מדור ועד הבית |
מאמרים |
קישורים |
שאלות נפוצות |
הודעות מנהל |
פניה למנהל הפורום פורום יעוץ משפטי - בתחום המשפטי בכל הנושאים הקשורים לבית המשותף, סיכסוך שכנים, רכוש משותף, סכסוכי שכנים ועוד. אין להתייחס לתשובות כייעוץ מבחינה משפטית אלא כסיוע להבהרת נושאים שונים בתחום זה בלבד. ניהול הפורום על ידי עו"ד עופר שחל המומחה בתחום הרכוש המשותף.
את סיפרי "המדריך השלם לבית המשותף" ניתן לרכוש דרכי ישירות. ניתן לסמס למספר 0505255266 ולהזמין את הספר. מחיר 89 ₪. תוספת למשלוח בדואר רשום 16 ₪. תשלום במזומן או בהמחאה.
מנהל הפורום: עורך דין עפר שחל.
מה שכן, הקבלן אינו יכול להשאיר בבעלותו חלקים מהבניין אם אין לו שם דירה. כל חלק מהבניין יכול להיות דירה פרטית או רכוש משותף בלבד. אם החלק אינו דירה הוא יכול להיות מוצמד לדירה. כך זה על פי רוב עם מחסנים. לכן אם לקבלן אין דירה הוא אינו יכול להשאיר אותו בבעלותו אא"כ הופכו לדירה על כל המשתמע.
שם יש תשריט של הבית ובו מסומן כל חלק. התשריט מופיע יחד עם תיאור מילולי.
ככל הידוע לי לא ניתן להשיג את החלק הזה ברישום דרך האינטרנט.
אפשר להוציא קודם דרך האינטרנט נסח טאבו שזה רק תיאור של כל היחידות בבניין. אולי שם תגלו משהו [ובכל מקרה טוב להחזיק ביד דבר כזה. עולה כ-10 ש"ח דרך האינרנט].
להשאיר ברשותם מחסן או מקלט או חדר נפרד בקומת עמודים או מרתף כיחידת רישום נפרדת עם הצמדת חלקים ברכוש המשותף ואז בכל בקשת בנייה או השבחת הבניין הוא ייהנה שוב.
ועד הבית בחר לשפץ את המעלית כולל לוח הפיקוד, המכונה וכבלי פלדה - באמצעות חברה שנותנת לנו שרות מעליות .
איך ניתן לבדוק אם לוח הפיקוד שיותקן לא ינעל אותנו לשרות רק בחברה הספציפית הזו?
בטוח שחתמתם עם החברה על חוזה חדש שבודאי יכבול אתכם אליה לתקופה לא קצרה, אחרת לא היו משפצים. בקש מהועד לראות את פרטי החוזה וגם את חוזה השיפוץ. אם החברה טובה למה לחשוש?
ועד הבית אינו בעלים של רכוש בבית משותף. אכן מחסן שלא נמכר לא יכול להיוותר לעד אצל הקבלן (אלא אם הוא רשום כיחידה נפרדת). כדי שלא ישתלטו עליו כדאי להסדיר את הנושא: או בתיאום עם הקבלן לנסות למצוא לו קונה מבעלי הדירות, או לקבל החלטה באסיפת דיירים לפיה ישמש בפועל המחסן או כחדר ועד או כמחסן משותף, חדר עגלות.וכד´.
שלום,
חברת הניהול שהסכם יפוג בסוף החודש לא מטפלת בתקלה שמסכנת את בטחונם של הדיירים מזה שבועות - מחד , ותובעת את הדיירים החייבים מאידך.
האם יש זכות לדיירים (לנציגות הדיירים) לעכב כספי החייבים כנגד טיפול בתקלה, או שיש לשלם חובות, לבצע תיקון על חשבון הדיירים ואז לתבוע את החברה?
עיכוב כספים או קיזוז היא זכות שיש לה שני מקורות. האחד בחוק והשני בהסכם. התנאים המאפשרים זאת מסובכים משפטית. לכן אמליץ לבצע זאת רק לאחר יעוץ עם עו"ד ומתן הודעה מתאימה.
מה הדין לגבי מי שמתנגד לבניית מרפסת שמש?
