מדור ועד הבית |
מאמרים |
קישורים |
שאלות נפוצות |
הודעות מנהל |
פניה למנהל הפורום פורום יעוץ משפטי - בתחום המשפטי בכל הנושאים הקשורים לבית המשותף, סיכסוך שכנים, רכוש משותף, סכסוכי שכנים ועוד. אין להתייחס לתשובות כייעוץ מבחינה משפטית אלא כסיוע להבהרת נושאים שונים בתחום זה בלבד. ניהול הפורום על ידי עו"ד עופר שחל המומחה בתחום הרכוש המשותף.
את סיפרי "המדריך השלם לבית המשותף" ניתן לרכוש דרכי ישירות. ניתן לסמס למספר 0505255266 ולהזמין את הספר. מחיר 89 ₪. תוספת למשלוח בדואר רשום 16 ₪. תשלום במזומן או בהמחאה.
מנהל הפורום: עורך דין עפר שחל.
ראשית אציין שמכיוון שאתם נתקלים בכמה וכמה ענייני שקשורים בניהול הבית המשותף, מן הראוי שתקראו את לשון החוק - חוק המקרקעין - בעניין, וזאת בעיקר החל מסעיף 52. בנוסף, קיימת תוספת לחוק והוא התקנון המצוי שאף הוא מופיע בצמוד לחוק המקרקעין. בתקנון זה בסעיף 7 יש התייחסות לדרך כינוס האסיפה.
כינוס אסיפה 7. (א) הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד. (ב) הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.
מכאן שאם תולים במקום בולט בבניין הודעה על כינוס האסיפה 5 ימים קודם לאסיפה, זה מספיק. הוועד אינו צריך לרדוף אחרי בעלי הדירות שנמצאים בכל מיני מקומות.
יש לאתר בעלי דירות, לשלוח להם בדואר או בטלפון הודעה על אסיפה. הרי החלטה שמחייבת תשלום חד פעמי לא רלוונטית לשוכרים אלא למשכירים. אם לא תודיע להם, יקשה עליך לגבות תשלום כזה.
ההגינות דורשת לעשות את כל הניתן בכדי להודיע לבעלי דירות ולא להסתפק בהודעה על הלוח ובודאי שלא לסמוך שהשוכרים יודיעו לבעלים..
אצלנו החלטנו באסיפה על שיפוץ לפני שלוש שנים. הודעה פורסמה רק על הלוח כאשר בבניין היו כ-7 דירות שכורות. כל בעל דירה, לא שוכר, אמור היה להעביר לוועד כ-3,500 ₪ לשיפוץ. השיפוץ לא יצא לפועל כי בעלי הדירות טענו כי לא הוזמנו לדיון, ובכך לא ניתנה להם אפשרות להעלות טיעונים והשגות או להתייחס לשיפוץ בכללותו. כל וועד יעשה את החשבון שלו, אם להיות הוגן ולטרוח ולחפש ולמצוא את בעלים הדירות או להסתפק בהודעה. מאז אני מחזיק אצלי נסח טאבו מעודכן, רשימת כל הבעלים המשכירים, מספרי טלפון, כתובות מייל ופקס ומאז כל ההחלטות הנוגעות לבעלי דירות עברו חלק. נהפוך הוא, בעלי הדירות שמחו שמישהו מהבניין מתייחס אליהם, מודיע להם על אסיפות, החלטות ולגבי שיפוץ רק שמחו שמישהו עושה משהו בבניין.
יש לנו חנויות למטה בבניין, כל פעם שאנחנו עושים ביטוח משלמים פי שתיים כי יש חנויות, האם אפשר לגבות מהם יותר ?
שאלה שניה האם חובה לגבות לפי מטרים כי בבניין שלנו יש חדר או שני חדרים או שניים וחצי או שלוש או שלוש וחצי , האם אפשר לעשות שני מחירים וזהו? כי היום יש לכול דייר מחיר אחר וזה מקשה,
שאלה אחרונה אם יש החלטה לשלם שנה מראש או למסור 12 המחאות או 6 ומישהו מתנגד ורוצה לשלם כול חודש האם חייבים לרדוף אחריו או שניתן לדרוש ממנו שכול 1 לחודש להביא לוועד הבית את התשלום
אם אנחנו מעוניינים לעשות פינוי ובינוי איך בוחרים עו"ד לא מעוניינים שהקבלן ישלם
מצד אחד החנויות הן חלק מהבניין וכל הוצאה בגינן לכאורה צפויה וידועה. אני יודע מניסיוני האישי כי חברות ביטוח העלו השנה פרמיות בגלל הימצאות חנויות בבניין וזה משמעותי. אני חושב שיש להעלות נושא זה, לחייב החנויות לשלם עבור ההפרש בביטוח, לאסיפת הדיירים. לדעתי אפילו צריך רוב מוחלט כי אתה מפיל על החנויות תשלום שלא שילמו עד עתה. מציע לבדוק עם חברה נוספת, זה מה שעשיתי וקיבלתי הצעה זולה יותר. לגבי שינוי שיטת חיוב- החוק מחייב לגבות לפי שטח יחסי של הדירה. אם אתה רוצה לשנות שיטה עליך להביא לאסיפת דיירים לקבל הסכמה כללית לשינוי. לגבי המחאות-אינך יכול לחייב דיירים אלא אם תתקבל החלטה של כל הדיירים באסיפה. פינוי ובינוי- לא ברור מה אתה מבקש לדעת.
