מדור ועד הבית |
מאמרים |
קישורים |
שאלות נפוצות |
הודעות מנהל |
פניה למנהל הפורום פורום יעוץ משפטי - בתחום המשפטי בכל הנושאים הקשורים לבית המשותף, סיכסוך שכנים, רכוש משותף, סכסוכי שכנים ועוד. אין להתייחס לתשובות כייעוץ מבחינה משפטית אלא כסיוע להבהרת נושאים שונים בתחום זה בלבד. ניהול הפורום על ידי עו"ד עופר שחל המומחה בתחום הרכוש המשותף.
את סיפרי "המדריך השלם לבית המשותף" ניתן לרכוש דרכי ישירות. ניתן לסמס למספר 0505255266 ולהזמין את הספר. מחיר 89 ₪. תוספת למשלוח בדואר רשום 16 ₪. תשלום במזומן או בהמחאה.
מנהל הפורום: עורך דין עפר שחל.
לפני כמה ימים הוצאנו מכתב לנציגי הבניין לפרסם לנו את הדוחות הכספיים של ה-3 שנים האחרונות. אני גרה בבניין כבר כמעט 14 שנה ומעולם לא קיבלנו דיווח כספי גם כאשר ביקשנו!! נציגי הבניין מסרבים לתת דיווח ואומרים שאין ברשותם קבלות וכו´ רק את השורה התחתונה של חשבון הבנק. לצערי, אני חוששת שלא כולם משלמים ועד או שהועד מסתיר מאיתנו מידע.
שלשום פנה אלי איש הנציגות וביקש שהועד יעבור אלי, אמרתי לו שרק לאחר שאקבל דיווח כספי אחליט אם הועד יעבור אלי.
האם יש משהו לעשות לגבי השנים שעברו עם כספנו? האם הוא לא מחויב להמציא מסמכים המאמתים את הוצאות הבניין? כיצד נוכל לדעת מה נעשה בכספנו ובמידת הצורך לדרוש את המגיע לנו?
כיצד נוכל לפעול מול הנציגות משפטית?
אשמח מאוד לעזרתכם.
תודה רבה
לבעל דירה זכות לעיין בקלסר הבית וזאת בתיאום מועד עם הגזבר או הועד. כמו כן לפחות פעם בשנה באסיפת דיירים צריך להציג ולדון בדוחות הכספיים. אם אצלכם משום מה ההתנהלות אינה כזו אז זה לא בסדר.
ידוע לי שנציגות הבניין מחויבת להציג בפנינו דוחות כספיים. אך מה עושים כאשר מסרבים? כאשר אומרים "אין"? האם יש לאן לפנות? האם יש מה לתבוע עבור השנים שעברו?
אתמול הגשתי לנציג הבניין מכתב שלא קיבלנו את מבוקשינו ולצערי נאלץ לפנות לתביעה מול המפקח על הבתים המשותפים. הוא הביא לי דף בכתב ידו שרשום את כל ההוצאות של השנה האחרונה (למרות שביקשתי שלוש שנים). ביקשתי לקבל את הקבלות והצעתי שאני אעשה את הדיווח הכספי הוא סירב בתוקף ואמר מבחינתי תתבעי אותי...
ישנם 3 דיירים מתוך 8 שלא שילמו וועד שנתיים
עשינו אסיפת דיירים והסכמנו ברוב קולות עם 2 סרבנים שהם ישלמו 3\2 מהחוב ומבחינתנו לא צריך תביעות, הם הסכימו אבל הדייר ה 3 לא מוכן להסדר ולא מוכן לשלם,האם נוכל לתבוע אותו אם לא תהיה ברירה?
האם הפשרה שהשגנו עם 2 הדיירים חוקית?
אם נתבע את הדייר ה3 והוא יטען אצל המפקחת שלא מקובל עליו ההסדר האם נצטרך לתבוע את ה2 האחרים?