האם אצטרך את אישור הדיירים האחרים כדי לבנות מרפסת מאוחר יותר?
והאם הדירה שמתחת יכולה לסרב לתת לי לבנות כי אצטרך להסתמך על המרפסת שלה???
בבניין שלנו רוצים לבנות, ולי כרגע אין אפשרות כלכלית לבנייה
הדיירים האחרים מאיימים עלינו וכופים עלינו לבנות בטוענה שאחר כך לא יחתמו לנו על אישור לבנייה ולא ייתנו לנו לבנות ולהסתמך על המרפסת שלהם...
אודה על תשובה בהקדם האפשרי...
תודה רבה
ויום נפלא
דלית
לעניין הסכמת השכנים. ראי סעיף 71ב (ג) בחוק המקרקעין: http://goo.gl/O9fmmO האומר: " (ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין." כלומר, כל מי שמוסיף מרפסת הוא בכיס שלך מבחינת הסכמתו.
איני מבין כל כך את עניין ה"להסתמך על המרפסת" האחרת, אבל דברים דומים יש בעניין של יסודות שאחד בונה והאחר נהנה מזה מאוחר יותר. חפשי בפורום אחר המילים "זה נהנה". חפשי כמה שנים טובות אחורה ותקבלי שפע של תשובות.
בכל מקרה, תוכלי להתנות את הסכמתך לבנייה שלהם בכך שבזיכרון הדברים ובהסכמים יחתמו לך שהשכן מתחתיך מאשר תמיכה על המרפסת שלו.
שלום רב יש אצלי נזילה בדירה מהשכן למעלה הבעיה שהדירה בשכירות ואן לי את הפרטים של בעל הדירה שגר בעיר אחרת אלה רק את פרטי אביו שמטפל בדירה אך מסרב לתת לי את פרטי הבן וכתובתו אך אני יכול לתבועאת בעל הדירה אם אין לי כתובת תודה
הוצא נסח באינרנט, שם תראה את שם בעל הדירה עם מספר הזיהוי שלו. נסה לאתר לפי שמו בספר הטלפונים או במשרד הפנים לפי מספר תעודת זיהוי. אם האב מציג עצמו כמטפל ואחראי על הדירה תבע גם אותו. שייקח אחריות.
יש להניח שבעירייה רשומים פרטים של בעל הדירה, ואם תבקש לדעת מיהו בעל הדירה אולי יתנו לך את שמו ושם משפחתו. יתכן שגם בכל חברה כגון חברת הגז או חברת החשמל וכן הלאה מן הסתם יש את הפרטים של בעל הדירה גם אני מתגוררת בבנין כשהדייר מולי שהוא בעל הדירה מתגורר בארה"ב, אז האבא שלו נמצא בעיר שלי ובכל פעם שקיימת בעיה או השכרת הדירה האבא מגיע לדירה. יתכן שניתן להגיש תלונה נגד האבא שהוא בעצם האחראי לדירה בפועל בשל העלמת ראיות במכוון. אולי צו מבית המשפט
אף אחד לא מבקש לדעת מה מצבו הכלכלי או המשפחתי או בריאותי של השכן, ולא כמה חובות יש לו על הדירה, וכן לא מבקשים לצלם את הדירה של השכן. בסך הכל מבקשים לדעת מי אותו דייר שגר מעליו.
ראשית תודה לכל העונים יש לי מספר זהות של על הדירה אבל אין לי כתובת כי הוא גר בשכירות בעיר אחרת ואביו שמטפל בדירה מסרב לתת לי את כתובתו שלא אוכל לתבוע אותו והאם יש אולי דרך משפטית לכפות על האב למסוראת המידע החיוני לתביעה שזה כתובת הבעלים תודה
הקומה העליונה בבניין שלנו טוענת כי קיים אצלה נזק בבניין העומד על 40,000 ש"ח!! ... מאז שלקחתי את וועד הבית, לא קיבלתי ואף לו תלונה אחת על נזק בדירה זו. אנו כרגע בתהליכי גביה כספית לשיפוץ הגג העליון. אך הבן של הדיירת שגרה בדירה, רוצה לעשות ישיבה ובה הוא יטען את הדברים הבאים:
1. הנזק בדירה הוא בסך 40000 ש"ח
2. הוא יבקש מהדיירים לחתום על וויתור חלקם המשותף בגג, ובתמורה הוא ייטפל בגג ולא ייתבע.