יש אצלנו בבניין בעלי דירות שחילקו דירותיהם ומשכירים אותם , האם אנחנו יכולים לגבות יותר מיסי וועד מאחר ואלה עוד דיירים שמשתמשים עם ביוב וכו,
נכון הוא שתענה לי אז מה? נניח שיש משפחה עם עשר נפשות העניין שהם הוסיפו אסלות ומטבחים וכתוצאה מכך סובלים שנים מסתימות, וכול אחד מוציא צינור ביוב ומתחבר כאהבת נפשו, מרים ריצוף משותף בלי לבקש רשות ועושה מה שהוא רוצה?
תודה על כול התשובות אשמח אם יש עו"ד שאתם ממליצים לנו
ראשית כל העניין של חלוקת הדירות אינו חוקי ! אם תוך כדי פעולות לא חוקיות אלו נעשו גם דברים הפוגעים ברכוש המשותף, אז על אחת כמה וכמה.
לגבי התשלומים, הרי שהדבר תלוי בנוהל הקיים אצלכם בבניין. על פי החוק החלוקה היא לפי שטח הדירה. אך בעלי הדירות רשאים להחליט על חלוקה אחרת, למשל שכל הדירות ישלמו סכום זהה. התשובה אם כן היא לפי מה שנוהג אצלכם בבנין.
אני חוזר לנושא הראשון. יש מה לעשות כדי להחזיר את הבניין לשפיות. זה לא קל ותחשבו אם אתם רוצים בכלל להיכנס לזה. אולי המצב הוא כה חמור שיאן לכם ברירה.
אינך יכול לגבות מבעלי דירות אלא לפי החוק כלומר לפי חלק היחסי של דירתם לסך שטחי הדירות בבניין. כמובן שאינך יכול לשנות שיטת תשלום ללא אסיפת דיירים. אין קשר לביוב. לגבי צנרת ללא הסכמה- אסור ללא אסיפת דיירים. האם אתה הוועד? מדוע לא פעלו כל השנים? לגבי פיצול דירות- אם אתה אישית חושב שיש כאן בעיה לכל הבניין ומוכן לדווח לעירייה- עשה זאת. אם אתה חבר וועד- אין לך סמכות לפעול לבדך אלא לאחר אסיפת דיירים. פיצול דורש הסכמת הדיירים בבניין.
בבניין השכן יש צמחיה שגובלת עם הגדר שלנו , לא אנחנו שתלנו הצמחיה מפריעה מאוד, פעם אחת גזמו אבל היא צומחת במהירות לנו זה מפריע מאוד ולהם לא , מה לעשות האם הם חייבים לגזום לנו? יש לציין שלנו אין גנן ואנחנו דואגים למעט צמחיה שיש לנו לבד
אין לבעל דירה חלק בקופה ששמור לו כלפי עתיד. וגם אין החזרים, אלא אם כן קיבלה אסיפת הדיירים החלטה שהיא שיוויונית כלפי כולם, ללא קשר למכירה. אחרת היה תמריץ לוועד בית לבזבז ולא להשאיר יתרה. מי שמכר דירתו ורוצה להתחשבן יכול לעשות זאת מול הקונה שלו, עימו ממילא הוא מנהל התחשבנות עד רגע מסירת הדירה. ואם בכל זאת רוצים לעגן זאת בכתובים אז ניתן להעביר החלטה כזו באסיפת דיירים.
שלום רב, וראשית כל תודה לעו"ד שחל על התשובה המהירה והברורה מאתמול. תודה גם לכל העונים האחרים.
אם בסופו של דבר זה יגיע לפתחו של בית המשפט, איזה סוג של ראיות אצטרך להביא? האם תצהירים משאר השכנים זה בסדר? הרי אם אראה צילומים של הלכלוך, גם בבית המשפט הם יוכלו לטעון שלא הם לכלכו... איך בכלל מוכיחים טענות כמו אלה שהעליתי? להתקין מצלמה? ללא ידיעת הדיירים האחרים? זה בכלל חוקי? ואם כן - זו ראיה שתתקבל בבית המשפט?
ושאלה נוספת: כמה זמן לוקח הליך משפטי בבית דין אזרחי? ומה יכולה להיות עלותו?
בהערכה רבה ובתודה מראש,
לירונינה
מינוי חברת ניהול מחוייב בהחלטה באסיפה ברוב
ושלרוב הזה לפחות שני שליש מהבניין
ומה אם חברת ניהול מונתה עי הוועד ללא שני התנאים הללו
האם לשלם שכרה של חברת הניהול?