בוודאי שתוכלו וכנראה הינכם חייבים לתבוע את הסרבן שאינו משלם. לגבי הסדר פשרה - יפה עשיתם שהבאתם את ההסדר בפני האסיפה. זה המינימום הנדרש ויש אף הגורסים כי נדרש לשם כך לקבל את הסכמת ואישור כל הדיירים. אני גורס שאם האסיפה חוקית ועל סדר היום היה הנושא הזה, הרי שלכאורה יש לה תוקף חוקי. אצל המפקח מצבו של החייב יהיה בכי רע. אין כל חובה להגיע להסדר עם סרבני תשלום, להיפך. זהו חריג שצריך סיבות טובות. הכלל הוא לגבות את מלוא החוב כולל באמצעות הליך משפטי אצל המפקח.
חיפשתי בשרשורי עבר אך לא הצלחתי למצוא התייחסות לשאלתי הספציפית...
ידוע לנו כי קירות חיצוניים באשר הם, ללא קשר לדירה אותה "עוטפים" הם רכוש משותף ובאחריות הוועד.
מה הדין לגבי קירות של מרפסת פתוחה, שבעצם נמצאת בבעלות של בעל דירה?
ציטט באחת ההודעות בעבר עו"ד שחל מתוך החוק:
"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.
אז האם קירות המרפסת (שרשומה בבעלות של בעל דירה) נחשבים כרכוש משותף?
השאלה מגיעה, כמובן, כי יש חדירת מים מאיטום בקיר חיצוני זה, ונשאלת השאלה מי אחראי לטיפול בבעיה.
הכלל הוא כי מעטפת הבית החיצונית היא משותפת. הקירות החיצונייים של הבית הם קירות משותפים אלא אם נקבע אחרת באופן מפורש, בתשריט ו/או במפרט הטכני של הבית ו/או בתקנון, למשל בסעיף הצמדות. הקיר מתחלק לשניים - חלקו הפנימי שייך לדירה וחלקו החיצוני הינו משותף. יש קו דמיוני שעובר בתוך הקיר, באמצעו. כנ"ל לגבי מרפסת תלויה. רצפת המרפסת היא פרטית והחלק החיצוני שלה דינו כקיר משותף לכל דבר.
ראה בבקשה תשריט רצ"ב. בקירות החיצוניים כלפי חוץ הבית הקו הצבעוני מסומן מהצד החיצוני של הקיר כלומר הקיר כולו שייך לדירה. מה שמחזק זאת היא העובדה שהמידות של שטחי הדירה תואמים סימון קו זה והמידות בתשריט. הקירות המפרידים בין דירות או בין דירה לחדר מדרגות הקיר לא כלולים בשטח הדירה והם כביכול רכוש משותף. אין בשום מה מקום אפשרות להסיק כי הקו הוא דימיוני באמצע הקיר.
מה קורה במידה ונבחר יור וועד שחשב שיוכל לעמוד באתגר אך הוא אינו מוכן לתפקד שכזה מאחר וסך העבודה הנדרשת ממנו, עולה על יכולותיו?
האם לזמן אסיפה חדשה בה ימסור את השרביט לאדם אחר ?
האם יהיה ניתן לתבוע ממנו עלות כל שהיא על המהלך "חסר האחריות" הזה ?
אין צורך לתבוע פשוט צריך להחליף באסיפה. אם הדבר דחוף ניתן לגייס חתימות של שליש מבעלי הדירות ולכנס אסיפה שלא מן המניין. הוא עצמו יכול לזמן אסיפה כדי לקיים בחירות חדשות ואם אין בהילות מחכים לאסיפה השנתית.
לאיזה חודש מתייחס התשלום? כגזבר ועד יש כאן בעיה - אם יש עוד כמה וכמה דיירים כמוך שנותנים המחאות לסוף חודש , הדבר מהווה בעיה כי רוב ההוצאות הקבועות כמו הוראות קבע והמחאות לבעלי מקצוע קבועים ניתנים בתחילת חודש או עד 10 בו ואם המחאה שלך ועוד כמה כאלו מגיעות באיחור, נוצר חור בבנק. כמו כן אני מפקיד בפעם אחת 30 המחאות בבנק, ואם מתחילות לצוץ המחאות לתאריכים שונים אני לא ארוץ לבנק לעמוד בתור או להפקיד כל המחאה לחוד אלא אחכה שיצטברו עוד כמה כאלו ושוב, נוצר פיגור בתנועות הכספים בחשבון. כמו כן רוב הדיירים משלמים לתחילת חודש לפי החלטת האסיפה, למה להיות חריגים?