הרי מדוע הוא עושה את המהלך הזה? אותו אדם גם מנסה לקדם את נושא התמ"א 38/ב פינוי ובינוי. והוא רוצה הצמדה לגג אשר תשביח את ערך דירתו.
מה עלינו לעשות ומה ממולץ? מבחינה משפטית האם הוא יוכל לזכות בסכום הכסף המופקע שאותו הוא תובע?
האם עלינו לוותר על זכויותינו על הגג בכדי להימנע מהתביעה?
בבניין כבר יש רעש וצילצולים על הנושא, המון דיירים מסרבים ויסרבו לחתום ועדיפו שייתבעו אותם על שיפוץ הנזק בדירה?
הוא טוען שיש נזק של 40K? אז הוא טוען !! האם זה אומר שזה נכון? מי קבע שיש נזק? מי העריך את הנזק?
לכן: 1. שיציג בפני האסיפה את הטענות לנזק [לא כמה אלא מה! מה ניזוק כל כך? התמוטט שם הגג?] 2. שהאסיפה תחליט מי וכיצד צריך לבדוק ולהעריך את הנזק. 3. לאחר בדיקת הנזק וקבלת הצעות מחיר, יחזור הוועד לאסיפה עם הממצאים ויקבל את הנחיית האסיפה כיצד לפעול וכיצד לתן את הנזק. 4. וועד הבית יפעל כפי החלטות האסיפה. 5. אין פה שום מקו לתביעה. אם יש נזק שמקורו ברכוש המשותף, אז צריך וחובה לטפל בו ולתקן אותו. 6. הגג צריך להישאר בבעלות משותפת.
אגב, לשאלה שלך אם הוא יכול לתבוע את הסכום שהוא טוען? התשובה היא כן. הוא יכול לתבוע מה שהוא רוצה. האם הוא גם יזכה?? בזה אני בכלל לא בטוח !! לי זה נשמע שהוא מנסה להלך עליכם אימים ולזכות באיזו קופה.
קיצר; לא להתרגש. לפעול באופן יסודי ומקצועי והכל יהיה בסדר.
אנו מעוניינים לרהט את מועדון הדיירים בבניין חדש, שעדיין אין לו תקנון מסודר.
כיצד עלינו לחלק את התשלום עבור ביצוע הרכישה למועדון, בצורה אחידה לכל הדירות או כמו התשלום לועד הבית, על פי גודל הדירה?
האם ניתן להחליט על דרך החלוקה באמצעות החלטה ברוב רגיל באסיפת דיירים, או שעל מנת לגבות בצורה אחידה יש לשנות לשם כך את התקנון?
אתה חוזר שוב ושוב למונח תקנון ולא זו הנקודה המרכזית שצריך לעסוק בה בהקשר לשאלה שלך. כמו כן אני לא יודע מי זה "אנו" שלך - האם הועד? הדיירים ? נצא מתוך הנחה שאכן יש לכם בבית רכוש משותף שיעודו מועדון דיירים. כלומר שזו נקודה שאינה במחלוקת כי נניח שזה כתוב בהסכמי הרכישה, בתשריט וכד´. ריהוט של חדר כזה חייב להיעשות בידיעת הדיירים, במסגרת אסיפה מסודרת ולא באיזה החלטה של ועד או קובץ אנשים. זו הוצאה ניכרת לטווח אורך ואין בה בהילות. אסיפה יכולה לאשר ברוב רגיל ביצוע של פעולה כזו. תביאו לאסיפה לפני כן כמה הצעות. תעמידו את הנושא על סדר היום כדי שדיירים נוספים יהיו מעורבים, ותעבירו החלטה מסודרת באסיפת דיירים.
שאישרה את התשלום. השאלה היא בנוגע לסדרי הגבייה, באם לא התקבלה החלטה על דרך גבייה מסוימת, והגבייה השוטפת בבניין היא על פי גודל הדירות. יש דיירים שחושבים כעת, לפני שכולם שילמו, שלא נכון לעשות את זה על פי מפתח חלוקה, אלא כמחיר אחיד.
