מדור ועד הבית |
מאמרים |
קישורים |
שאלות נפוצות |
הודעות מנהל |
פניה למנהל הפורום פורום יעוץ משפטי - בתחום המשפטי בכל הנושאים הקשורים לבית המשותף, סיכסוך שכנים, רכוש משותף, סכסוכי שכנים ועוד. אין להתייחס לתשובות כייעוץ מבחינה משפטית אלא כסיוע להבהרת נושאים שונים בתחום זה בלבד. ניהול הפורום על ידי עו"ד עופר שחל המומחה בתחום הרכוש המשותף.
את סיפרי "המדריך השלם לבית המשותף" ניתן לרכוש דרכי ישירות. ניתן לסמס למספר 0505255266 ולהזמין את הספר. מחיר 89 ₪. תוספת למשלוח בדואר רשום 16 ₪. תשלום במזומן או בהמחאה.
מנהל הפורום: עורך דין עפר שחל.
שכן קומה מעליי התקין מזגנים מעל המזגנים שלי (כאשר את המזגן בסלון הוא התקין נמוך אז רואים אותו מהמרפסת שלי)
והבעיה שהמתקין מזגנים לא התקין לו את הפלטת ניקוז ליחידה החיצונית - ז"א שבחורף המזגן מזרים מים מהיחידה החיצונית ולא מהצינור ניקוז שרשורי (כמו בקיץ)
מה שקורה שהוא מדליק מזגנים כל הלילה, והזרימה של המים דופקת לי על המזגן שלי ועושה רעש חזק של דפיקות.
דיברתי איתו כמה פעמים והוא מתחמק בגלל שהוא צריך לשלם על טכנאי מזגנים שיבוא אליו.
האם וועד הבית יכול לפעול פה ולחייב אותו (פנייה טלפונית --> עו"ד --> משפט) לחבר תעלות ניקוז למזגנים שלו? או זה חייב להיות ממני (עו"ד / משפט)
ומה הנוהל לגבי התקנת מזגן, האם זה שהוא התקין את המזגן נמוך ולא כמוני ע"ח הנוף מהמרפסת שלי, זה עוד דבר שאני יכול לחייב אותו להזיז את היחידה?
בסך הכל זו יותר בעיה שלך מאשר של ועד הבית. הסתרת נוף או ראות ע"י מנוע מזגן אינה מותרת. אני אל הייתי משלים עם זה. זה כנראה מחייב הזזת מיקום המזגן ואז כבר הייתי דורש התקנת פלטת ניקוז וכד´.
כל מזגן מגיע עם תחתית האוגרת את המים ומנקזת אותם דרך חור אחר. עם המזגן [כל מזגן!] מגיע משפך פלסטיק קטן המולבש על תחתית המזגן ואליו ניתן לחבר צינור שרשורי וכך כל המים מתנקזים לצינור. על פי רוב לא מתקינים את הפלסטיק הזה אך המתקינים משאירים אותו לבעלי המזגן [בלי להסביר את תפקידו כמובן]. כל מתקין מזגנים יכול להשיג כזה משפך בקלות. כלומר, התיקון הוא קל ופשוט.
נבחר ועד בית חדש בבניין. הועד החדש פנה לבנק להסב את החשבון כך שהוא יהיה מורשה חתימה בחשבון. חשוב לי לדעת מיהם מורשי החתימה בחשבון (האם חברי הועד או מיופי כוח שלהם) ומהו המסמך שקיבל הבנק כדי לעשות את העברת מורשי החתימות
הועד מחויב להציג כל מסמך בפני בעל דירה כולל התקשרות עם הבנק. לגבי החשבון- לדעתי הבנק לא יאפשר העברת שמות מורשי חתימה בלי נוכחות מורשי החתימה הקודמים. שאל את חברי הוועד הקודם אם עשו משהו כזה. אין לחברי הועד מנדט לתת יפוי כוח לאיש ללא אישור האסיפה. האם נבחר גזבר ועד באיפיה?
מדובר בחשבון של וועד הבית. אין אפשרות לדיירים לצפות בחשבון הזה. אין אפשרות לדעת מה המסמך שמסר הוועד החדש לבנק כדי להחליף מורשי חתימות. האם יש דרך שבה ניתן לחייב את הבנק ו/או את הוועד לחשוף את המסמכים הללו?