בבניין שלנו, ארבע דיירים בלבד. אף אחד לא מוכן לקחת על עצמו את ניהול הוועד. מה עושים במקרה כזה?
אחד השכנים "מאיים" שילך לרשם המקרקעין בכדי שזה "יכפה" על אחד הדיירים את הניהול, או שייחייב את כולנו לשכור חברה חיצונית.
האם נכון הדבר? האם הפניה עצמה אל רשם המקרקעין תעלה לכל ארבעת הדיירים באגרה כל שהיא רק לצורך הפגישה הזו? ואיך ניתן להתחמק מזה ?
בבית כה קטן באמת חבל לנהל הליכים. ממש חבל. לכן כדאי שתגיעו להבנה. אני תמיד אומר שהליך משפטי זה כמו ניתוח. הולכים אליו רק כשאין ברירה. בוודאי במקרה שלכם.
שלום רב,
אנו גרים בדירה בבנין משותף .
במרפסת המטבח ישנו מסתור כביסה חיצוני לכל הדירות כחלק ממבנה הבנין עם בנייתו לפני 30 שנה.
מסתור הכביסה בנוי מרצפה ותקרת בטון
התקרה במסתור שלנו המהווה את רצפת מסתור הכביסה של הדיירים הגרים מעלינו מתפוררת וחתיכות ממנה נופלים מטה , בנוסף , לתקרה זו מחוברת רשת כהגנה מפני יונים הבאות לקנן במסתור הכביסה בדירתנו, רשת זו עומדת ליפול לחלוטין יחד עם חתיכות המבנה המתפוררות בנוסף לכך אנו סובלים ממפגע תברואתי בשל היונים הבאות לקנן במסתור הדירה שמעלינו מאחר ושם לא הותקנה רשת נגד יונים ובעל הדירה אינו מוכן לשתף פעולה הן בהתקנת רשת בדירתו והן בתיקון ליקוי המבנה המתפורר.
מדובר בשני מפגעים שונים באותה נקודה השאלות הן: 1. האם נכונה טענתו של בעל הדירה מעלינו כי התפוררות ונפילת הרצפה במסתור הכביסה שבדירתו אינה בתחום אחריותו לתיקון אלא בתחום אחריות ועד הבית?
2. כיצד ניתן לאלץ את בעל הדירה להתקין רשת נגד יונים בדירתוולסילוק המפגע התברואתי בעקבות היונים המקננות שם ועושות את צרכיהן לתוך מסתור הכביסה שלנו המלא בהפרשות גופן?
אודה לתשובות מנומקות
עליכם לגשת לטאבו ולקנות במקום דיסק הבית המשותף. בדיסק יש תשריט וצו המסביר ומורה מה שייך למי. כדאי לטפל בדחיפות למען לא תיפול חתיכת קיר על מישהו ואז תתבעו . אם יוכח ששטח זה משותף- אחריות ועד הבית.
רשת יונים- לדעתי זה אינו עניין של הרכוש המשותף אלא הגנה על רכוש פרטי מיונים ולכן כל דירה מתמודדת לבדה עם הבעיה. כמובן שאם תתאגדו יחד הפתרון לכולם יוזל.
יש לי שוכר בבנין משרדים שרוצה לקבל מידע מועד הבניין וגם במידה ויש תקלות הוא מעוניין להתקשר ישירות אליהם למרות שאת התשלום של דמי הועד אני גובה ממנו ומעבירה לועד.
מצד שני ועד הבניין איננו מוכן להיות בקשר עם השוכרים אלא רק עם בעלי הזכויות.
מה הדין בעניין זה ? האם ההתקשרות חייבת להיות דרכי או שהועד חייב לתת דין וחשבון לשוכרים ישירות ?
השוכרים הבהירו לי כי במידה והועד לא יתנהל ישירות איתם הם לא מעוניינים לשאת בתשלומי הועד.
אין כאן אמירה ברורה של החוק. החוק מתייחס לבעלי הדירות. החוק לא מתייחס לשוכרים כי זה לא חלק מניהול המקרקעין. לכן גם על נציגות הדיירים להתנהל מול הגורם האחראי מבחינתו - בעל הדירה, ולא שוכר המתחלף חדשים לבקרים.