האם תשלום שכרה פירושו הסכמה לחברת הניהול
שלום רב,
יש אלנו בבניין משפחה שחבריה נמצאים כמעט כל הזמן בלובי הבניין שלנו, יושבים, שותים קפה, ומשאירים אחריהם לכלוך באופן קבוע.
כשמעירים להם על כך - לעולם הם יגידו שזה לא הם. אבל ברור לכולם שזה הם כי הם היחידים שיושבים שם. בדלי הסיגריות וכוסות הקפה נמצאים בכל מקום: על הרצפה, באדניות, בגינה... זה מאד לא יפה ומשווה לבניין מראה מוזנח.
בנוסף לכך הם יושבים שם עד שעות הלילה המאוחרות ופעמים רבות יש גם קולות רמים, צעקות, מוזיקה...
מה אפשר לעשות נגד מפגעי הלכלוך האלה? ונגד המוזיקה בשעות מאוחרות? האם אפשר לכרוך את שתי הבעיות בטיפול אחד, או שכל בעיה עם הפיתרון שלה? אצל המפקחת על הבתים המשותפים אמרו לי שלא ניתן לתבוע דייר בעניינים כאלה. אז איך להפסיק את זה??
תודה רבה מראש.
אני מתקשה להאמין שבלישכת מפקח על המקרקעין אמרו לך שלא ניתן לתבוע דיירים על דברים כאלו.
המלצה: לא תוכלו ללכת להליך כזה מול אנשים כאלו בלי עו"ד. זה יעלה כסף אבל זה יהיה שווא את התוצאה. אפשר לסכם שהתשלום עבור מכתב ההתרעה שהמליץ עליו עו"ד שחל, יכלל בהמשך בשכ"ט עו"ד למשפט עצמו.
תודה רבה על התשובה המהירה. אם בסופו של דבר זה יגיע לפתחו של בית המשפט, איזה סוג של ראיות אצטרך להביא? האם תצהירים משאר השכנים זה בסדר? הרי אם אראה צילומים של הלכלוך, גם בבית המשפט הם יוכלו לטעון שלא הם לכלכו... איך בכלל מוכיחים טענות כמו אלה שהעליתי? ושאלה נוספת: כמה זמן לוקח הליך כזה? ומה יכולה להיות עלותו? בהערכה ובתודה מראש, לירונינה
אבל היו המון פעמים ששכנים שלנו מבנין סמוך עשו רעש חזק מעבר לשעה המותרת על פי חוק, והזמנתי משטרה כדי שיעצרו את הרעש כבר באותו רגע.
לעתים השכנים היו עורכים מסיבות במרפסת הבנין שלהם עם מוסיקה רועשת והמוזמנים צועקים ושרים ממש מול החלון שלנו ולא ניתן לישון. המשטרה הגיעה בתוך זמן קצר והשתיקה את החוגגים. לגבי לכלוך זה כבר ענין אחר ובעייתי ולא קשור למשטרה. בהחלט לא נעים לחיות עם דיירים כאלו.
אני גרה בקומה אחרונה וכל הזמן דיירים מתחלפים מולי. רוב הדיירים הינם משפחות מרובות ילדים שמניחות מספר מתקני כביסה ניידים לאורך כל הפרוזדור ויש כל הזמן לכלוך וריח כביסה חזק במדרגות. מדי פעם אני מנקה, וכשלא מנקה אז נכנסת הביתה ושותקת כי איני אוהבת לריב עם שכנים.
למרות שאני מניחה שאני צודקת בטיעוני, אבל בכל זאת אשמח לקבל חוות דעת נוספות.
כאשר עולים במדרגות בדרך לבנין שלנו, רואים ממש ממול לפני שנכנסים לבנין שלנו, גינה של בנין שכן. אותה גינה נושקת לגינת הבנין שלנו. הדיירת מקומה ראשונה נאלצת לראות את גינת הבנין השכן כשהיא פותחת את חלון המטבח שלה. הבעיה שהגינה של הבנין השכן תמיד מוזנחת ומלוכלכת ומאוד מפריע לאותם שכנים.
בעבר לאורך שנים רבות אותם שכנים נהגו לנקות את אותה גינה שלא שייכת אלינו כלל מלכלוך ועשבים שצמחו וגם את הגינה שמתחת לחלון שלה. יום אחד התעורר בינינו ויכוח לגבי תשלום עבור ניקיון הגינה ואמרתי לה שאין לה זכות לגבות תשלום משום דייר עבור ניקיון הגינה של הבנין הסמוך היות והוא אינו שייך לנו, והיא טענה שהבנין השכן מזניח את הגינה ולא נעים לה לפתוח חלון ולראות את הלכלוך וגם לא כשנכנסים לבנין ורואים את כל הלכלוך ממש ממול.
לאחרונה היא התחילה מזה מספר חודשים לגבות בכל חודש חודשיים מאות שקלים מהשכנים לגנן, והתשלום כולל ניקיון וניכוש עשבים בגינת השכנים.
