לגג בחור מטעמה ומוודא כי אין אנטנות סלולריות וכשהוא מוצא כאלה הוא מסיר אותן. שוב, הסברתי לה כי לא מדובר באנטנה סלולרית והתגובה שלה הייתה "זה מה שהם אומרים לך".
רציתי לדעת מה קובעים החוקים בכל הקשור לגג בבניין משותף והאם סירובה תואם את החוק?
תודה מראש!
את כל הוראות החוק בנושא זה ריכזתי ותימצתי בסיפרי וכאן רק אציין:
סעיף 21 ב´ בחוק התקשורת (בזק ושידורים), התשמ"ב - 1982 (להלן: "חוק התקשורת") דן בכל הנושא של התקנת רשת במקרקעין, כאשר סימן ב´ לחוק, מתייחס לצלחות קליטה. על מנת להתקין צלחת קליטה פרטית על גג הבניין המשותף, קובע חוק התקשורת כי קיימים שני מסלולים: המסלול הפרטי והמסלול המשותף. באם אין הסכמה של רוב בעלי הדירות, עוברים למסלול הפרטי, במסלול זה רשאי כל בעל דירה המבקש להתקין צלחת לווין ברכוש המשותף לפעול כדלקמן: עליו להודיע לנציגות הבית על כוונתו להתקין את הצלחת לנציגות הבית, והנציגות צריכה להשיב תשובה תוך 30 יום לדייר לקבוע תנאים באשר להתקנת הצלחת ו/או לחילופין באפשרות הנציגות להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין המונעת את התקנת הצלחת יחד עם הסבר מדוע אין להתקין את הצלחת. אם לא נתקבלה תשובה תוך 30 יום, רשאי הדייר להתקין את הצלחת במסלול הפרטי ובלבד שהצלחת תותקן על הגג ו/או בסמוך לגג.
שלום,
בביתנו המשותף יש מרתף ששייך לבעלים אחד. במרתף בנו בית שמוש לא חוקי. יש לו שוחת ביוב (כנראה בור ספיגה) שלא מחוברת לביוב של הבית.
בעלי המרתף רוצים לחבר את שוחת הביוב של המרתף לביוב של הבית כולו. הם לא בקשו רשות מיתר בעלי הדירות בבית. הדבר נודע לנו במקרה משיחה של האינסטלטור בחצר.
שאלות:
- האם דרושה הסכמה של בעלי הדירות לחבור שוחה פרטית לשוחה של הבית המשותף? אם כן, מה אחוז ההסכמה?
- האם יש צורך באשור בניה של העיריה לחבור שוחה פרטית לשוחה של הבית המשותף? האם אפשר להתנגד לאשור העיריה בנמוק שבית השמוש נבנה באופן לא חוקי?
תודה.
בבנין שאני מתגורר, ישנו דייר שאוסף חפצים ומניח אותם בחדר המדרגות בלובי, חפצים כגון קרשים, ברזלים, אופנים. כמו כן הדייר אוסף חפצים ליד דלת הכניסה לביתו. נאמר לו מספר פעמים לא להניח את החפצים משום שהם מסוכנים ומפריעים. הדיייר ממשיך בשלו ואוסף עוד חפצים ולא זורק אותם.
מה ניתן לעשות, לפנות לערכות משפטית ץ
ראשית אני שחל ללא ראשי תיבות להבדיל משח"ל - האמבולנסים...... לגוף הענין: הייתי כיום נזהר נוכח אירועי העבר ובודק היטב מי בעל הדירה המשכיר. לאחר בירור הענין הייתי שולח מכתב של עו"ד אליו ואל השוכר המטריד והמרעיש. משחקים איתך משחק קטן של מחבואים וניצלו את תמימותך וניצחו נצחון טכני. חבל אבל מלחמה היא לא קרב של סיבוב אחד.
שלום, אני נכה צה"ל, בעליה של דירת דופלקס ב2 קומות אחרונות בנין בן 18 דירות, יש עוד דירה כזאת בבנין, שכן שלי ממול.
