מדור ועד הבית |
מאמרים |
קישורים |
שאלות נפוצות |
הודעות מנהל |
פניה למנהל הפורום פורום יעוץ משפטי - בתחום המשפטי בכל הנושאים הקשורים לבית המשותף, סיכסוך שכנים, רכוש משותף, סכסוכי שכנים ועוד. אין להתייחס לתשובות כייעוץ מבחינה משפטית אלא כסיוע להבהרת נושאים שונים בתחום זה בלבד. ניהול הפורום על ידי עו"ד עופר שחל המומחה בתחום הרכוש המשותף.
את סיפרי "המדריך השלם לבית המשותף" ניתן לרכוש דרכי ישירות. ניתן לסמס למספר 0505255266 ולהזמין את הספר. מחיר 89 ₪. תוספת למשלוח בדואר רשום 16 ₪. תשלום במזומן או בהמחאה.
מנהל הפורום: עורך דין עפר שחל.
שלום
אצלנו בבניין הדיירים החליטו לתקן את המערכת הסולארית שלא עבדה המון זמן.
חלק מהדיירים לא מעוניינים לשלם עבור התיקון מכיוון שהם משתמשים בדוד החשמלי ולא בסולארי.
האם אותם דיירים מחוייבים לשלם עבור התיקון בכל מקרה?
מערכת סולרית שלא היתה בשימוש שנים רבות, לא ניתנת "לתיקון". המילה תיקון אינה רלוונטית כאן. חייבים להקים מערכת סולרית חדשה לחלוטין. בנוסף, עקב זניחת המערכת הסולרית הישנה, שינו בעלי הדירות את מצבם, ורכשו באלפי שקלים מתקני חימום פרטיים חלופיים. לפיכך, לא מדובר כאן על תיקון של רכוש משותף קיים - אלא על בניית מערכת סולרית חדשה יש מאיין. במקרה כזה, יש לקבל הסכמת כל בעלי הדירות (100 אחוז) כדי שניתן יהיה לבנות את המערכת החדשה.
האם המערכת הוקמה במקור עם כל הבניין? מה זה נקרא הפסיקה לעבוד- פנלים סולריים עובדים כל הזמן ואם הצנרת לא נותקה יש מים חמים. האם בוצעו עבודות תחזוקה במהלך השנים אחרי שהמערכת הפסיקה לעבוד? איך מחמם מי שאין לו דוד חשמלי?
אצלנו בבנין הועד שהתנדב להיות ועד בית לא בחרו בו, לא עושה אספת בעלי דירות לפחות בסוף שנה וממשיך להיות ועד בית, האם הוא נחשב מבחינה חוקית כועד בית?
הועד מקבל החלטות ומבצע אותם על דעת עצמו מבלי שהדברים הגיעו לאספת בעלי דירות כגון, הפעלת האור בבנין באופן קבוע, התקנת מעקים ושער כניסה. אציין שכמובן הועד לא מביא הצעות מחיר לאספות אלה מחליט ומבצע על דעת עצמו בלבד האם זה חוקי?
שאלה שלישית האם התקנת שער כניסה מחייבת אישור מועדת הבניה בעיר?
תודה רבה
ועד חייב: מינוי גזבר, דוח כספי כל חצי שנה, אסיפה פעם בשנה, בחירת חברי ועד כל שנה מחדש, טיפול רק בענייני תחזוקת כוש משותף. שיתוף עם הדיירים ושקיפות. אם חלק מאלו לא קיים- לוועד אין תקפות לכאורה. מציע לשלוח לו מכתב לבקש שיפעל כחוק בהתאם לנ"ל או שיארגן אסיפת דיירים לבחירת ועד חדש. במידה ויסרב, יש לאסוף חתימות משליש בעלי דירות ולכנס אסיפה מיוחדת. ניתן גם לפנות למפקח המקרקעין ולבקש התערבותו. הפעלת אור קבוע במדרגות לדעתי מחייבת הסכמה כי זה עולה יותר לדיירים. התקנת מעקה חדש כאשר אין חובה לכך ולא תחזוקה- מחייב הסכמה. שער כניסה חדש- מחייב הסכמה. והכל עם שלוש הצעות מחיר, הבאה לאסיפה.
ועד בית זכה בתביעה אצל המפקח. הנתבע לא קיים פסק הדין והוגשה בקשה לצו פינוי וצו עשה.
הרשם ביקש מסמכים ותצהירים, קוים דיון ובו החליט שעל הצדדים להגיש סיכומים שהוגשו. עדין לא התקבלה החלטה.
מסתבר שבינתיים הנתבע החייב פנה לדיירי הבניין ואיים כי הוא עומד לתבוע אותם על פיצוי כלשהו והוא מוכן לבטל את התביעה שעדין לא הוגשה, אם יבטלו את כל החלטות האספה, יחזרו בהם מכל תביעה משפטית,לא יכירו בהחלטות הוועד ופסקי הדין ויתנו לו לחזור ולבצע את מה שבעצם נתבע אצל המפקח ולא זכה.
דיירים נבהלו ומפחדים ממנו וכנראה כבר חלק חתמו על מסמך הסכמה שהוא עצמו ניסח והפיץ בין הדיירים.