להבהיר לו שאסור לו להסתיר מידע כי בכך הוא מועל באמון שנתנו לו. זו עבירה על החוק. זה וועד שלא מבין מה הסמכויות שלו, אני הייתי בכלל מזהיר אותם שאם ימשיכו כך תשקלו פנייה לעורך דין וגם תאספו חתימות לאסיפה לבחור וועד חדש. ומה עם הוועד הישן? אני הייתי עושה מהומה רצינית זה לא הכסף של הוועד אלא הכסף שלכם.
בבניין שלנו יש קומת מרתף שהחלונות שלה בגובה הגינה.
במשך עשרות שנים לא חדרו מים למרתף שמשמש עתה סטודיו להתעמלות. מאחר וצופים השנה גשמים מרוכזים של עשרות מילימטרים, יתכן כי המים לא יספגו בגינה ויחדרו לסטודיו. בכדי למנוע זאת, האם בעל המרתף צריך לדאוג לאטימה כזו שאם יצטברו מים בגינה הם יחדרו, או על וועד הבית לדאוג לכך מטעם הבניין? אנחנו מנסים להקדים תרופה למכה.
לראות למי צמודים קירות המרתף, אם בכלל יש סימון למרתף או קירותיו. אם הקיר משותף - על הועד לדאוג למניעת חדירת מים מהאדמה שמתחת לחלון. התשריט בדיסק הבית המשותף בטאבו. מקלים באינטרנט או במקום.
הקירות של המרתף לא צמודות לשום דירה, הם קירות במרתף . מי צריך לטפל במידה ומיי גשמים יחדרו להגינה למרתף במקרה של הצפת הגינה במיי גשמים. החלונות המרתף הם בגובה הגינה. עד עכשיו מיי הגשמים נספגו באדמה, אבל יתכן שיהיה מבול של כמה דקות כפי שקרה השנה, והמים יחלחלו דרך החלונות. זו רק השערה.
ראה בתשריט הרצ"ב שיש קירות שכן צמודים ויש כאלו שלא. משום מה הקירות החיצוניים מהדירה החוצה הם של הדירה ואילו כאלו המפרידים בין הדירות- משותפים. כמו קיר המעלית וחדר המדרגות.
אני כלל לא בטוח שמה שהתשריט מראה בקוים הצבעוניים שלו זה שהקירות החיצוניים הם מוצמדים. לדעתי אלו גבולות הדירות. זה שהקו הולך על הצד החיצוני של הקיר לא אומר דבר !!
לדעתי [אם כי אני לא בטוח בכך] על מנת להצמיד את הקירות החיצוניים לדירה צריך החרגה ברורה ומפורשת בנסח הכתוב.
הקיר בעובי 20 ס"מ ורואים ברור מקומות בהם הקו מחוץ לקיר ומקומות מבפנים לו. בצו כתוב במפורש סימון צבע ספציפי לכל דירה. מה זאת אומרת:"זה שהקו הולך על הצד החיצוני של הקיר לא אומר דבר"? יש סתירה בדבריך. צד חיצוני של דירה הוא צד חיצוני.
מה שכתבתי הוא שלא רואים את כל התשריט לא שהוא אינו ברור.
אני שב וטוען שייתכן שאכן הקו אינו מסמן את הקיר החיצוני כמוצמד לדירה אלא קו כללי שמראה מה הם תתי החלקות השונות. כלומר, מי ששרטט את הקוים רצה רק להראות שזו חלקה 1 וזו חלקה 2 ולא להראות מה הן בדיוק(!) גבולות החלקה. לכן, הקיר החיצוני של החלקות האלו היה ונשאר רכוש משותף. אתה מדקדק בתשריט את מה שאין בו !
סבורני שאתה טועה. לדוגמא יש בשרטוט הזה קיר פנימי המפריד בין 2 דירות בעובי 10 ס"מ. אם הכוונה היתה שקיר זה יהיה פרטי הקווים היו צמודים אחד לשני ולא נפרדים. ראה גם בחלק המראה את חדר המדרגות כאשר הקו "שובר" בברור מצד לצד. השיטה לאימות נתונים אלו היא למדוד את השטח הכלוא בתוך צבע מסוים ולהשוותו לשטח הרשום בנסח, אבל אני עייף מדי מכדי לעשות בדיקה זו וגם בטוח בצדקתי...
זה שאתה מזכיר בכותרת - רוב רגיל או זה שאתה מזכיר בגוף ההודעה - רוב מיוחד.
רוב של בעלי דירות ששני שליש של הרכוש המשותף וכו´, הכוונה לפי הבנתי היא שצריך שני תנאים: 1. רוב בעלי דירות 2. רוב גם בבעלות על הרכוש המשותף - כלומר, שלאותו רוב שהושג בסעיף 1, יהיה גם בעלות על שני שליש של הרכוש המשותף. בסעיף זה גודל הדירה בהחלט משחק תפקיד משמעותי בבניין בו יש הבדלי גודל בשטחי הדירות.