מאז שרכשתי את הדירה (כשנה וחצי) אני מחפש פתרון לנגישות לקומה ב - בהתחלה ביקשתי מהדיירים חתימה לפתיחת דלת לחדר מדרגות- הם סירבו בטענה שהשכנן מולי יעשה גם והוא רוצה לחלק את הדירה. ולאחרונה מצאתי פתרון על ידי הוספת קומה נוספת למעלית שתעצור בדיוק בקומה ב בדירתי. בדקתי עם מהנדסי חברת המעליות וזה אפשרי צריך רק חתימת דיירים. הם גם מסרבים ללא טענה מדוע---- זה יחודי רק לי העניין של המעלית. כל ההוצאות עליי. אני חייב לעקוף את נושא המדרגות המסולסלות בתוך הדירה ולהנגיש ולשמש את הקומה הזאת בדירה.. חשבתי על תביעה למפקח -- מה דעתם הפתרונות ? היועץ של העייריה אמר אתה יכול לפתוח דלת בשטח שלך אבל עצירה נוספת למעלית צריך חתימות..... מה אומרים על תביעה? ואילו עוד פתרונות אפשריים טרם.. תודה
59ג. (א) בסעיף זה - "אדם עם מוגבלות" - כהגדרתו בחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, תשנ"ח- 1998; "מרפא בעיסוק", "פיזיותרפיסט" – כהגדרתם בחוק הסדרת העיסוק במקצועות הבריאות, התשס"ח-2008; "הנציבות" - נציבות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, כמשמעותה בחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, תשנ"ח- 1998; "רופא" - רופא מורשה לפי פקודת הרופאים [נוסח חדש], תשל"ז-1976. (ב) בעל דירה שהוא, שבן משפחתו המתגורר עמו, או שאדם השוכר ממנו את הדירה, הוא אדם עם מוגבלות, רשאי, בכפוף להוראות סעיפים קטנים (ג) ו-(ד), לבצע התאמה ברכוש המשותף כמפורט בחלקים א´ עד ג´ לתוספת השניה (להלן - התאמה), ובלבד שנתקיימו כל אלה: (1) היה ביצוע ההתאמה עבודה או שימוש הטעונים היתר לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 - בעל הדירה קיבל היתר לפי החוק האמור ומילא אחר תנאי ההיתר; (2) רופא, פיזיותרפיסט או מרפא בעיסוק אישר בחתימתו במסמך הערוך לפי הטופס שבחלק ד´ לתוספת השניה, כי ביצוע התאמה, כפי שפירט דרוש לאדם עם המוגבלות, בשל מוגבלותו, לשם נגישותו הבטוחה והעצמאית לדירה או לרכוש המשותף המשמש אותה; (3) ההתאמה אינה מונעת מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר, וההתאמה תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בבעלי הדירות האחרים ובחזות הבית; (4) ביצוע ההתאמה ייעשה על חשבון בעל הדירה; (5) בעל הדירה או מי מטעמו, מסר, לא יאוחר מארבעים ימים לפני מועד ביצוע ההתאמה, הודעה מפורטת בכתב לנציגות הבית המשותף אודות הכוונה לבצע את ההתאמה ומהותה; באין נציגות לבית, תומצא הודעה כאמור לכל דירה בבית המשותף. (ג) (1) ביצוע ההתאמה מבין ההתאמות המנויות בחלק א´ שבתוספת השניה אינו טעון הסכמת בעלי הדירות האחרים בבית המשותף; (2) ביצוע התאמה מבין ההתאמות המנויות בחלק ב´ שבתוספת השניה טעון הסכמת רוב בעלי הדירות בבית המשותף; (3) ביצוע התאמה מבין ההתאמות המנויות בחלק ג´ שבתוספת השניה טעון הסכמת בעלי הדירות שבבעלותם שישים אחוזים מן הדירות בבית המשותף. (ד) מצא המפקח כי בעל דירה התנגד מטעמים בלתי סבירים לביצוע התאמה או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, והחליט