אני רוצה להגיש תלונה בהולה לרשם כי נראה לי כי יש כאן ניסיון להשפיע באיומים על דיירים שהם שבחרו בוועד המייצג אותם מול
הרשם בכך שהוא עומד לתבוע אותם.
מבקש הנחייה ועצה מה לכתוב בבקשה ובאלו נימוקים משפטיים להשתמש.
האם יש כאן ניסיון לפגוע בהליך המתנהל בבית משפט,? לפגוע בהליך ההחלטה של הרשם? הרי מחר החייב יציג לרשם מסמך זה המסמך חדש וינסה לערער את תקפותו של הוועד שתבע חשוב לעכב את החלטת הרשם להוציא צו פינוי וצו עשה.
קשה עד בלתי אפשרי להתייחס בכמה שורות לסיטואציה משפטית מורכבת וגדושת פרטים. יתכן שהלחץ בו הנתבע ואשר גורם לו לבצע את כל הנסיונות שתיארת דווקא יחמיר את מצבו ולא יפתור אותו מהרצועה המשפטית המתהדקת על צווארו. צריך לשקול היטב בטרם פניה בשלב זה לרשם ויש פנים לכאן ולכאן, בעד ונגד.
שלום
הבניין שלנו יעבור ככל הנראה פינוי בינוי בשנים הקרובות
אחד מהדיירים מבקש אישור השכנים להרחבת דירתו
האם עלולה הרחבה זאת לפגוע בתמורה שיקבלו שאר הדיירים במקרה של פינוי בינוי?
ובכלל, איך מתחלקת התמורה במקרים של פינוי בינוי?
האם יש יחס מקובל לחלוקה בין היזם לדיירים ?
האם כל דייר מקבל יחסית לשטח שלו?
הסכמי פינוי בינוי לעיתים מחשבים את התמורה לפי שטח הדירה הקיימת ולעיתים מספקים תמורה אחידה לדירות בגדלים שונים. עוד ארוכה הדרך כנראה עד שתגיעו לשלב החוזי מול היזם ושתי האפשרויות קיימות. הרחבה של שכן אחד לא אמורה לגרוע מזכויות של שכן אחר.
שכן שמציב בפרוזדור ליד דלת דירתו חפצים אישיים (נעליים וכו´) האם לצורך הגשת תביעה מותר לצלם כמה תמונות של המפגע באופן שגם הדלת הסגורה של השכן נראית בתמונות?האם אין בכך פגיעה בפרטיות?
שלום רב,כאשר הבניין שלנו נבנה (27 קומות}הונחו מראש כבלי חירום לתאורת חניון עבור הבניין שלנו ועבור בניין נוסף שהתחילו לבנות בסמוך ,(סמוך לתקופת האכלוס שלנו 6.2013 )ושאתו אנו חולקים חניון משותף אחד. במהלך הבניה של הבניין הצמוד נגנבו הכבלים המשותפים לתאורת החירום ,לאחר שנודע לנו על הגנבה מפי המפקח של אזורים,הזמנו קבלן להשלמת הכבלים שנגנבו והוצאה מאתנו הודאה שהכבלים שייכים רק לנו , מחוסר ידיעה חתמנו על הצהרה זו.,היום כאשר צריך לשלם עבור הכבלים , ומבדיקה שערכנו בצורה מקצועית ,התברר שהכבלים שייכים לשני הבניינים ,היזם ,חברת אזורים, מסרבים לשלם חצי מהתשלום בטענה שהבניין הסמוך לא היה קיים בזמן ההתקנה של הכבלים ולכן הכבלים היו שייכים אך ורק לבניין שלנו ,כאשר מראש כולנו יודעים שהכבלים שהונחו הם כבלים משותפים לתאורת החירום מהגנרטור והכבלים החדשים שהותקנו על ידי חשמלאי מטעם אזורים משרתים את שני הבניינים ובדיעבד אזורים מודים בכך.. שאלתי היא האם עבור הכבלים רק הבניין שלנו אמור לשלם?מה אומר החוק? תודה מראש.
לפי המתואר בשאלה האחראי הישיר למחדל היא חב´ אזורים, היא אחראית על אתר הבניה, על הציוד והחומרים המצויים בו. אם החברה מתנערת מאחריותה מציע לגשת לעורך דין אשר יתחיל בקדם הליכים משפטיים ובמידת הצורך הגשת הליכים בנדון.
שלום,
אכתוב סיפורי בקצרה.
מזה כשלוש שנים ישנה רטיבות בדירתי מהגג.
הוועד מסרב לטפל בבעיה.
שלחתי מכתב רשום לפני חודש וחצי ולא זכיתי לתגובה.
אני מעוניין לפנות למפקח על הבתים המשותפים שיחייב אותם לתקן את הליקויים.
שאלות:
1.האם לפני פנייה למפקח אני צריך להזמין מהנדס בניין לצורך חוות דעת?
2.לבניין שלנו צמוד עוד בניין, בגג שניהם מחוברים על ידי זפת.
אחד ממקומות הנזילה ככל הנראה מגיעה משם.
האם אני גם אמור לתבועה אותם?
השאלה האם על תיקון על אותו חוצץ בין הבתים אני אמור לתבוע מהבנין השכן? או שזה יכול להתבצע כחלק מהתיקון של הגג שלנו? במידה וכן לתבוע את הבנין שלי אצל המפקח ואותם בתביעות קטנות?