לדעתי זה אינו חוקי כלל וסתם סחיטה מצד השכנה. מדובר בתשלום של לפחות עוד 50 שקלים בכל ניקיון, והצטברות של מאות שקלים בשנה על ניקיון שטח שלא שייך לנו. אין אצלנו ועד והשכנים פירסמו על לוח המודעות: נא להביא 30 שקלים לדירה מספר... בלי לציין עבור מה התשלום. שלא לדבר שאין חלוקת קבלות אצלנו.
הם רוצים להביא מנקה לבנין אך לא מוכנים להוסיף עבורה עוד כמה עשרות שקלים עבור ביטוח לאומי ופנסיה אבל אין להם בעיה להוסיף עוד חמישים שקלים או יותר עבור ניקיון גינה של בנין אחר רק כי הגברת מקומה ראשונה מבקשת והיא מאוד נחמדה אליהם. אך לדעתי ממש כמוני הם אפילו לא מודעים שהיא גובה מהם כספים שלא בצדק
הנני בעל דירה בבניין בין 4 קומות (רכבת) בקומה הרביעית,
לאחר שספגתי נזקים כתוצאה מדליפות מהגג בשנתיים האחרונות ולאחר ניסיונות ליזום השתתפות של כל הדיירים, ביצעתי איטום של הגג מעל שטח דירתי לפני כחודש.
מכיוון שאין בבניין וועד בית מוסדר , אין לי כתובת מסויימת לפנות אליה. ניסיתי מס´ פעמים לכנס אסיפה אך ללא היענות כלל.
לקחתי 3 הצעות מחיר ובחרתי בזולה מביניהן, הדיירים לא מוכנים לשלם (לא מוכנים בכלל לפתוח את הדלת, וחלקם אינו דובר את השפה)
1. את מי אני אמור לתבוע בכדי לקבל את התשלום היחסי שאמור לשלם כל דירה?
הוצא נסח רישום באינטרנט של הבית המשותף- מרוכז משם תוכל לקבל שמות הבעלים. אתר אותם, טלפן אליהם. שלח להם מכתב המתאר את השתלשלות העניינים וכתוב כי בכוונתך לפנות לבית משפט אם לא ישלמו. בהתאם להתקדמות התשלומים תוכל לראות מי נותר לתבוע. איך אתם מתפקדים בבית? חשמל מדרגת? גנן? תוכל גם להודיע להם שאם לא תרכיבו ועד מסודר תפנה למפקחת על המקרקעין והיא תקבע חברת ניהול ואז זה יעלה הרבה יותר לכל דירה. לא פשוט, דרך ארוכה, המון תסכול ועצבים מחכים לך.. לאט לאט תקבל כספך חזרה. אין ברירה.
בדיוק באותה בעיה אני נתקלתי. אין אצלנו ועד והגג מעל דירתי מוזנח מאז הקמת הבנין 22 שנים. מכיון שהדיירים אינם מוכנים להשתתף באיטום, נאלצתי לבצע איטום מעל גג ביתי בלבד. פניתי לפני מספר חודשים ללשכת המפקח על המקרקעין וקיבלתי מהם טפסים למילוי תביעה. בתביעה עליך למלא גוש, חלקה ותת חלקות של הנתבעים. אני למעשה תובעת רק את השכנים תחתי מהצד שלי למרות שכל הדיירים אמורים להשתתף באיטום הגג, אך היות ובמילא הגג משני צידי הבנין לא נאטם לאורך 22 שנות הקמתו, ולאחר הדיון אצל המפקח על המקרקעין ובקשתי לכפות על כלל הבנין לבצע איטום מעל הגג בצד השני גם כן, על מנת שלא יגיעו לצד שמעלי נזקי רטיבות לאורך הזמן, ואז הקבלן יוכל לטעון שהרטיבות מגיעה אלי מהצד שני ויתעלם מתיקון. ויחד עם זאת ביקשתי במכתב התביעה שהיות ואין אצלנו ועד, והבנין אינו מתפקד שהמפקח ימנה חברת ניהול שתעשה סדר. ישלחו אליך מלשכת המפקח באיזור מגוריך מכתב עם דפי הסבר ושני דפים למילוי. אני טרם תבעתי למרות שכבר סיימתי למלא את טפסי התביעה ואפילו שילמתי את אגרת המשפט מסיבות כלשהן, וביקשתי לחייב את השכנים על נזקים שנגרמו לתיקרת המטבח שלי כתוצאה מהזנחת הגג. בכל אופן התביעה מצידי תחול מצידי כבר ממש בקרוב. שיהיה לך בהצלחה
לדעתי את עושה טעות כשאת תובעת רק את השכנים שתחתייך, כנראה שגם אם תזכי תקבלי רק חצי מהסכום כי לפי החוק האחריות היא של כולם (אלא אם כן מדובר בבית משותף מורכב ואני מניח שזה לא המצב).