להרשות את ביצוע ההתאמה, תבוא החלטתו במקום הסכמתו של בעל אותה דירה לענין סעיף קטן (ג)(2) ו-(3). (ה) נציגות הבית המשותף, וכן בעל דירה הרואה עצמו נפגע מביצוע התאמה, רשאים לפנות בתביעה למפקח בתוך 30 ימים מן היום שבו נתקבלה ההודעה האמורה בסעיף קטן (ב)(5); אין בהגשת התביעה כדי למנוע את ביצוע ההתאמה, אלא אם כן הורה המפקח אחרת; המפקח רשאי, מטעמים מיוחדים שיירשמו, להאריך את המועד להגשת תביעה לפי סעיף קטן זה. (ו) בעל דירה שביצע התאמה, יישא בכל ההוצאות השוטפות הדרושות לאחזקתו התקינה של תוצר ההתאמה; ואולם אם תוצר ההתאמה מיועד לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם, יישאו כל בעלי הדירות בהוצאות האמורות. (ז) אסיפת הדיירים רשאית להחליט, כי עם חלוף הצורך בהתאמה, לרבות במקרה שבו הפסיק האדם עם המוגבלות להתגורר בדירה, על בעל הדירה להסיר את ההתאמה, להחזיר את המצב לקדמותו, ולשאת בכל ההוצאות הכרוכות בכך; החלטה לפי סעיף קטן זה תתקבל לא יאוחר מ- 90 ימים ממועד חלוף הצורך בהתאמה כאמור. (ח) שר המשפטים רשאי, בהתייעצות עם הנציבות ועם ארגונים העוסקים בקידום זכויותיהם של אנשים עם מוגבלות, ובאישור ועדת העבודה הרווחה והבריאות של הכנסת, לשנות, בצו, את התוספת. (ט) הוראות סעיף זה, למעט סעיף קטן (ב)(2), יחולו, בשינויים המחויבים, על בעל דירה, שהוא או שאדם השוכר ממנו את הדירה, חייב בביצוע סידורי נגישות ברכוש המשותף לפי הוראות פרק ה´1 לחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח-1998, ככל שהדבר נדרש לצורך הגעה למקום הציבורי או לשירות הציבורי, לפי הענין, וכדי לאפשר שימוש והנאה סבירים, בנסיבות הענין, מהמקום הציבורי או מהשירות הציבורי; סעיף זה לא יחול על מקום ציבורי או שירות ציבורי אם קיים מקום ציבורי או שירות ציבורי חליפי נגיש במרחק סביר, המופעל או מוחזק בידי בעל הדירה או השוכר, הכל לפי הענין.
חלק א´ התאמות שאינן טעונות הסכמה 1. התאמת פתח או שער כניסה לחצר הבית המשותף בלא שינוי מבנה הפתח או השער, צורתו או מידותיו, כגון התקנת מאחז יד, מגיף דלת, אינטרקום, לחצן קריאה, פעמון או דיבורית, שינוי מנעול כניסה למנעול קל יותר לתפעול, ושינוי מיקומם. 2. התאמת דלת או פתח כניסה לבית המשותף בלא שינוי מבנה הדלת או הפתח, צורתם או מידותיהם, כגון התקנת מאחז יד, מגיף דלת, אינטרקום, לחצן קריאה, פעמון או דיבורית, שינוי מנעול כניסה למנעול קל יותר לתפעול, ושינוי מיקומם. 3. התקנת מאחז יד, לרבות שינוי מאחז קיים או שינוי מיקומו. 4. בניית סף צדי בשביל גישה קיים למניעת דרדור כיסא גלגלים או לשם הכוונתו של אדם כבד ראיה. 5. התקנת אמצעי הרמה ידני, לרבות כבש, בין מפלסים, שאורכו אינו עולה על 8 מטרים וכשהפרש הגובה בין המפלס העליון לבין המפלס התחתון אינו עולה על 75 ס"מ, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר, כי אין בהתקנה כאמור כדי למנוע מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר ובטוח. 6. החלפה או התקנה של רשת ניקוז (גריל). 