בכדי להכין את עצמך לתביעה אתה צריך הוכחות ותיעודים. 1. הודע בכתב לנציגי הוועד כי אם לא יביאו איש מקצוע מטעמם לבדוק ולקבוע את הנזק תביא אתה מישהו מטעמך וכל הוצאות הבדיקה יהיו על הוועד. הגבל אותם בזמן 2. אם לא הגיבו- הבא איש מקצוע, תאם איתו ביקור והודע בכתב לוועד מתי איש מקצוע זה מגיע. 3. אם איש המקצוע יקבע שהנזק מקורו ברכוש המשותף ומהיכן בדיוק מקור הנזק, בקש חו"ד בכתב. 4. שלח עותק מחו"ד זו לוועד ודרוש תיקון או תשלום בגין הנזק. הגבל בזמן וכתוב שתוגש תביעה אם לא יגיבו. אני הייתי שם עותק מפנייה זו על לוח מודעות בבניין ולכל דייר בתיבת הדואר שיראו איך הוועד ,שאותו בחרו, מתפקד ולאלו הוצאות הוא מכניס את כל הדיירים בגלל חוסר תגובה או פעולה מצידו. 5. אם לא הגיבו- הגש תביעה למפקח עם כל התיעודים וסיפור המעשה. ודרוש החזר כל ההוצאות, ביטול זמנך, נזקים , אגרת בית משפט 6. צרף כל המכתבים הנ"ל, הוכחת הוצאות,. רצוי לצרף פרוטוקול החלטת אסיפת דיירים שבה נכתב מיהם נציגי הוועד. בתביעה תצטרך לכתוב שמות נציגים שיידעו למי לשלוח. סביר שהוועד לא יטרח לקחת את הדואר הרשום, אחרי כמה שבועות לאחר שתגיש התביעה- בקש מהפקידה של המפקח עותק מהמכתבים שנשלחו לנציגי הוועד ודאג למסירה אישית על ידי שליח של כתב התביעה על כל נספחיו, שתהיה לך הוכחת קבלה.
הענין הוא לא מה הסטטוס של 2 הבנינים. הבעיה היא אם חודרת רטיבות רטיבות כתוצאה מכשלים באיטום החיבור בין הבנינים. בדרך כלל ל2 בנינים צמודים יש כללים של תפרים אנכיים - תפר התפשטות וכו´. קשה לי מרחוק אפילו לנחש איפה הכשל אך אם תרצה להגיש תביעה קח מהנדס בנין או יועץ איטום . אתה יכול לפנות באמצעות שליחת מייל אישי ואמליץ לך על כמה מהנדסים. אני עצמי לא מופיע ביניהם כך שאני רק יכול לעזור. הדבר הוא לטובתך כי גם כך אם אתה תובע וועד הבית באמצעות המפקח אתה מגיע במינוס 50 סיכוי זכיה.
אין כמו תיעוד שיחה בינך לועד הבית. תפתח הקלטה עוד לפני שאתה מגיע לדירתם. תכניס לכיס אך במקום שהקולות ישמעו עדיין היטב בשיחה ביניכם. ישנה דרך אחרת והיא הקלטת שיחה בפלאפון. ישנן תוכנות הקלטה. תתקשר למספר אחר ותשאיר את הטלפון השני פתוח לכל משך השיחה עם הועד. תחזיק את הטלפון ביד בלי לעורר חשד שאתה מקליט. ותאמר בהקלטה שברצונך לדעת מדוע הועד אינו מטפל בנזילה שמקורה ברכוש המשותף, תמתין לתשובה מהועד. באם הועד ימשיך להתעלם תאמר לו או להם שהינך מתכוון לתבוע אותם אצל המפקח. תמתין לתשובה שנית. כשתצא מהם תסיים הקלטה וכשתתבע אותם תכתוב שמצויה בידך הקלטה של שיחה בה הועד שוב ושוב בוחר להתעלם ממך מלפתור את הבעיה. בדרך הזו הצלחתי לפתור המון בעיות שירות מכל מיני ספקים (אינטרנט, מים, פלאפונים וכו´ ) שסירבו פעם אחר פעם לטפל בבעיות התנתקות מהם או תשלום. כשהודעתי להם שאפנה עם ההקלטות לבית המשפט הבעיות תמיד הסתיימו מיידית.
שילמתי על איטום הגג מעלי כבר לפני כ 9 חודשים. התכוונתי כבר מזמן לתבוע את השכנים היות ואינם משתתפים כלל באיטום הגג. בכל פעם שהתכוונתי לעשות זאת התביעה התעכבה בשל סיבות רפואיות בעיקר שלי.
כעת אני עורכת מחדש את כתב התביעה אצל המפקח/ת מכיון שבכל פעם נוספים דברים נוספים.
השכן תחתי איים עלי שאם אתבע אותו על אי השתתפות באיטום, הוא יפנה לעורך דין בנוגע לבלונים שהנחתי ברכוש המשותף ללא קבלת רשות מהדיירים. אם המפקח יורה על החזרת הבלונים לחברה אעשה זאת בלי בעיות. כל הדיירים יודעים על כך ואיש מהם לא העיר לי מלבדו.