איני חושבת שאני עושה טעות כשאני תובעת רק חצי מהכניסה היות והמצב אצלנו מאוד מורכב. אין אצלנו ועד. הדיירים ביצעו צביעה לבנין חודשיים לאחר שראו שלא תבעתי אותם עדיין במקום להשתתף איתי באיטום. הגג של הצד השני של הבנין מוזנח בדיוק כמו הצד שלי. איני רואה כל טעם לתבוע את כולם מכיון שברגע שהמפקח יבין שקיימת הפקרות מצד הדיירים והזנחה בכל הנוגע לתחזוקת הבנין, הוא יאלץ את הצד השני של הבנין לבצע איטום, ואז הצד השני של הבנין יאלץ להתחלק בהוצאות האיטום של הצד שלהם בלבד. לא היתה לי ברירה אלא לבצע איטום מעל הגג שלי היות ואף דייר לא נאות להשתתף איתי באיטום והם טענו שהם ישתתפו רק אם כל הגג יאטם, אבל הצד השני לא מוכן לבצע איטום ולא להשתתף, אז הכניסו אותי למלכוד. וגם אם הצד השני של הבנין יבצע איטום הוא לא יוכל לייב אותי בהשתתפות איתם מאחר שהם לא השתתפו איתי. הם קיבלו מכתב מעורך דין ולמרות הכל בחרו להתעלם ולהמשיך במעשיהם. זו אינה רק בעיה בהשתתפות באיטום, אלא בכל מה שנוגע אלי. הם דורשים ממני להשתתף איתם בנקיון הגינה וניכוש עשבים אך מצד שני אינם מוכנים לשלם לגנן בכדי שיגזום את ענפי העץ שנכנסים לי לחלונות וחוסמים את האויר והאור. נאלצתי לרכוש מסור ענפים ולחתוך את הענפים בעצמי פעם בחודש.
יותר מכך, אני מאמינה שלמרות שהמפקח ישתכנע שאין אף דייר אצלנו שיכול להיות נציג ועד בית מכיון שדייר שמסרב לנהוג כחוק בכל הנוגע לרכוש המשותף אינו יכול להיות נציג, והדיירים הסרבנים הינם 4 מתוך 6 והדייר החמישי הינו שוכר דירה ואחרונה היא אני, והדיירים קמצנים ונמנעים להביא עובדת ניקיון למדרגות רק בכדי שלא לשלם עליה עוד כמה עשרות שקלים לצורך ביטוח לאומיפנסיה וכדומה והם יאלצו לשלם עבור חברת ניהול עשרות או מאה שקלים או יותר בכל חודש, לבסוף הם יבקשו ממני להיות נציגה בועד אך איני רוצה בזה לאחר הריבים שהיו לי איתם.
אבל הקשר בינן לבין החוק מקרי בהחלט. ואני רואה תסריט שבו את תובעת רק את הצד שלך וזוכה להחזר של חצי ממה ששילמת (בניכוי החלק שלך) , ואילו הדייר השכן אוטם את הצד שלו, תובע את כל הבניין כולל אותך ומקבל החזר מלא (בניכוי החלק שלו).
אי אפשר להפריד חצי בניין. זה שהחצי השני עשה פעולות שונות בלי תיאום ובלי אסיפה, לא רלוונטי. את (ןכל הדיירים בעצם) צריכים לכנס אסיפה ולפתור את כל הבלגן הזה. ראשית לבחור ועד וגזבר. אם לא תצליחו לבחור ועד תוכלו לבקש שהמפקח יעשה זאת עבורכם, וזה יעלה לכם לא מעט. לא היית צרכיה לעשות פעולות ברכוש המשותף בלי ליידע ולשתף דיירים אחרים. אותו הדבר גם החצי השני. ריבים לחוד והחוק לחוד. וועד צריך להיות. ולא כדאי לחכות רגע מיותר. אם אתם לא יכולים לדבר ביניכם , הבניין שלכם ידרדר יותר ויותר. תפסיק לריב, תתחילו להתנהג כבוגרים שבו ביחד וסדרו את הכל. אולי תבקשו ממישהו חיצוני שיהיה בורר ביניכם?
מדוע אתה חושב שעשיתי דברים על דעת עצמי בלי להודיע? הודעתי שיש לי נזילה מהגג למטבח. השארתי פתק על לוח המודעות במשך מספר ימים והדיירים הודיעו שלא מתאים להם כעת כי אין להם כסף כרגע. לאחר שהדיירים תחתי קיבלו מכתב ממנהל האגודה לתרבות הדיור שאתבע אותם אם לא יתחלקו איתי באיטום, הם תיאמו עם כל שאר הדיירים שיבצעו " איטום" על הגג מעלי בעצמם. כשכל דייר ישלם לא יותר מ 50 שקלים. ימרחו איזה חומר על הגג במקומות שנראה להם בעייתיים. כמובן שסירבתי לכך. אין אחריות והגג מוזנח מאז הקמתו. היריעות בנות 22 שנים. ואם יגיע החורף ויתחילו להיות לי נזילות רציניות מהגג אצטרך להמתין עד ליבוש ובינתיים ירדו לי מים מהגג לדירה על הריצפה.
המתנתי להם 3 חודשים כשבמהלך החודשים רבתי עם כולם. בתום ה 3 חודשי המתנה כשהבנתי שאין למי או למה להמתין יותר הבאתי קבלן על חשבוני לגג מעלי.