אני חוזר לתקנון, היות הוועד החל לגבות על פי גודל הדירות בגלל החיוב של החוק. אם אין חובה כזאת, נראה שעדיף שהכסף ייגבה במחיר אחיד...
שלום לכם
קניתי דירה בבניין משותף . 3 ימים לפני חתימת החוזה עם המוכר היתכנס ועד הבית יחד עם הדיירים וחברת הניהול והחליטו
על שיפוץ בבניין . עלות משוערת לכול דייר כ 3000 שח . השיפוץ עדין לא החל ונמצא בשלב איסוף הכספים .השאלה היא מי חייב לשלם על כך? האם בעל הנכס שמכר לי או אני הדייר החדש?
חשוב לציין שאת החזקה לדירה קיבלתי חודש לאחר מכן.
אודה לתשובתכם
תודה
שאלה מאוד נחמדה שאת התשובה נקבל בהסכם ביניכם, במה שסוכם, במה שגילה וחשף המוכר בפניך, או במה שהסתיר. נשמע קל? יכול להיות אבל בירור עובדתי לעיתים הוא ארוך ומייגע. מוכר צריך לגלות עניינים מהותיים לקונה שלו וזה לכאורה ענין כזה.
שלום רב לכם,אבקש לדעת מי משלם עבור ביטוח הרכוש המשותף,השוכר או בעל הרכוש {המשכיר},לעניות דעתי אמור לשלם בעל הרכוש,אך ישנם חילוקי דעות עם המשכירים,לכן אבקש תשובה ,מה אומר החוק בנושא תודה.
החוק לא אומר ויש למצוא התשובה בהסכם השכירות. תשלום זה הינו חלק מדמי הועד אשר בהסכם מקובל לגלגל על השוכר. רק אם אין הסכם שכירות או אין בו מענה ניתן לעין בחוק השכירות והשאילה ואז לצאת מתוך הנחה שזהו תשלום שבעלים מקובל שישלם בהעדר הסכמה אחרת.
שלום רב,
האם זה נכון /שהשתתפות הדיירים בהתקנת מעלית ובתשלום האגרות/רשיונות/היתרים/בדיקות מקדימות.... הינה כדלקמן: קומת קרקע לא משתתפת בכל הנ"ל, קומה ראשונה 10%, קומה שניה - 20%, קומה שלישית - 30% ורביעית - 40%? ובכל מקרה החלוקה בין דיירי הקומות אינה זהה? תודה מראש על התשובה
חברת הניהול אמרה לוועד הבית שצנרת המים והביוב ישנה. ושצריך להחליפה.
ועד הבית אישר לחברת הניהול להביא 3 הצעות מחיר להחלפת הצנרות (לא בדק את הצנרות, ולא הביא מהנדס). חברת הניהול הביאה 3 הצעות מחיר. וועד הבית לא קרא ולא בדק את ההצעות שהתקבלו. ואישר את הביצוע באסיפת דיירים, ברוב. אח"כ התברר שמדובר במערכת תקינה. שלא חייבים להחליפה. שהצעת המחיר גבוהה, אם בכל זאת מבצעים את ההחלפה הזו. שמתוך 3 ההצעות 2 פיקטיביות (כלומר לא בלתי תלויות בהצעה הראשונה). האם ניתן לבוא בטענות לוועד ש: אינו מקיים בקרה על חברת הניהול? שדוחף לפעילויות שטובות בעיקר לקבלן, המבצע?
דיירים אישרו בלי לבדוק ובלי לשאול שאלות? אם לא אספתם ולא שילמתם, אין שום בעייה לעצור את כל התהליך ולבדוק מחדש ביקורת בוודאי שמחויב. ואם אתם חושבים שהוועד לא עובד נכון - הביתה. להכריז אסיפה ולבחור ועד חדש.
שלום רב,
מורשה חתימה מחשבון בנק של וועד בית מכר דירתו בבניין ועזב. לאחר אספת דיירים הוחלט על וועד וגזבר חדשים.