מה שברור הוא שהוועד לא חייב לתת דין וחשבון לשוכרים ישירות! דגש, על "לא חייב"!
אבל אפשר להגיע להסדר ולהבנות איתם. זה באחריות בל הנכס.
זה שהשוכר לא מעוניין לשאת בתשלומי הוועד זה עניין שבינך לבין השוכר. הוא התחייב לכך בחוזה השכירות וזה בעצם מה שמחבר אותו לתשלומי הוועד. זה לא קשור לחוק המקרקעין ולא קשור כלל לוועד.
כרגע קבלן בנין המשרדים בו לנו יש משרד רושם תקנון בית משותף.
ברצוני לדעת האם כאשר יש אסיפת דיירים איך זכות ההצבעה ניתנת להחלטת הועד ? האם זה לפי מס´ היחידות שמחולק בנין המשרדים ? או לחילופין לפי מ"ר שיש לכל אחד?
אם הוא משרת יותר מדירה אחת, הרי שהוא רכוש משותף ואין כל קשר למיקום בו הוא עובר.
[אני משער שמדובר בצנרת הביוב הראשית של הבניין שאוספת מה שהתנקז מהצנרת האנכית בכל הקומות. ברור שזו צנרת משותפת והאחריות עליה היא של כל בעלי הדירות. גם אלו שלא "משתמשים" בה].
אני גר בבניין של 4 דיירים 2 למטה ו 2 למעלה הדירה שלי למעלה בגודל של 50 מ"ר , אני כרגע מרחיב את הדירה שלי ל 140 מ"ר ,הדיירת שגרה מתחתי הרחיבה לפני כ 15 שנה את הדירה שלה ל 90 מ"ר יוצא שאני בונה על ה 40 מ"ר הרחבה שלה . השאלה שלי מה החוק אומר לגבי תשלום עבור השימוש בגג שלה , דרך אגב אני בונה ממ"ד שמתחיל מלמטה + תוספת של כ 50 מ"ר האם היא תצטרך לשלם לי עבור הממ"ד + התוספת במידה והיא תרצה להרחיב
איך החוק מתייחס למקרה כזה .
אודה לך עבור תשובתך
קראתי את תשובתו של עו"ד שחל ונראה שההתייחסות שלו לגבי התקרה של קומת הקרקע , אצלי לדוגמה אני אשתמש בתקרה שלה שנבנה לפני הרבה שנים והיא תוכל להשתמש בתוספת שלי שאני מוסיף עכשיו אבל לגבי הממ"ד שאני בונה שהוא מתחיל מלמטה ועלותו הרבה יותר גבוהה לא נראה לי הגיוני שהיא לא תשתתף איתי בעלות הבניה שלו מה דעתו של עו"ד שחל בנושא
בבניין שלנו אין וועד בית. אנחנו 6 בעלי דירות ושני עסקים. שני בעלי נדירות בבניין מנהלים את החשבונות והתשלומים. ברצונינו לתבוע את חברת הביטוח איילון ושחר צנרת על תיקון רשלני לדעתנו שנעשה בתיקון צינור ביוב ראשי בבניין. בבניין. האם עלינו להחתים את כל בעלי הנכסים שימנו את שנינו כנציגיהם בבניין, או מספיק ששנינו נהייה התובעים?
יהיה לנו קשה לאסוף את כל בעלי הדירות, אחד בצרפת, שני במודיעין, שלישי בבאר שבע. האם ניתן לכתוב במייל לכולם להחתים אותם על טופס שאשלח דרך המייל? את התיקון חברת הביטוח בצעה למרות שאמרנו להם שאין וועד בית אלא שני בעלי נכסים שדואגים להתנהלות הבית, זאת כמובן בהסכמת שאר בעלי הנכסים.
את העבודה ביצעו חברת הביטוח של הבניין, באמצעות החברה שהם עובדים איתה לצורך תיקוני צנרת. לא נתנו הצעה כי הם הוזמנו שהיה פיצוץ של מים. הם לא סיימו את העבודה, סיפור ארוך שנגולל אצל המפקחת, ולא קבלנו טופס סיום עבודה כי נאלצנו לקחת שרברב פרטי לסיים את העבודה הרשלנית לכאורה שנעשתה. יש לנו קבלה של תשלום ששילמנו לחברת השרברבות של הביטוח ע"ס 750 שקל שזו הייתה ההשתתפות העצמית של בעלי הנכסים לפי הביטוח. יש לנו גם קבלה של השרברב הפרטי שנאלצנו לקחת לסיום התיקון כי הבניין נשאר ללא מים בחודש אוגוסט.