7. התקנת תאורה, לרבות תאורת חירום, בשביל גישה או בכניסה לבית המשותף וכן שינוי עוצמת תאורה. 8. שינוי גובה ספים, ובלבד שאין בביצוע השינוי כדי לגרום לתקלות במערכת הניקוז. 9. חספוס עדין של מדרגות או של ריצוף שביל גישה קיים, לשם מניעת החלקה. 10. התקנת שילוט הכוונה ומידע, לרבות הוספת אותיות מובלטות או כתב ברייל בשילוט קיים. 11. שינוי אבזרי חשמל, מחשוב, טלוויזיה ותקשורת קיימים והתאמתם לצורכי האדם עם המוגבלות ומידותיו. 12. שינוי אבזרי שרברבות, ביוב וניקוז, שלא כאמור בפרט 6 לחלק זה, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר, כי אין בהתאמה כאמור כדי לפגוע במערכות הבית המשותף. 13. שינוי גובה של התקנים ועזרים קיימים בבית המשותף, כגון תיבת מכתבים, ראי וברז שטיפה. 14. התאמת מקום חניה קיים שיוחד לבעל הדירה, בלא שינוי מיקומו, גודלו או צורתו. חלק ב´ התאמות הטעונות הסכמת רוב בעלי הדירות 1. התאמת פתח או שער כניסה לחצר הבית, תוך שינוי מבנה הפתח או השער, צורתו או מידותיו, כגון הסרת מנעול השער, ביטול שער, הרחבת פתח והתקנת שער. 2. התאמת דלת כניסה או פתח כניסה לבית המשותף, תוך שינוי מבנה הדלת או הפתח, צורתם או מידותיהם, כגון הסרת מנעול הדלת, ביטול דלת או הרחבת פתח והתקנת דלת. 3. פתיחת פתח כניסה או שער נוסף לחצר הבית המשותף או לבית עצמו. 4. הרחבת שביל גישה קיים. 5. שינוי תוואי של שביל גישה קיים, לרבות סלילת שביל חדש. 6. הריסת גדרות, ובניית גדר, וגדר הגנה, או התקנת סידורי בטיחות בשביל גישה קיים, שאינם כלולים בפרט 4 בחלק א´ לתוספת זו, לשם מניעת פגיעה מכלי רכב או מציוד, נפילה, דרדור כיסא גלגלים או לשם הכוונתו של אדם כבד ראיה. 7. התקנת אמצעי הרמה ידני שאינו כלול בפרט 5 בחלק א´ לתוספת זו, או אמצעי הרמה חשמלי, מכני, אלקטרוני, הידרולי או אחר, בין מפלסים, לרבות כבש ומעליון, אך למעט מעלית כאמור בסעיף 59ו לחוק, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר, כי אין בהתקנה כאמור כדי למנוע מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר ובטוח. 8. החלפת ריצוף. 9. ביטול מדרגות קיימות, ביצוע שינוי במדרגות ובניית מדרגות כניסה לבית המשותף. חלק ג´ התאמות הטעונות הסכמת בעלי הדירות שבבעלותם שישים אחוזים מן הדירות 1. הכשרת מקום כמקום חניה. 2. ייחוד או הקצאה של מקום חניה קיים. חלק ד´ [טופס אישור רופא/פיזיותרפיסט/מרפא בעיסוק*, בדבר הצורך בהתאמה]
הבנתי שיש סעיף בחוק שיכול לסייע בנושא- ההיתר שדרוש בכל מקרה מהעיריה. אני צריך לפנות לשכנים שוב ולבקש תגובה ובמידה ולא אקבל תגובות(או כן) אז לפנות למפקח ?? מה בדיוק ההמלצה לפעולה
אני גרה בבניין דו קומתי, יש צורך בשיפוץ הקיר החיצוני של הבניין, אך השכנה שמתחתי מסרבת לאפשר להעמיד סולם בחצר שלה ןלתקן את הקיר ומיד מזמינה משטרה. אין גישה אחרת לקיר אלא רק מהחצר שלה, האם ניתן לעשות משהו בנידון?
עולה בסביבות 200 שח ולרוב עוזר. צריך להזהיר אותה כי אם תתן לעבוד כל נזק שייגרם לקיר ייתבע ממנה. בכל מקרה לא נכנסים לשטח שלא שלך בלי רשות אלא אם הוא רכוש משותף. האם החצר משותפת ?