ערב טוב
לאחד הדיירים יש בעייה בדוד שמש שמותקן מחוץ לדירה.
הגישה אליו מסוכנת ונדרש סכום לא קטן להקים פיגומים.
הדיירת שואלת האם אפשר להרכיב דוד בלובי הקומה סגור בתוך ארון שייבנה מסביבו בקיר הצמוד לדירה?
אם כן מה נדרש?
זה בפועל הצמדת רכוש משותף לדירה. חוץ מהעניין האסתטי יש כאן תקדים, היום זה דוד של דירה אחת מחר זה עוד דוודים. היום זה דוד מחר זה ארון פלסטיק וכך הלאה. אני הייתי מתנגד לזה נמרצות.
בבניין אצלנו הושכר במרתף סטודיו להתעמלות שנפתח בלפני כמה חודשים. התברר כי הסטודיו משתמש בכדורי ברזל כחלק מהאמונים ללקוחות ובעלי הדירות במיוחד בקומה הראשונה מרגישים רעידות של ממש כתוצאה מנפילתם על רצפת הסטודיו. ב"בומים" מגיעים עד הקומה השלישית (יש מרתף, קומת כניסה ועוד שלוש קומות בבניין) כמו כן נשמעת מוסיקה רועשת מאוד בקומה הראשונה. שוכרי הדירה בקומה הראונה התלוננו כי הם רואים בדירה פיצוצים בקירות שלדעתם נגרמו מהרעידות של כדורי הברזל. השאלה היא מי מטפל בעניין? וועד הבית כבר שלח מכתב לשוכרי הסטודיו ולבעלי המרתף על ה"בומים" והמוסיקה וביקש מהם לטפל בכך בהקדם. האם בעלי הדירה בקומה הראשונה צריכים להביא איש מקתוע בעניין זה או זה תפקידו של וועד הבית לטפל בכך?
האם השינוי הזה הובא לאישור אסיפת הדיירים בבניין? זה אינו שימוש רגיל שאפשר לעשות בבית משותף. יש כאן מטרד ברור. אני מציע לפנות לעיריה ולהתלונן על שימוש חורג, על מטרד רעש, על עסק ללא רישיון. מה שרלוונטי. קשה לי להאמין שהעירייה תאשר שינוי שימוש או יעוד בלי דרישה להצגת הסכמת שותפים לנכס. כל דייר יכול להתלונן, לא רק הוועד. אפשר להודיע לבעלים ולשוכרים כי מאחר ולא קיבלו אישור מהדיירים , הועד יפנה למפקח ולתבוע סעד מידי להפקת השימוש.
בעבר היו במרתף משרדים. אחר כך בעל המרתף רצה לעשות משהו שקשור לחברת תיירות עם חדרי אירוח והוועד לא הסכים . בקשר לסטודיו להתעמלות בעל המרתף דיבר עם הוועד, אבל לא ידעו שיהיו כדורי ברזל. לא הוצגו לנו הסכמי שכירות זה לא עניין פרטי? לא הייתה אסיפת דיירים.
שאלתי היא מי מטפל עכשיו בתלונה של הקומה הראשונה שטוענת שטיח מתקלף בדירה שלהם כתוצאה מ"בומים" (זריקת כדורי ברזל) במרתף ורעש של מוסיקה? האם על הוועד להתלונן בעירייה או בעל הדירה בקומה הראשונה צריך לפנות לחברת הביטוח שלו ולפנות בעצמו לעירייה? הוועד כתב לבעל הסטודיו ולבעלי המרתף על הבומים והרעש וביקש לטפל בבעייה.
הוועד לא יכול להחליט עבור הדיירים לגבי שינוי יעוד או שימוש שעלול להפריע לשאר דירים - ללא אסיפת דיירים. אין לו מנדט לקבל כזו החלטה. לגבי מטרד רעש או נזק- שאותו בעל דירה יביא חו"ד מקצועית ויתבע את הבעל הדירה והשוכר. אין זה מתפקיד הוועד לשמור על חוקי מטרדי רעש ונזק לרכוש הנוגעים לנכס אחד בלבד.
ועד בניין המגורים ,יזם והחליט להתקין דלת הזזה חשמלית ,בעלות של למעלה מ-20000שח על חשבון קופת מסי הדיירים המיועדת לניהול ותחזוקת הרכוש המשותף המוגדר בחוק המקרקעין והתקנון המצוי לפיהם מתנהל ופועל הבניין וזאת,למרות, התנגדות חלק ניכר מהדיירים.