אותו שכן ואישתו עקרו לפני שנים את דלת השירותים של המקלט (נותרו קירות שירותים ללא דלת) והתקינו את דלת הפח במחסן שבנו בחצרם הפרטי במקום לשלם לרתך שירתך להם דלת. לא איימתי עליהם שבבית המשפט אראה ליד כל השכנים הנתבעים מיהי אותה משפחה ששולטת בבנין ועושה כרצונה, על מנת שלא יחזירו את הדלת בינתיים ויטענו לטענת שקר ולשון הרע נגדי. אני שומרת זאת נגדם לתביעה. הם לא יכולים להחזיר את הדלת למקלט בלי שיהיה תיעוד, מכיון שלשכן שגר מעליהם יש מצלמה הפונה לכיוון המקלט.
לפי ידיעתי הדלה גנב שנתפס מובא לחקירה ויושב בכלא או משוחרר על תנאי. האם יש הבדל בין פריצה לבתים וגניבה לבין פריצה של שכנים וגניבת רכוש ציבורי ששייך לביטחון ולכל הדיירים בבנין?
יש ועד בבניין? לגבי תביעת הוחזר הוצאות, תצטרכי להוכיח שהיה נחוץ לתקן את הגג, תצטרכי להראות שעשית חובתך להודיע לדיירים על הצורך בתיקון ועל הצעות מחיר. בלוני גז זה שימוש סביר ברכוש משותף אלא אם הונחו על ידי חברת הגז שלא כחוק. השיגי מכתב מחברת הגז שההתקנה חוקית ותקנית. לגבי המקלט- זו בעצם בעיה של כל הדיירים ואל רק שלך. אם את חושבת שזו גניבה תצטרכי להתלונן במשטרה ואולי גם בפיקוד העורף אבל תחשבי טוב טוב עם מי את הולכת להתעסק, לפעמים לא כדאי כל הבלגן. אם אין ועד מציע לך לקבוע אסיפת דיירם לבחירת ועד, אם לא ייך הזהירי אותם שתפני למפקח על רישום מקרקעין ולבקש פסק דין למינוי מנהל חיצוני לבניין וזה יעלה לכולכם כסף.
אני מאוד מסודרת מכל הבחינות ושומרת תמיד מסמכים חשובים אפילו מלפני 30 שנים קל וחומר מהתקופה אחרונה. הקלטתי שיחה שהתקיימה באסיפת דיירים בנוגע אלי בה הציעו לי תיקון על ידי הדיירים עצמם. יש לי מכתב שהשכנה הראתה לי ובה הצעת מחיר הכוללת תיקון יריעות מקבלן איטום. יש לי מכתבים והתכתבויות בין עורך הדין אל השכנים ובין מנהל הת.ד לשכנים שעליהם להשתתף. יש לי קבלות על תשלום איטום הגג עוד מלפני 8 שנים בה כתוב שרק אני שילמתי. לשכנים אין אפילו קבלה אחת מכיון שהם מעולם לא שילמו. יש לי מסמך המתעד את תאריך רכישת הדירות בבנין שהוא מלפני 22 שנים ואין לשכנים אפילו קבלה אחת המוכיחה שלאורך שנים אלו התבצע איטום מסוג כלשהו על הגג. צילמתי מכתב של אותה משפחה כשהיתה על לוח המודעות ובה פנייה לכל הדיירים שלא לעזור לפתרון בעית הנזילה מהגג לדירה שלי היות והיתה החלטת דיירים לבצע כמה דברים בבנין וטרם נעשו אז למה לעזור לי? ולא, אין אצלנו כל ועד.
ישנה משפחה אנוכית שלכאורה דואגת לבנין, אך לא מדובר באמת במשפחה שדואגת לבנין אלא לעצמה בלבד. בעל הבית צבע על דעת עצמו מחוץ ובתוך הבנין בכל מיני צבעים. את הכל דאגתי לצלם ולתעד. הוא עקר צמחים שהיו שתולים מתחילת הבנין בגלל שהם ניקו גינה ששייכת בכלל לבנין אחר אבל נושקת לבנין שלנו והם דורשים עד היום כסף מכל השכנים על מנת לנקות אותה, למרות שהתרעתי באותה שכנה שזה אינו חוקי.
את בעלי היא דואגת להאשים פעם אחר פעם בהשלכת בדלי סיגריות לגינה ושהילד שלה צריך לנקות אחר כך, אבל על ראש הגנב בוער הכובע והבן השני שלה הוא שזורק בדלי סיגריות לגינה לאחר שמסיים לעשן, וכבר הערתי לה בעבר שאין לה אומץ להעיר לשכן שבאופן קבוע יושב במרפסת לעשן סיגריות ומשליך את הבדלים לגינה או לרצפה והבדלים הללו מגיעים לגינה שמתחת לביתה.
את החשמל שקיים במרפסת המשותפת הבעל ניתק עוד מלפני שנים רבות ללא רשות מכלל הדיירים כדי לחסוך בכמה שקלים בחשמל. גם מנורה שהיתה בכניסה לבנין ברוב השנים כשהניחו שכנים מנורה הוא היה עוקר ולוקח לביתו כדי לחסוך בחשמל. פשוט נמאס לי מכל ההפקרות והריבים עם אותם שכנים. אולי אם השכנים יתחילו לשלם לחברת ניהול יתחיל להיות סדר בבנין.