תודה על התגובה המהירה, חלק מהחצר משותפת, אבל אי אפשר לשפץ את הקיר החיצוני מבלי להיכנס גם לחצר שלה, ואין מצב שאי פעם היא תאשר לנו העמדת סולם בשל סכסוך ישן שיש לה אתנו. הבאנו אנשי מקצוע בסנפלינג אבל אפילו הם מבקשים גישה לחצר. האם גם במקרה הזה מכתב מעו"ד יכול לעזור?
תקראי את סעיפי החוק מתוך התקנון המצוי. אם הקיר החיצוני של דירתך הוא רכוש משותף , ורוב הסיכויים שהוא כזה על נציגות הבית לבצע את התיקון וזאת על חשבון ועד הבית. בכדי לדעת אם הקיר החיצוני הוא משותף עלייך לקרוא את התקנון המוסכם של הבניין שלכם. אם אין לבניין שלכם תקנון מוסכם (אז על הבניין שלכם חל התקנון המצוי) אז אפשר לקבוע שהקיר החיצוני הוא רכוש משותף.
3. (א) בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה. (ב) בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון.
4. (א) בעל דירה חייב להרשות שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ולתכלית זו רשאים חברי הנציגות ובני אדם הפועלים בשמה להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור. (ב) פגעו העבודות האמורות בדירה, חייבים בעלי כל הדירות להשתתף בהוצאות החזרת המצב לקדמותו בשיעור שבו הם משתתפים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף.
שלום לכולם,
אינני יודע אם זהו המקום המתאים לשאילת שאלתי, אך אנסה בכל זאת.
העניין הוא כזה: בבניין המשותף שבו אני מתגורר לא חבר באגודה לתרבות הדיור ואפילו אין בו ועד בית. הבניין עצמו כמו רוב הדירות שבו שייכים לחברת עמידר. דירתי הינה דירה פרטית. לפני כשלושה חודשים התפוצץ צינור ביוב שגרם להצפה מסיבית בביתי. לאחר בדיקת איש מקצוע התברר שצינור זה הינו צינור משותף לשלושה דירות נוספות בבניין. הבנתי מאיש המקצוע שעל חברת עמידר לשאת בחלק ניכר מהוצאות התיקון(שהגיעו לסכום של אלפי שקלים). היות והתיקון היה צריך להיעשות בהקדם, על מנת לעצור את ההצפה ולעצור הצפות דומות בעתיד, מימנתי את עלותו מכיסי בתקווה לפיצוי רטרואקטיבי.
משיחה טלפונית עם נציג חברת עמידר עלה כי המסמכים הדרושים לקבלת הפיצוי הם:
- פרוטוקול ועד בית חתום על ידי כל דיירי הבית.
- הצעת מחיר + קבלה מקורית על התיקון(יש לי).
-פרטי חשבון של ועד הבית או צ´ק.
-מכתב פניה לעמידר המפרט כמה דירות קשורות לתיקון וכמה מהדריות הנ"ל שייכות לעמידר.
מיותר לציין שמאחר ואין לנו ועד בית בבניין אינני יכול להמציא את כל המסמכים הדרושים.
מה אפשר לעשות במצב שכזה?
תודה לעונים.
גזברית הועד בקשה לסיים את תפקידה כגזברית ולפרוש מוועד הבית. הוחלט והוסכם בישיבת וועד הבית, ע´´י שאר חברי הוועד ( שנים מתוך שלושה) שהגזברית תוחלף ע´´י בעלת דירה שהתנדבה להכנס באופן פעיל ולקחת על עצמה את תפקיד הגזברית ( בעלה שוטר במ´´י). הוועד לא כינס לצורך כך אסיפת דיירים, כי אם פרסם זאת בלוח המודעות, והוסיף שכל מי שמעוניין להביע את התנגדותו למינוי זה , מוזמן להביע זאת באמצעות מכתב לוועד הבית תוך שבוע ממועד פרסום ההודעה.
האם ההתנהלות הנ´´ל חוקית ?.