האם בכלל, רשאי הועד ליזום פרויקט כזה או אפילו ליזום הצבעה
אשר כאמור הוא ע"ח המסים שאינם מיועדים לכך?
הועד , בכדי לקדם יוזמה פרטית זו שלו, הציג מלל וסרט הדמיה
מעובד היטב כפרסום לכל דבר ואף לא נמנע מלהמליץ בחום, על תמיכה בביצוע -כאשר בהמשך, יזם הצבעה אלקטרונית (לדעתי בלתי חוקית) באמצעות הדואר האלקטרוני הפרטי של חלק מבעלי הדירות שבו קבע , שלמרות ההתנגדות של
חלק מהדיירים ,הפרויקט כבר יוצא לדרך. נא התייחסותכם.
אני הייתי מוציא להם מכתב התרעה שבמידה ויבצעו את הפרויקט ללא אישור של אסיפת דיירים [בה נדרש 100% לתוספת זו], תאלצו לתבוע אותם להחזיר את מלא הכסף לקופה המשותפת.
הפסיקה קבעה במפורש כי כל ההחלטות הנוגעות להחזקתו השוטפת של הבניין ולרבות שיפורים מקובלים, יתקבלו ברוב רגיל. ולא מדובר רק בשמירה על המצב הקיים אלא גם למשל החלפת גדרות כניסה לגינה, התקנת ארון לשעוני המים, התקנת תיבות דואר חדשות וגם התקנת דלת חיצונית עם אינטרקום. למרות שמדובר בשיפורים ולא בשמירה על הקיים אין לאפשר לבעלי דירות הטלת וטו על הוצאות מסוג זה או העמסת ההוצאה רק על מי שהצביע בחיוב עליה.
ראה לעניין זה את פסק הדין של המפקחת על רישום המקרקעין בנתניה 121/12 נציגות הבית המשותף , רח´ נורדאו 32, הרצלייה נ´ קלוג, שם נקבע כי "הפסיקה מכירה כיום גם באפשרות להוסיף ולכלול במסגרת שיפוצים הנעשים ברכוש המשותף, תוספת של מתקנים שלא היו בבית המשותף בעת גמר בנייתו"
ואת פסק הדין: ע"א (י"ם) , וינברגר ואח´ נציגות הבית המשותף ברחוב אוסישקין 31, י"ם.
בשני פסקי הדין הללו היה דיון בהתקנת דלת עם אינטרקום (בעלות של 15,000 ש"ח), ונאמר כי "רק מקרה קיצוני של הוצאה גבוהה כמו התקנת מעלית נמנה על הקטגוריה מחייבת הסכמה פה אחד"
בעניין זה, ראה גם את מאמרו של עו"ד שחל "הרוב הנדרש להחלטות בבית משותף"
שלום לעורך דין שחל. בתגובה לתשובתו של מר צפוסר מהפורום שלך לשאלתי שבנידון, הגיב דייר הבניין המכנה עצמו -ציון 3 כנ"ל (שבמקרה גם הוא עו"ד ) ובנוסף הגיב ישירות אלי בפייסבוק של הבניין ובו פסל לחלוטין את מר צפוסר ואת תשובתו בטענה שאינו עו"ד ותשובתו שגויה והציע לי שלא לפנות בשאלות משפטיות למקורות מפוקפקים. מר שחל הנכבד ,אבקש את תגובתך לטענותיו של הדייר המכונה ציון 3 והאם אתה תומך בתשובתו של מר צפוסר. תודה
האם בית המשפט מקפיד על רוב 66 אחוז בהחלטה על חברת ניהול לבניין?
לפי החוק החלטה עקרונית על העסקת חברת ניהול דורשת רוב של 66 אחוז.
נניח שהרוב קטן יותר בשני אחוז. האם בית המשפט עומד על ה-66 אחוז? ולא מתפשר על כמה אחוזים פחות?
איפה אפשר לקרוא פסיקות בנושא זה?
הרוב הוא רוב ואין הנחות, אבל ניתן לשפר את הרוב גם בדיעבד כלומר לצרף אליו עוד תומך בדיעבד, בעיקר כאשר הרוב שהושג הוא קרוב לרוב הנדרש. גישת רוב המפקחים וגם בתי המשפט היא פחות פטליסטית ונוקשה ויותר גמישה ומאפשרת ויש הרבה פסיקה לענין השגת רוב בדיעבד.