לצערי חשבון ועד בית מתנהל בבנק הפועלים והם עושים מה שבא להם...כאשר הגענו אלהם עם פרוטוקול של אספה שכולל חתימות של כל הדיירים, הודיעו "חגיגית" שלפי נהלים חדשי בנוסף לפרוטוקול הם דורשים תצהיר עורך דין המאשר חתימות דיירים וחוקיות של אספה.לצערי הוצאה זו לא בתקציב של הוועד.
האם יש חוקים/כללים רגולטוריים לעניין זה?למי ניתן לפנות?
מרוב חסר אונים אנחנו כבר חושבים לסגור חשבון זה ולפתוח חשבון חדש בבנק אחר. בעיה שבשביל זה אנו צריכים אספה חדשה עם החלטה על סגירת חשבון וחתימות...
תודה מראש!
בברכה,
קטיה
הייתי בודק בסניף אחר של אותו בנק מה הנוהג. האם יש מורשה חתימה יחיד? אם כן, לא טוב, צריכים להיות 2 מתוך 3 תמיד. הכי קל לבקש מהבחור שעזב שיבוא עם נציגים חדשים לבנק ויעביר חתימות.
אנו מעוניינים לבנות מחסנים בשטח משותף בקומת הקרקע . יש לנו כרגע 5 מתוך 50 שמתנגדים לבניית המחסנים ץ הבנתי שצריך 100 אחוז אי התנגדות ורציתי לדעת האם הסרבנים חייבים לנמק או שיכולים פשוט לסרב ולתקוע לרוב את האפשרות ? האם יש אפשרות להתגבר על סירובם זה ?
זה לא חוקי בעיקר אם לא התקבלה החלטת אסיפת דיירים בענין. תעלו את הנושא לאסיפה. המקלט לא שייך לועד. צריכה להיות סיבה מאוד טובה כדי לשלול מפתחות מדיירים. נניח מקרה בו דייר מאחסן במקלט חפצים ומסרב לפנותם. ניתן לקבל החלטה באסיפה שמגבילה את חלוקת המפתחות והסדרים כאלה הוכרו בעבר.
אני וועד הבית בבנין בעל 9 קומות 8 הקומות הראשונות מחוברות למערכת סולארית . שלושת הדיירים בדירות קומה 9 הינם בעלי דודי שמש וקולטים פרטיים לכל אחת מהדירות. ברצוני לדעת מה אומר החוק לגבי הצורך בנשיאת הוצאות תיקון תקלה ו/או החלפת הקולטים או הדוד עצמו בכל אחת מהדירות הנ"ל ברצוני להדגיש כי ההרכבה של הדוודים היתה על ידי הקבלן והמצב הקיים הוא מיום קבלת הדירות ממנו.
שלום, אשמח אם תוכלו לעזור לנו עם 2 שאלות בהקשר לועד בית ממונה ע"י המפקח על בתים משותפים שמונה לפני כשנה וחצי והוחלף בועד שלנו לאחרונה.
במהלך התקופה הוועד בית הממונה לא הציג אף דו"ח הוצאות והכנסות על התקופה על אף בקשות חוזרות ונישנות ע"י מספר רב של דיירים לאורך מעל לשנה.
1. האם יש כלים חוקיים לפעול ע"מ לקבל את הדו"ח או לפעול לקבלת פיצוי מהוועד הממונה שהרי שילמנו לו תשלום של 100 ש"ח לדירה לחודש עבור שירותיו?
2. הוועד הממונה פתח חשבון בנק עבור הבניין, האם אנחנו אמורים לקבל את החשבון והגישה אליו? הוועד הממונה טוען שאין בחשבון כספים אבל אנחנו לא מסוגלים לוודא זאת
יתכן שהדרך הנכונה היא להגיש תביעה אופרטיבית ובה דרישה לקבלת מסמכים וכו´ מהוועד הממונה ואם המפקח מינה את הועד הזה יש להניח שהוא ירצה גם לדעת מה ארע לאחר המינוי.
.jpg "קניה קבוצתית למוצרי חשמל, באבי סופר ראשון לציון")
.jpg "קנייה קבוצתית בגודנייט ראשון לציון")
.jpg "** ימי מכירות לרכישת מטבחים 2016")
.jpg "** ייעוץ לחיסכון במשכנתא")