אם לא חוקית, לאיזה סעיף בחוק עלי להפנות את הוועד.
וששית - אם יש לכם תקנון מוסכם הקובע נוהל שונה לבחירת ועד בית, יש כמובן לפעול על פיו. יתכן שאם אצלכם נהוג היה מאז ומתמיד לבחור ועד בית בדרך של תליית מודעה ושליחת מכתבי התנגדות, אז נוהג זה עלול להתפרש גם הוא כתקנון במשתמע.
גזבר נבחר על ידי האסיפה,ולא על ידי הנציגות, כך שגם אילו חברי הועד היו בוחרים גזבר מביניהם להחלפת הגזברית המכהנת(גם ללא התפטרות הגזברית הנוכחית מהחברות בועד),לא היה הדבר מתישב עם התקנון המצוי.
בניין בן 11, קומה 8 - לחץ מים דירתי נמוך, כמעט בלתי הגיוני. משאבה תקינה על 6 אט´, ככל הנראה אאלץ להתקין משאבה דירתית לתיקון הלחץ. מי אמור לשאת בעלות המשאבה ???
בקרוב יוחלף בקר שאמור להפעיל גם את המשאבה השניה בעת הצורך, אבל איש המקצוע אמר לי שזה לא אמור להשפיע על לחץ המים הנמוך, אלא רק לסייע במידה ויש משתמשים רבים בעת ובעונה אחת. האם אני יכול לבקש מועד הבית את עלות המשאבה הדירתית, סד"ג של 1600 ש"ח ??
שלום רב
יש לנו בעיה בצנרת הבניין. 3 בעלי מקצוע שהיו המליצו להחליף את הצנרת בצנרת חדשה, מאחר והצנרת מאוד ישנה, ולכן תיקון לא יהיה יעיל, ויש סיכוי סביר שהתקלה תחזור על עצמה.
עלות החלפת הצנרת הוא כ 18,000 ש"ח. תיקון הצנרת הוא כ 5000 ש"ח.
האם צריכה להיות הסכמה של 100 אחוז דיירים לנושא זה? או שיש אחוז מסויים שיכול לקבוע מה תהיה דרך הטיפול.
יש לנו אזור מסוים של 2 חניות שצמודות למדרכה שניתן משם להגיע לתיבות הדואר ולכניסה הראשית, הדיירים של החניות דורשים לחסום את המדרכה הזו (שהיא רכוש משותף ) בטענה שזה מפריע להם שאנשים עוברים משם.
האם הם יכולים לדרוש זאת? האם חסימה ע"י גדר בנויה או ע"י אדנית נחשבת שונה מבחינת החוק.
והאם צריך רוב של דיירים לכך, או שוועד הבית יכול לקבל החלטה בנושא זה
קשה לי להאמין כי בתשריט גישה לתיבות דואר וכניסה ראשית האי דרך חניות פרטיות המוצמדות לדירות. חשוב שתוציאו את התשריט מתיק הבית המשותף בטאבו ותראו בדיוק את התוויית השטחים שם. לגופו של עניין- בעל חנייה פרטית יכול לבצע כל פעולה חוקית בתחום החנייה כפוף לחוק, דהיינו הסכמה מבעלי הדירות לגבי שינוי חזית למשל ואם זו בנייה עליו לוודא לגבי חובת הוצאת היתר בנייה בוועדה המקומית.
אצלנו בבניין נהוג שגם שלושת חברי נציגות ועד הבית משלמים כיתר הדיירים דמי ועד בית לפי מה שנקבע באסיפת הדיירים השנתית.
אחד מבעלי הדירות המכהן גם כנציג ועד חייב בתשלום דמי ועד בית עבור 11 חודשים ומסרב לפרוע את החוב שהצטבר.
1. כיצד ומה האפשרות לחייב ולתבוע את אותו דייר סרבן תשלום בהתחשב בעובדה שהינו חבר בנציגות הבניין המשותף.
2. האם יש זכות לאסיפת דיירים השנתית סמכות לקבוע שאותו דייר שהיה סרבן תשלום לא יכול להיבחר שוב להיות בנציגות הבניין.