בלוני הגז שלי הותקנו על ידי גז גל שהיא חברת גז מוסמכת. נעשו בדיקות בידי הטכנאי וההתקנה תקינה לחלוטין. יש לי מסמך המתעד את תאריך ההתקנה מלפני כמה שנים ועד היום השכן שותק. הוא מאיים עלי רק אם אלך לבית המשפט איתו. השימוש בהם סביר. תופס מקום קטן ולא משמעותי בצידי הבנין. הוא טוען שנעשתה אצלי התקנה חאפרית והבלונים תחת חלון חדר הילדים שלו, אבל צילמתי הכל וכל השקרים שלו יחשפו בבית המשפט. בכוונה איני פונה למשטרה בנוגע אליהם מכיון שאני מתכוונת להראות למפקח ולכל שאר השכנים שיתבעו שמדובר במשפחה ששולטת בבנין ועושה בו כרצונה וחייבים פיקוח על הבנין. אף אחד מהשכנים אינו מעונין לשלם על איטום הגג ולכן איני רואה כל טעם להציע אסיפת דיירים לבחירת ועד. השכנה שגנבה את הדלת הציעה את עצמה פעם להיות גזברית. אין מצב שהיא תהיה אחראית על כספים, מה גם שהיא אספה כספים באלפי שקלים לצורך רכישת עצים. לא קיבלנו קבלות ולא ראינו קבלה על רכישת העצים, וכל העצים נבלו ואיש לא יודע כמה עלו העצים וכמה רכשו.
שלום
אני גרה בבניין "רכבת" ישן של 3 קומות וכמה כניסות.
ככל שאני מבינה ישנה אפשרות להרחיב את הדירות / לבנות על הגג.
כמה משכנים בקומות קרקע כבר הרחיבו את דירותהם על חשבון החצר המשותפת.
שכן שגר בקומה עליונה מבקש שיחתמו לו על תוכנית לבנייה על הגג
שכן שגר בקומה תחתונה מבקש שיחתמו לו על תוכנית לבנייה בחצר להרחבת דירתו
הגג והחצר הם רכוש משותף ככל שאני מבינה.
- כמה אחוזי הסכמה נדרשים במקרה כזה?
- האם משמעות קבלת היתר בנייה הינה שהשטח שהיה משותף עובר לבעלות השכן?
- האם זה נכון שברגע ששכן אחד קיבל היתר לבנות על הגג מעל לדירתו גם אחרים בקומות העליונות יכולים לקבל היתר דומה ללא חתימת שכנים?
- היה ויבוצע בבניין פינוי-בינוי האם השכן הבונה יקבל חלק גדול יותר (מחלקו המקורי אם לא היה בונה) ועל חשבון האחרים שלא בנו?
- כיצד אוכל להגן על זכויותי במקרה הזה? אני גם גרה בקומה עליונה ושוקלת לבנות אם גם אחרים יבנו כדי לשמור על החלק היחסי שלי במקרה של פינוי בינוי (אם אכן זה משפיע) אבל הייתי מעדיפה במקום זה שאף אחד לא יבנה וישמרו הזכויות היחסיות המקוריות במקרה של פינוי בינוי.
- האם התנגדות בנימוק של פגיעה בחלקי היחסי במקרה של פינוי-בינוי היא קבילה? למרות שתאורטית גם אני יכולה לבנות?
לעיתים רשויות התכנון דורשות בעת בקשת ההיתר שהמקש יכין תכנית של כל הבית על כל כניסותיו. לענין חוק המקרקעין נזקקים להסכמה משלושת ריבעי כלומר מכלל בעלי הדירות בכל הכניסות אבל מי שהרחיב נחשב כמסכים כל יתר השאלות הן פרטניות מדי ומתאימות לפגישת יעוץ
כיוון שקיים חשש שמא ההמחאות המוסבות לא יכובדו (יחזרו), ניתן לבקש ממי שמשלם באמצעות המחאות מוסבות שאם הן לא יכובדו, וחשבון הבנק של ועד הבית יחוייב עקב כך בקנס כלשהו, שהקנס הזה ישולם אישית על ידי מי שמשלם באמצעות המחאה מוסבת.
המחאה כזו שחוזרת- לא יכול לרוץ אחרי השוכר או המשלם , הוא יפטור עצמו ויעביר האחריות לבעל החשבון הבעייתי. השאלה היא האם אני חייב לקבל המחאות כאלו? כאדם בכלל, הרי אני לא עסק מסחרי שמגלגל המחאות. אם זה מקרה חד פעמי -מילא אבל זה חוזר על עצמו כל הזמן עם אותה חנות.
כפי העולה פה משאר המגיבים נראה שאין אפשרות לא לקבל צ´ק כזה, אך אני הייתי מעלה את העניין בפני אסיפת הדיירים ומקבל החלטה ברורה שבמקרה של חזרת צ´ק על בעל הדירה להתעסק עם זה וגם לשלם את העמלה שחויבתם בבנק. נסה לקבל את הגיבוי של בעלי הדירות דרך הטענה שאתה מנהל את הרכוש המשותף בהתנדבות כנציג שלהם ולא ייתכן שיטרידו אותך בדברים שאינם נצרכים. [פיצוץ בצינור זה דבר אחד - צ´ק ללא כיסוי זה משהו אחר ולא מוצדק. בפרט אם זה חוזר על עצמו!].