לא ניתן להסדיר ועד מאצלנו מכיון שאין אף דייר נורמלי אחד שיכול להיות בועד. מי שרוצה להיות גזברית הינה שכנה שגנבה דלת שירותים מהמקלט והתקינה אצלה במחסן שבנתה בחצר. שאר הדיירים מסרבים לבצע איטום או להשתתף באיטום מעבר לכמה שקלים. כבר עברו חודשים ולא נבחר כל ועד. וגם אם הדבר יגיע למפקח אני מתכוונת לומר שהדיירים מסרבים להשתתף בכל הנוגע לרכוש המשותף איתי כך ש"סרבנים" לא יכולים להיות בועד בית.
לכן ציינתי שלאור מה שקורה כשהדיירים יבינו שהם הולכים להוציא מכיסם המון כסף בכל חודש לחברת ניהול הם יתחננו אלי שאהיה ועד
לא התייחסתי לשאלה אם הודעת או לא, מה שאמרתי זה שהיות והגשת תביעה להחזר רק נגד הדיירים שתחתייך, אז בהנחה שתזכי בתביעה הם יחויבו להחזיר רק חצי מהסכום (פחות החלק שלך), כי החוק מטיל את חובת ההשתתפות על כל בעלי הדירות ולא רק על אלה שמתחתייך. מקווה שעכשיו הבנת.
קראתי היטב את מה שכתבת, אך לא שמתי לב שזמי הגיב ולא אתה ולכן הגבתי בטעות כלפיך שלא הבנת אותי. וזמי כתב לי כך: לא היית צרכיה לעשות פעולות ברכוש המשותף בלי ליידע ולשתף דיירים אחרים. אותו הדבר גם החצי השני.
ולכן הגבתי שלא הבנת אותי ואני כן הודעתי לדיירים טרם שביצעתי תיקון עצמי. מתחת לתגובה הראשונה שהופנתה כלפיך כתבתי מחילה רונשטיין התכוונתי לזמי רק לא שמתי לב לשתי התגובות.
אוקיי וכעת לעניינך: אכן מצד אחד עלי לתבוע את כל הבנין היות והגג הינו רכוש משותף וכולם חייבים להשתתף באיטום. מצד שני כשמדובר בהזנחה בת 22 שנים של הגג מתחילת הקמת הבנין כבר לא מדובר בטיפול מקומי אלא בבעיה קשה של חוסר תפקוד בבנין. נאלצתי לבצע איטום מעל הגג מעלי בלבד, אך כתבתי בתביעה שאני מבקשת מהמפקח שימנה חברת ניהול שתעשה סדר בבנין בכל הנוגע לרכוש המשותף, וכן שיכפה על הצד השני לבצע איטום גם כן. ולכן אני מקוה שצדק אכן יעשה, והיות והדיירים תחתי נתבעים להתחלק איתי בתשלום על מחצית הגג, וכשמחצית הגג השני יעשה, הדיירים בצד ממול ישלמו את חלקם באיטום בלי שהדיירים מהצד שלי ישתתפו באיטום
אני בהחלט לוקחת סיכון שהמפקח יעשה את מה שאתה טוען ואזכה בהחזר כספי מועט ביותר. אך מדובר כאן בלתבוע בנין שלם על כל דייריו מכיון שאין אצלנו נציגות שתילחם למעני, וכל אחד מהשכנים פועל כפי שבא לו
אך אציין כאן תשובה שנכתבה בפורום אחר של עורך דין ושם עורך הדין השיב כך:
3מי שחייב להשתתף בתשלום הוא זה שגר מתחת לגג ועד לקומת קרקע . זאת אומרת שאם למשל עושים חצי גג שמאלי של הבניין אז כל צד שמאל משלם.
חבל לראות שאת מפעילה שכל ישר אך לא מוכנה לקבל עצות שנותנים לך כאן בעלי ניסיון וידע רב. תביעה משפטית אינה עסק פשוט וצריך להבין את הכללי המשחק. את טועה בדברייך וזו לא פעם ראשונה שאומרים לך את זה כאן בפורום. חבל יהיה לי לקרוא בעוד פרק זמן את כאבך ודימעותייך על פסק הדין שתקבלי.
למרות כל התיאורים שאתה מביע על דמעות וכאב ואכזבה. כפי שציינתי הנסיבות אינן קלות ולא רגילות אצלנו, ואני בטוחה ומאמינה בצדקת הדרך בה אני הולכת, למרות שאיני יכולה להמליץ לאחרים לנהוג בה כי כל מקרה לגופו, וסומכת על השכל הישר של המפקח שלמרות החוק היבש יבין/ תבין שאיני יכולה לזמן למשפט את כל השכנים שלי היות ונאלצתי לבצע איטום מעל הדירה שלי בלבד והיות והדיירים תחתי נהנים מהגג מעלי עליהם להשתתף בהוצאות. ולגבי שאר הדיירים עליהם לבצע איטום ולהשתתף בהוצאות האיטום מעליהם.