זה לא סכסוך שכנים, זו תביעה כנגד חברת הביטוח של הבניין. לא אצל המפקחת על המקרקעין, בשלום? אי אפשר תביעות קטנות, מדובר בסכום של 4000 שקל? בשלום אפשר להגיע ללא עו"ד?
בסערה האחרונה ניתק גוש טיח מקיר חיצוני של הבניין, נפל על סוכך ("מרקיזה") של מרפסת מתחתיו, וקרע את הבד שלו. בעל הדירה שנפגע מבקש החזר מוועד הבית על העלות שתעלה לו החלפת הבד של הסוכך כולו.
א. האם מבחינת החוק אכן חייב ועד הבית לשאת/להשתתף בעלות התיקון?
ב. אם כן, כאשר מדובר בסוכך ישן, האם הוועד צריך לממן את מלוא העלות של החלפת הבד שנפגע לבד חדש?
ג. האם יש גם אחריות מסוימת לדייר/דיירים שמהצד החיצוני לדירתם נפל הגוש?
ד. בבניין בן עשרים ומשהו שנים, האם יש גם אחריות מסוימת לקבלן המקורי שבנה אותו?
אם המעלית עצמה, הרי שחובה לתקן אותה. אין על כך ויכוח. חובת כולם להשתתף בתיקון.
לגבי תביעת הוועד, אני סבור שאתה צריך לתבוע את עצמך שלא דרשת את התיקון בשנתיים האחרונות ואם דרשת לא התעקשת. בכל מקרה, מה בדיוק תרוויח מזה?? מדנים? אהבת ישראל לא יצא מזה.
אם מה שמקולקל הוא המנגנון שבת, הרי שזה מה שאומר חוק המקרקעין:
(ד) (1) בעלי הדירות הדורשים את הפעלת מעלית השבת יישאו בהוצאות החזקתה והפעלתה הנובעות מהפעלת המעלית כמעלית שבת;
החברה אמרה שצריך להחליף את המחשב של המעלית! הועד אומר שזה יקר מדי! היות ואני לא טכנאית מעליות אני לא יודעת אם מה שהחברה אמרה זה נכון או שהם פשוט רוצים להרוויח כסף. ואם זה נכון, האם הועד יכול לסרב לתקן את המעלית בגלל שזה יקר?
וכמה שווה בכסף לעלות ולרדת 27 קומו ברגל או להשאר כלוא בבית כל השבת או לא להזמין אורחים מבוגרים או הורים לילדים קטנים?
אני שוכרת דירה בבניין בו דמי הניהול גבוהים במיוחד. הסיבה לכך היא שהועד מכליל בתך דמי הניהול גם את ההוצאות הקשורות לתשטית הבניין או דברים שאינם קשורים לניהול הבניין אשר אינן צריכות לחול על השוכר. כמו כן הבניין מנהל קופת חיסכון של מאות אלפי שקלים וזאת על חשבון שוכרים רבים.
האם יש חוק שמגדיר מה על שוכר לשלם ומה לא ומה לעשות במקרה שהועד מכליל את כל ההוצאות יחד?
תודה :)
קראי בחוזה לגבי מה מחייב כל אחד מהצדדים מבחינת תשלומים. לדעתי רק תשלומים שוטפים יחולו על השוכר ולא כל השאר. אם היה נהוג תשלום לחברת ניהול כששכרת את הדירה גם זה כלול בשוטפות.
.jpg "קניה קבוצתית לפתרונות שינה בגודנייט, אירוע רב סניפים")
.jpg "קנייה קבוצתית בגודנייט כפר סבא")
.jpg "קניה קבוצתית לארונות וחדרי ארונות בשיתוף א.א. ארונות בכמה סניפים")
.jpg "** ימי מכירות לרכישת מטבחים 2016")
.jpg "** ייעוץ לחיסכון במשכנתא")
זה זה?
.jpg "מהי בדיקת בדק בית")