בעל דירה שהחצר צמודה לו בטאבו מסרב לתת לנו להציב פיגום בשטח כדי לשפץ את הבנין. השיפוץ קיבל אישור אסיפת בעלי דירות. מה אפשר לעשות והאם מה שהוא עושה חוקי?
יש פיגום מוצב ביתר צלעות הבנין. רק בחלק שלו הוא לא מאשר להציב כי החלק "צמוד" בטאבו. אם ננקוט בהליך משפטי אנא רשום לנו איזה הליך זה ואיזה סעיף בחוק יחזק אותנו בהליך המשפטי. תודה רבה!
מציע לכם להוציא את תשריט, צו הבית המשותף והתקנון ולראות מה מסומן וכתוב שם, אם בכלל, על הנחיות לכל הדיירים. אולי יש שם משהו רלוונטי. האם הדייר הזה היה באסיפה והסכים? התנגד? ידע על האסיפה? מה הוחלט באסיפה שיכול להשליך על התנגדותו?
אנחו עוברים דירה ואשתי היא מורשת חתימה בחשבון ועד הבית.
נכון לעכשיו אין מי שיחליף אותה והבנק מחייב שני מורשי חתימה.
מה עושים במצב שכזה? הרי לא יתכן שאשתי תגור בבניין אחר הרחק מהבניין הנוכחי והיא תישאר עם זכות חתימה.
אם יש בעיה כלשהיא היא מחויבת כלפי הבנק. אני הייתי מודיע לכל הדיירים כי אם לא ימצאו לה מחליף היא תפנה לבנק להסיר אחריותה ואז החשבון כנראה יוקפא. אולי זה יזרז אותם.
מה הכלל כאשר בעל הנכס הגדול בשטחו בבית משותף לא משתמש כמעט במים וממילא במערכת הביוב, וחנויות שכל אחת עשירית משטחו משתמשות במאות מ"ק לחודש? ומכבידות על המערכת, האם עדיין יש לחייב אותו בתיקונים לפי שטח רצפה?
שלום
אני סובל ממטרד רעש נוראי של משאבת מים הממוקמת מתחת לדירתי. הזמנתי בעל מקצוע למדידת מפלס הרעש והוא מצא כי עוצמת הרעש חורגת מהמותר ומהווה מטרד!
כלומר אני מבין שעלי לעשות צעד כלשהו כדי לממש את מניעת המטרד הזה.
יש לציין שהמשאבה היא של כל הבניין ולא של דייר פרטי כלשהו.
מה אני עושה עכשיו? לאן אני פונה ונגד מי אני מבקש צו מניעה?
תודה לעונים
האם נדרש ועד הבית לנהל שיפוצים באופן מקצועי ויעיל? האם עליו לשתף את הדיירים במהלכים הללו. האם מחוייב להביא לדיירים מידע שישכנע אותם?
האם זו היא דרישה סבירה? או שיש חוק שתומך בכך?
התקשרות חוזית עם חברת ניהול בבניין משותף - אם נעשתה על ידי הועד הנבחר ללא אסיפה וללא שיש בידיהם רוב של 2/3.
האם נכון לתבוע את הועד על האצלת סמכות אסורה?
או
להמתין שהועד יתבע אותי על אי תשלום שכר לחברת הניהול שהועד בחר ללא אסיפה וללא שיהיה לו הרוב הדרוש?
ענית לאחת השאלות: "אין הכרח שכל הליך משפטי יקבל מראש אישור אסיפה"
תאר לך מצב כדלקמן:
"מרבה דירות" מחזיק ברוב קבוע ואוטומטי בבניין.
בהיותו הרוב הוא גם ועד הבית
הרוב החליט על שידרוג מערכות בבניין שאינן שמירה על הקיים לפי חוק המקרקעין
מיעוט התנגד לשידרוג.
לפי התקנון המצוי אין להטיל מימון שידרוג על דייר שהתנגד לכך.
הרוב יתבע את המתנגד בבית משפט. - ללא החלטה באסיפה - ונניח שהועד יפסיד במשפט. אזי, הוצאות המשפט יוטלו על כל הדיירים. כולל מי שנתבע ונניח ניצח במשפט.
אבסורד!
אפילו בחירת חברת ניהול חייבת אסיפה ורוב 2/3 כי כרוכה בהטלת הוצאות על כל הדיירים
.jpg "קניה קבוצתית למוצרי חשמל, באבי סופר ראשון לציון")
.jpg "קנייה קבוצתית בגודנייט ראשון לציון")
.jpg "** ימי מכירות לרכישת מטבחים 2016")
.jpg "** ייעוץ לחיסכון במשכנתא")