וגם כשהתווכחו כאן שישנו תקדים לגבי זיכוי ועד או דיירים שקיימו החלטה ללא אסיפת דיירים כללית והעורך דין כתב שהכל תלוי בתום הלב ולא ניתן פשוט לרמוס את החוק שקובע שכל קבלת החלטה הנוגעת לרכוש המשותף חייבת להיות כשקודם מודיעים לכל הדיירים ומי שבא בא אבל לא מלכתחילה ולסמוך על התקדים שכך יהיה תמיד ובזדון. גם כאן אני מאמינה שהכל תלוי בהפעלת שכלו של השופט על פי הנסיבות הקיימות ולא בקבלת פסק יבש
ואני כל הזמן קוראת את השאלות והתשובות שנשאלות ונכתבות כאן.
לאחר הדברים שצפוסר כתב לי החלטתי לפנות למנהל האגודה לתרבות הדיור ולשאול אותו אם ניתן לקבל תשובה מעורך הדין שפעל למעני מטעם האגודה נגד השכנים שלי.
ניסיתי ליצור קשר במקביל עם עורך הדין בכדי לדעת אם אומנם בעיה לתבוע רק את השכנים שלי, או שעלי לתבוע את כל הבנין, אבל טרם קיבלתי תשובה ממנו.
ואז קיבלתי תשובה ממנהל האגודה לת.ד, וכך הם הדברים שהוא כתב לי מטעמו: (יש לציין שהעורך דין עוסק בתביעות העוסקות ברכוש המשותף , מייצג אנשים שקשורים לאגודה לתרבות הדיור שכמובן עוסקת בכל הנוגע לרכוש המשותף, ואין לזלזל בדבריו כשטויות או לא לענין, או שלא כך החוק) "מידע שלי ושיחות מולו בעבר התשובה היא מורכבת .נכון שע"פ החוק היבש כניסה אחת היא חלק שלם ועליך לתבוע את כל הדיירים .ישנם שופטים שרואים בכך שכל צד אוטם את חלקו כ"נוהג" ופוסקים על פי כך .אך לרוב הם אכן רואים את הכניסה כולה כחלק אחד שלם ולכן עדיף שתתבעי את כולם . מקווה שקיבלת תשובה מספקת"
לכן החלטתי לשנות את נוסח התביעה ולכתוב בה שהיות והצד השני של הבנין מסרב לאטום את הצד שלו, ובאם תהיה רטיבות מהצד השני היא עשויה להגיע אלי והקבלן שביצע איטום על הגג מעלי, יכול לטעון שהרטיבות מגיעה מהצד השני ולהתעלם מבעית רטיבות אצלי שהוא נתן עליה אחריות, והיות וביצעתי איטום רק בצד מעלי, איני יודעת אם עלי לתבוע את כל הדיירים, היות והם במילא אמורים וחייבים לטפל באיטום, ולכן אבקש מכבוד המפקח לחייב את הדיירים הגרים תחתי בלבד בחלקם היחסי באיטום מעל הגג שלי בלבד, ולכשהצד השני יבצע איטום, הדיירים שגרים בצד השני ישלמו את חלקם באיטום, ואם החוק מחייב את כל הבנין להשתתף באיטום, הרי אני מוסיפה לכתב התביעה את שמות הדיירים הנוספים.
עד סוף החודש, לקראת ינואר אני מתכוונת לשלוח כבר בדואר רשום את המכתב אל המפקח. אני מבינה שיקחו מספר שבועות עד שניפגש בבית המשפט. כמובן שבתום ההליך אחזור ואספר מה היו התוצאות.
עלייך להגישה פיזית. תביעה אצל המפקח היא הליך משפטי לכל דבר וענין,ואל לך לצפות מהמפקח שיחייב אנשים שאינם נתבעים לבצע דבר כלשהו. אם אינך יודעת את מי לתבוע, מומלץ לך לקבל יעוץ משפטי מסודר לפני הגשת תביעה,ורצוי להסתייע באיש מקצוע (עו"ד המתמחה בתחום) לניסוח כתב התביעה.
אך לפי זכרוני מלפני כמה חודשים שאלתי את הפקידה האם יש צורך להביא את מכתב התביעה הישר אליה, והיא אמרה שניתן לשלוח בדואר רשום אך לוודא שהמכתב הגיע. למרות זאת לעתים ישנם בעיות בדואר ולכן רצוי למסור את המכתב הישר לידי הפקידה.
ברור מאליו שהמפקח לא אמור לדעת את מי לחייב לשלם או לבצע אם לא מוסיפים את שמם. לא חשבתי שאמורה להיות לו נבואה והוא יבין מעצמו. יש לי מס´ תעודות זהות של כל הדיירים. ובחלק התחתון של כתב התביעה היכן שכתוב שאני מורה למפקח להורות ושם מוסיפים את הבקשה שהמפקח יחייב/יצווה את החצי השני של הבנין לבצע איטום וכן הלאה...