יש לנהוג בתום לב. אם מדובר במישהו שמעביר לכם שיקים רעים באופן כרוני, לא תקבלו ממנו שיקים, אבל אם מדובר בענין היפותטי לא תוכל לסרב מראש בטענה שאולי השיקים לא יכובדו.
ואכן היתה נזילה מהמטבח ותיקנתי אותה, הנזילה גרמה לכתם מים (לא גדול) בביתה וכמובן שמחובתי לתקן את הנזק.
אך מתי שרציתי להביא בעלי מקצוע לתקן את הנזק, השכנה תירצה תמיד ואמרה שאין לה זמן וכו´.
כעת אני מקבל תביעה בבית משפט בו היא מציגה תמונות של נזקים שכלל לא באו מדירתי (כל מיני קילופים וכתמים בקירות שכלל לא קשורים לבית שלי כי לא עובר שם קו מים) וכעת היא רוצה שאתקן לה את כל התקרה.!!!
מה עלי לעשות? ומה מומלץ לכתוב בכתב הגנה... אנא את עזרתכם.
הוגש נגדך הליך משפטי. מוצדק או לא מוצדק איני יודע. אם אתה חושב שתסתדר לבד אז מצוין. אבל לפי השאלות אינך יודע את הבסיס להליכים משפטיים ולכן אני ממליץ לך לכל הפחות לגשת לפגישת יעוץ וזה המינימום המתחייב. יתכן ואולי אף סביר שתדרש גם ליצוג.
אני מציעה שתפנה לאינסטלטור מומחה בנושא. הבית שרכשתי נבנה במהירות עבור עולים חדשים ומכיון שכך היה, הכל נעשה ממש חפיף בכל הקשור לבניית הדירה. הרובה שבין הרצפות התפרק. החלפנו ריצוף. הטיח שעל קירות הבנין החיצוניים התפרק לאורך השנים ואריחים נפלו מהקיר וצנחו לגינות. קילפו וטייחו הכל מחדש. הדלתות זזות כל הזמן. לעתים הן חופשיות ולעתים נתקעות במשקוף. לא טייחו כלל את הקירות והתיקרה, ובמשך השנים הצבע מתבקע ומתקלף. כנ"ל לגבי צביעת המשקוף. לא מרחו צבע יסוד והצבע בכל משקופי הדלתות מתקלף. לי נראה שהבעיה אצל השכנה שתחתיך אולי לא קשורה אליך בכלל. טענת שהיתה בעיה של נזילה מהבית שלך וטיפלת בה. יתכן שהשכנה אינה מאווררת את הבית ונוצרו אצלה כתמי עובש בקירות ללא קשר אליך ועקב כך הצבע מתקלף. יתכן שאפילו אצלה ישנה נזילה מאחד הצינורות והנזילה חודרת את הקיר והיא סוברת שזה מגיע מאצלך. אצלי הצבע מתקלף לאט לאט גם כן מהתיקרה והקירות היות ואין טיח והצבע אינו מתחבר היטב לאורך זמן ישירות על בטון.
מה שאני עשיתי- הודעתי שהוועד מתפטר. קבענו תאריך לאסיפה מיוחדת לבחירת ועד חדש. עד אז כתבתי שאחריות הוועד המכהן נשארת תקפה. אם נבחר ועד חדש- מצוין. הבעיה היא מה קורה אם לא נבחר. אצלנו הודעתי שכל חברי הוועד המכהן מפסיקים פעילותם ורק הגזבר יטפל בנושאי כספים ומשפטים עד שהמפקח ימנה מנהל. אם יהיה מקרה חירום בוודאי שנטפל אולם לא במוצהר מראש. זו אחריות שלגביה אין להקל ראש. אפילו שזה תפקיד התנדבותי- אתה לקחת עליך אחריות ואינך יכול לזרוק אותה, לדעתי גם משפטית יש עליך אחריות וחובה להמשיך כל עוד לא נבחר ועד חדש או יש החלטת מפקח.
עובדת ניקיון קיבלה לחודש 2000 שח, כאשר אף אחד לא ידע מתי היא באה וכמה פעמים בשבוע היא מגיעה. למרות שכביכול היה "יחסי עובד מעביד", מבחינתנו היא היתה קבלן מפני שלא היתה תחת פיקוח. כמו כן, לפי פס"ד מחאג´נה, היא בעצם קבלן.
עכשיו היא דורשת פיצויים, הסכום שהיא קיבלה הוא כ-100 שח לשעה, סכום לא הגיוני לעובדת נקיון, כאשר הוועד הקודם ידע שסכום זה כולל את כל ההוצאות הנלוות, כולל חופש, הבראה, פיצויים, מס הכנסה וביטוח לאומי. מה מעמדינו כוועד עם תביעה שכזו ?