3. האם ניתן לתבוע את בעל הדירה ,סרבן תשלום בשיבוש והפרעה לפעילות ההחזקה הנדרשת (הרי הכסף החסר מונע פעילות החזקה שתוכננה לביצוע).
דייר שאינו משלם דמי וועד יכול להיבחר לנציגות אם המשתתפים באסיפה השנתית יבחרו בו. זה ברמה העקרונית. ובלי קשר לבחירתו, הוא עבריין ויש לתבוע אותו.
עכשיו לשאלות:
1. יש להודיע לו שתתבעו אותו אם לא ישלם. כל דייר יכול לתבוע אותו.
2. לא. לאסיפה אין זכות לקבוע שהוא לא יבחר שוב לאסיפה יש חובה !! לעשות כך. לא חובה חוקית אלא הגיונית ומוסרית גם יחד. אסביר: הריבון בבית משותף זו אסיפת הדיירים. שם מתקבלות ההחלטות על ניהול הרכוש המשותף ובהם גם מי ינהל בפועל את הבניין. לבעלי הדירות ניתנה הזכות להחליט מי יבצע עבורם את השליחות [= הנציגות] ועל כן, הם גם צריכים להחליט שאותו דייר שלא משלם מס לא יהיה הנציג שלהם.
3. חייבים לתבוע אותו באופן מיידי אבל לא על שיבוש וכל זה אלא פשוט על אי קיום סעיף 58 בחוק המקרקעין. אם אתם תחליפו עכשיו נציגות, זו תהיה אחת המשימות הראשונות שתתנו לה לטפל בהם.
האם החוק מאפשר פרסום בגלוי על גבי לוח המודעות את שמות בעלי הדירות שלא משלמים דמי ועד בית במשך חודשים רבים ורק לאחר משלוח מכתב התרעה מעו"ד פורעים את החוב וגם זאת מבוצע על ידם בשיקים דחויים. לכאורה בסוף השנה המצב תקין ,,,כל בעלי הדירות שילמו את דמי ועד הבית אבל אותם דיירים שהיו חייבים במשך כמעט כל שנת התקציב ביצעו את התשלום הנדרש מהם רק בסוף השנה וזאת לאחר בזבוז זמן הנדרש בהתנהלות מולם לצורך פירעון החוב. לכאורה בסעיף 58 אין הגדרה שתשלום דמי ועד הבית חייב להיות חודשי לכן מבקש לדעת האם מותר לפרסם את שמות בעלי הדירות הנוהגים לפרוע את חוב תשלום דמי ועד הבית רק בסוף שנת התקציב.
שלום,
אנחנו גרים בבנין משותף בן 12 קומות, והתקנו צלחת לוין פרטית בקוטר של מטר, על הקיר החיצוני הצמוד למרפסת השירות של הדירה שלנו, במקום אשר אינו פוגע באף דייר אחר מלבדנו.
למרות זאת, קיבלנו דרישה מועד הבית להסיר את הצלחת, בטענה שזה לא חוקי, וגם פוגע בבריאות הדיירים האחרים, לאור העובדה שלטענתם הצלחת פולטת קרינה...
יש לציין כי עד לפני כחודש הצלחת היתה מותקנת על גג הבניין, אך בסערה שהיתה, היא נפלה.. ולכן התקנו אותה במקום מוגן יותר לפגעי מזג האוויר.
ברצננו לדעת מהו החוק בנושא?
בתודה
מרים
הדין מדבר על שימוש רגיל וסביר ברכוש משותף והשאלה האם תליית צלחת לוין היא כזו וזה תלוי מאוד במיקום למשל אם זה נראה למרחוק ובולט ומכער חזית בית אז זה לא סביר.
שלום זה לא פוגע בראות של אף אחד, מה גם שזה נמצא ליד מרפסות השירות של כלל הדיירים ולא בחזית הבניין. השאלה היא האם יש עילה משפטית של ועד הבית לחייב אותנו להעביר את הצלחת לגג הבניין, מבחינת הטענה שזה פוגע בחזות הבניין, או בבריאות הדיירים...