האם העצים במגרש הבניין בו אתה גר? האם ברכוש משותף או פרטי? האם העצים היו שם כשקנית את הדירה? האם יש וועד בבניין? לפי החוק אסור לכות עץ או גזע שלו אם הוא עץ בוגר ללא אישור פקיד היערות או הפקיד המתאים בעירייה. וכמובן רק הוועד יכול לטפל בעניין זה. ולגבי עץ מלכלך- כל המדינה מכוסה בפיקוסים ועוד עצים שמלכלכים, מה חשוב לך עץ מלכלך עם צל או בלי עץ בכלל?
לדייר מהקומה האחרונה יש נזילה מהגג, בבדיקה שערך למול טכנאי עולה כי יש צורך באיטום הגג. על מנת לזפת חלק מהגג יש צורך להזיז את קולט הדוד שלי דבר היכול לגרום להרס הקולט מטיר ועד צורך להזיז אותו ממקומו . בקשתי מהדייר/ ועד בית לקחת אחריות על התיקון במידה ונגרם נזק מהעברת הקולט. הוא לא מוכן . על מי נופל האחריות במידה והם הורסים לי את הקולט ? ועד הבית ? הדייר ?
זיפות גג זו פעולה מקובלת כל מספר שנים ומי ששם קולט על הגג מודע שמתבצע זיפות וברור שלא תהיה התחייבות ועד כל פעם לפני זיפות. לגופו של עניין- בעל מקצוע מזפת יודע להסתדר עם קולטים בלי לגרום להם נזק. כדאי לשאול אותו ולהבין אם יש בעיה בכלל.
ערב טוב,אנו 4 משפחות חדשות בבניין ובשנה האחרונה הוועד לא פרסם דוח.
כשכתבנו מכתב ובו אנו מבקשים לקיים אסיפה ולקבל דוח, היור תלש את הבקשה מלוח המודעות ופרסם מכתב שבו הוא מציין כביכול שהוא מפרסם דוח כל חציון (בפועל לא נכון) ובגלל אילוצים הוא יקיים אסיפה רק בחודש מרץ (ככל הנראה כדי לגבות את התשלום לשנה הבאה קודם לכן).
יש מידע מחבר וועד שהיו"ר וחבריו לא משלמים דמי וועד בתמורה לזמן שהם משקיעים בוועד.
כיצד ניתן לפעול מול יור וועד שלא מפרסם דוח פעילות ולא רוצה לקיים אסיפת דיירים בחודשים הקרובים?
והאם ניתן לעצור עם תשלום דמי הוועד?
על פי חוק המקרקעין, סעיף 16ג בתקנון המצוי "בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי."
תבקשו אם כן לעיין במסמכי החשבונות של הבניין. לא יאשרו לכם? תדרשו במכתב רשום! תוך ציטוט החוק. לא יאשרו? תודיעו שבמידה ולא יינתן לכם מבוקשכם החוקי, תאלצו לתבוע את הוועד בפני המפקח על המקרקעין. גם זה במכתב רשום. הוצאות המשפט יטלו עליו אישית [לדעתי].
לשמור את כל התיעוד ולרשום יומן אירועים. א"א לדעת לאן זה יתפתח.
אם הוועד מינה חברת ניהול לא כחוק. האם חייבים לשלם את שכרה? האם לא נכון יותר לממן את כל פעילות הוועד ללא התשלום לחברת הניהול? מחשש שמא, עצם תשלום השכר של חברת הניהול פירושו הסכמה לפעילותה?
אני משמש כוועד הבית בבניין משותף ברמת גן.
הבניין הינו בעל גג רעפים עם מרזבים לפינוי המים.
בימים אלו אנחנו נדרשים לתיקון המרזבים מסביב לבניין.
אחת הדירות בקומה העליונה קיבלה לפני מספר שנים זכות, בהסכמת כלל הדיירים בבניין, להרחבת בנייה/הוספת קומה על הגג מעל דירתם. הבנייה בוצעה ע"י פירוק חלקי של הרעפים תוך השארת חלק קטן הקרוב למעטפת הבניין וכולל את המרזבים.
השאלה הינה האם הוועד נדרש לתיקון המרזבים באזור הגג השייך לדירה, כפי שטוענים הדיירים, או שזכויות הבנייה על הגג מחייבות אותם לתיקון המרזבים על חשבונם?
שלום,
אני משמש כועד בית בבניין משותף ברמת גן.
בבניין יש דירה המחולקת לשלוש יחידות נפרדות. כרגע דירה זו משלמת ועד בית באותו סכום כדירה רגילה. כלומר, שלושת הדיירים הנפרדים משלמים כמו משפחה.
האם מצב זה תקין או שעל כל דירה מחולקת לשלם באופן עצמאי?
תודה רבה לכם.
.jpg "אבי סופר רמת השרון")
.jpg "קניה קבוצתית לארונות וחדרי ארונות בשיתוף א.א. ארונות בכמה סניפים")
.jpg "גודנייט ראשון לציון")
.jpg "קנייה קבוצתית לגופי תאורה מהיבואן לצרכן בטכנולייט")
.jpg "** ימי מכירות לפרקטים ושטיחים")
.jpg "** ימי מכירות לרכישת מטבחים 2019")
.jpg "** ייעוץ לחיסכון במשכנתא")