מה היו? תנאי העסקתה, היה חוזה? נתנה חשבונית מס? למה דורשת פיצויים? "פיטרתם " אותה? הודעתם על הפסקת התקשרות? איפה כתוב שהשכר כולל כל ההוצאות הנילוות לפי החוק? פתחתם תיק מעסיקים? שילמתם ביטוח לאומי? כמה זמן עבדה? כמה שעות לשבוע? לחודש? לדעתי אפילו עבדה שחור, מגיע לה מה שמגיע לו עבדה כחוק. 2,000 ₪ לעובדת ניקיון זה המון, איזה בניין זה, כמה קומות?
הבניין בן 8 קומות, אני גרה בבניין שנתיים וכמה חודשים, בזמן הזה המדרגות לא נוקו מעולם. לא ידוע כמה שעות או כמה ימים היא מגיעה, אבל פעם בשבוע ביום שישי שטיחי הכניסה של הדירות מגולגלות, כך יודעים שניקתה את לובי הקומות פעם בשבוע. וכדיירים ראינו אותה פעמיים בשבוע מנקה את לובי הבניין. לאף אחד היא לא נתנה דיווח, מתי היא באה, מתי היא הולכת, לא שולם עבורה שום דבר מעבר ל-2000 ש"ח. את חומרי הניקוי היא היתה קונה (אצל מישהו שגר בעבר בבניין והמשיך לחתום על השיקים שלה, כשנתיים לאחר שעזב, אחת הסיבות שהוועד הוחלף). החשבון הופיע רק עם סכומים ללא פרוט איזה קניות נעשו, והבחור הנוסף בוועד שילם מבלי לבדוק. אנחנו לא הסכמנו להתנהלות כזו, היא לא רצתה שזה יהיה מסודר מפני שעבדה בעוד מקום, וכמובן שהיו הרבה תלונות שלא נקי, מפני שבקושי עבדה. עכשיו קיבלנו מכתב מעו"ד, השאלה היא אם תרבות הדיור תייצג אותנו. בנוסף, אני חשבת שכר ויודעת את החוקים. מדובר על הכנסה של 5 שנים שעבדה בצורה כזו ולא דיווחה לרשויות המס על הכנסתה. תודה על תשובתך.
השאלה החשובה היא: האם עבדה כקבלנית ומאחר ולא קיבלה תלושי משכורת. כדאי לאתר מסמכי התקשרות או לשאול את מי ששילם לה באיזה מעמד קיבלו אותה. כדי לתעד שיחה זו. האם יש החלטות אסיפה ? לדעתי כדאי גם יעוץ עו"ד לענייני עבודה, ולטעון כי מבחינת הוועד היא עבדה כעצמאית ולא מגיע לה פיצוי פיטורים. לגבי תרבות הדיור,לא יודע. מה רוצה עורך דינה?
טוענת שעבדה 6 ימים בשבוע, שעה אחת בכל יום. מה שגם לא נכון, מעדות של דיירים בין פעמיים לשלוש. בכל מקרה אם מחלקים את השכר לשעות שדיווחה, קיבלה 75 שח לשעה. שכר לא רע בכלל. מה שמראה שהסכום כלל את כל ההוצאות הסוציאליות הקשורות לשעת הנקיון. כלומר פי 3 משכר המינימום. דורשת: חופשה, הבראה, פנסיה ועוד. סה"כ 27000 ש"ח. מעולם לא ניקתה את חדר המדרגות וכשהערנו קיבלנו בלי סוף תשובות של התחמקות. יש לציין, אנחנו וועד בית ולא חברת רווח.
לא ענית על השאלה הכי חשובה- באיזה מעמד עבדה בבניין? אם כקבלנית שאמורה להוציא חשבונית מס ,בלי תלוש, היא בעצם עצמאית ולא מגיע לה דבר. לעובד שכיר מגיע- לכל שנה עבודה מגיע חודש פיצויים. לכל שנה מהשנה השנייה מגיע הבראה וביגוד לכל שנה מגיע 8 שעות חופש על כל 185 שעות עבודה. האם שילמתם לה ברציפות במשך כל השנים? מה רשום במסמכי הוועד לגבי אופן ההוצאה והתשלום- כעצמאי או כשכיר. האם סוכם איתה על מספר שעות בשובע, בחודש? נראה לי כי אתם צריכים יעוץ מעו"ד לענייני עבודה.
אנו מסיימים שנה ראשונה עם חברת ניהול שנבחרה ע"י היזם שחתם על הסכם עם חברת הניהול.
בהסכם זה, כתוב שהיזם יכול לסיים את ההתקשרות עם חברת הניהול תוך 10 ימים. כמו כן, כתוב שהדיירים יכולים לסיים את ההתקשרות בהתאם להוראות חוק המקרקעין "החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם" (71ב[2]).
אבל (!!) עפ חוק המכר דירות (6א[ג]), התקשרות עם מתחזק (חברת ניהול) היא לשלוש שנים - מה גובר על מה.
החוזה? חוק המקרקעין? או חוק המכר?
אנו רוצים להחליף חברת ניהול.
אודה לתשובתך של עו"ד שחל
תודות
חוק המכר מגביל את ההתקשרות הראשונית של יזם עם מתחזק לשלוש שנים לכל היותר. במקרה שלכם,ישנם סעיפים בחוזים שלכם המקילים עימכם,כלומר אתם יכולים להחליף את המתחזק גם לפני חלוף שלוש שנים,על פי התנאים שנקבעו בחוק המקרקעין ושאותם ציטטת. לגבי הסעיף של היזם,וכיצד הוא רלבנטי כיום עבורכם,אתה זקוק למישהו שיקרא את החוזה בצורה מקצועית.
שלום,
קנינו דירה בבניין חדש מקבלן ( לפני כשנה ) בקומה 1.
מעל המרפסת שלנו נמצאים מסתורי כביסה, המסתור עצמו מכוסה בחלקו התחתון ע"י פרופיל אלומיניום וחלקו העליון פתוח, מה שמזמין את היונים לבא ולשבת על המעקה אלומיניום ובתוך המסתור עצמו, כך שהלכלוך שלהם נופל לנו ישר לתוך המרפסת בצורה בלתי נסבלת!
שאלתי, על מי החובה (הכספית) לגרום לכך שהיונים לא יוכלו לשבת שם ולא ילכלכו לי את המרפסת והכביסה?
הנני דייר בבניין בן 5 שנים בחולון.
בבית קיים חדר דיירים שנעול רוב השנה וזאת הודות לעובדה שוועד הבית מנהל שם אביפות וועד והדלקת נרות של חנוכה.
וועד הבית לא מרשה לערוך בחדר הדיירים מסיבות ימי הולדת וזאת בטעמה שמישהו פעם ערך מסיבת יום הולדת לילדים קטנים ומישהו מהילדים עשה פיפי במקום.
האם וועד הבית יכול למנוע מדיירים לערוך ארועים במקום?, הרי זה רכוש משותף - לי נראה הדבר כמו שהיו אומרים כשאין "כניסה למעלית" בימים זוגיים כי הוועד החליט שרצה לחסוך בחשמל,
ראשית יש להוציא מהטאבו דיסק המכיל את תשריט הבית המשותף, תקנון וצו הבית ולראות מה ייעודו ושימושו לפי מסמכים אלו. לוועד אין סמכויות אשר לא ניתנו לו על ידי אסיפת הדיירים ואסור לו לקבוע הוראות המגבילות דיירים בבית המשותף.ללא הסכמת כל הדיירים. בקשו לראות החלטות אסיפה בעניין זה ואם אין אז כדאי לארגן כזו שתחליט , בין השאר, מה מותר ומה אסור בשטחים המשותפים בכלל ובחדר זה בפרט. אם הוועד מסרב- הוא מועל בתפקידו ויש להבהיר לו זאת ולהזהירו כי במידה וי]פל שלא כחוק, תדאגו לכנס אסיפה ולבחור ועד חדש. דרך אגב- ועד בוחרים מחדש כל שנה.
הייתי שמח לדעת מהו הרוב הדרוש ע"מ להפוך מועדון דיירם לחדר הכושר.
וועד הבית אצלנו בבניין מתנהג כדיקטטור - הוא לא מוכן לתת לאיש להכנס לחדא הדיירים לטובת עריכת מסיבות ואמר שיתכן וירצה להפוך את המועדון לחדר כושר בכך שישים "הליכונים" בחדר זה ובכך לא יוכלו לערוך שם מסיבות.
האם וועדת הבית או אסיפה כללית יכולים להחליט להפיכת מועדון דיירם לחדר כושר/ג´ימבורי או אחר - מהו הרוב הדרוש?
האם וועד הבית יכול למנוע מדירים להכנס למועדון הדיירים לטובת ארועים?
במידה וועד הבית אינו פועל עפ דין , כיצד אפשר להתנהל מולו
וזו האסיפה. היא שהחליטה להעסיק את חברת הניהול והיא זו שתשמע מה סיבת הפסקת ההתקשרות, רק האסיפה יכולה לפטר אותה ולהחליט לגבי חברה אחרת. לדעתי לוועד אין סמכות לעשות זאת לבדו. החלטה זו תתקבל ברוב של בעלי הדירות, אין צורך לחתום אלא אם אתם נוהגים להחתים נוכחים באסיפה על פרוטוקול האסיפה לאחר מכן.
אם אנו מדברים על מתחזק - כלומר חב´ ניהול שנבחרה כמתחזק לפי חוק המקרקעין - אז החלפתה תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, ואין חובה באסיפה.
אם מדובר בחברת ניהול שהגיעה לבית דרך חוזה למשל חב´ אשר מתמנות בעת הקמת הבנין - אז צריך לעיין בחוזה ובכל מקרה לאחר 3 שנים ניתן להחליף. גם אז אין הכרח באסיפה.
אישית אני תמיד ממליץ לאשר זאת באסיפה לפחות ברוב רגיל כי מהלכים אלה הינם חשובים.
.jpg "אבי סופר רמת השרון")
.jpg "קניה קבוצתית לארונות וחדרי ארונות בשיתוף א.א. ארונות בכמה סניפים")
.jpg "גודנייט ראשון לציון")
.jpg "קנייה קבוצתית לגופי תאורה מהיבואן לצרכן בטכנולייט")
.jpg "** ימי מכירות לפרקטים ושטיחים")
.jpg "** ימי מכירות לרכישת מטבחים 2019")
.jpg "** ייעוץ לחיסכון במשכנתא")
