מדור ועד הבית |
מאמרים |
קישורים |
שאלות נפוצות |
הודעות מנהל |
פניה למנהל הפורום פורום יעוץ משפטי - בתחום המשפטי בכל הנושאים הקשורים לבית המשותף, סיכסוך שכנים, רכוש משותף, סכסוכי שכנים ועוד. אין להתייחס לתשובות כייעוץ מבחינה משפטית אלא כסיוע להבהרת נושאים שונים בתחום זה בלבד. ניהול הפורום על ידי עו"ד עופר שחל המומחה בתחום הרכוש המשותף.
את סיפרי "המדריך השלם לבית המשותף" ניתן לרכוש דרכי ישירות. ניתן לסמס למספר 0505255266 ולהזמין את הספר. מחיר 89 ₪. תוספת למשלוח בדואר רשום 16 ₪. תשלום במזומן או בהמחאה.
מנהל הפורום: עורך דין עפר שחל.
שכן בקומת קרקע בנה לפני שנים תוספת ממד וחדר . היום לאחר הוצאת היתר אני שגר מעליו והשכן מעלי ( קומה אחרונה) רוצים להוסיף על המבנה הקיים תוספת זהה. האם אנו מחוייבים ע"פ חוק לפצות השכן שבנה בהוצאות בנייה ( יסודות הזזת קו ביוב...) ואם כן כיצד נקבע כמה?
אנחנו בית שהוקם כקבוצת רכישה שותפת. הבית הוא מחובר כולל 25 דירים ובעל שתי כניסות (עם כתובות שונות).
מלכתחילה החלטנו שיהיה ועד אחד לשתי הכניסות עם נציג לכל כניסה.
לא גובש תקנון לבנין.
השאלות שלי הן כדלקמן:
1. האם ועד הבית יכול על דעת עצמו להחליט על תשלומים מהדיירים מעבר לתשלומים השוטפים שהוחלטו באסיפה? אם לא, כיצד צריך להחליט על תשלומים אלו?
2. מה סמכויות הועד בכל הנוגע להוצאות שאינן בגדר תחזוקה שוטפת, כגון ניקיון מיוחד של הבית (כ - 7,000 ש"ח), תיקונים, השקעות כמו סנן מים משותף וכד´
3. האם בסמכות ועד הבית לחייב דיירים מכניסה מסויימת תשלום נוסף שונה מהכניסה השנייה בשל תיקון בכניסה שלהם?
4. האם בסמכות הועד לדחות תיקון מסויים המסכן את בטיחותם של דיירים עקב רצון לחסוך כסף?
1. לא נכון לומר "הכל מן הראוי להחליט באסיפה" 2. לאסיפה אין סמכות להחליט שכניסה אחת תשלם יותר - כי שם היה התיקון, כיוון שאופן חלוקת התשלום נקבע בחוק ולאסיפה אין סמכות לשנות זאת. 3. אם יש צורך לבצע תיקון בטיחותי, יש לבצעו ללא דיחוי, ושיקול של חיסכון כספי לא יכול להתקבל - גם בעניין זה לאסיפת הדיירים אין סמכות לקבוע אחרת.
אני אכן רציתי לתקן את תשובתי לאחר שקראתי שוב את השאלה והבחנתי בפרט שבסעיף 3. אבל מכיוון שממילא השואל/ת לא סמך על תשובתי אז החלטתי לא לבזבז דקה מזמני.
מה שחשוב פה הוא להעמיד על כך שוועד הבית אינו הסמכות לכל ההחלטות אלו. מן הסתם הוועד התכוון לשלוט ולנהל כך את הבניין [כפי שאנחנו מכירים משאלות רבות הנשאלות בפורום] ועל כך באה התשובה הכללית שהבניין מנוהל ע"י האסיפה ולא ע"י הוועד - גם אם האסיפה מוגבלת בדברים מסוימים בהחלטותיה.
המפקחים לא כופים על ועדי הבתים התנהלות "משפטית" כזו לכן, גם כאשר ועד פועל מחוץ לסמכויותיו, אבל בעלי הדירות משלמים - רואים המפקחים את ביצוע "התשלום-בפועל" כהסכמה (אישרור) בדיעבד של החלטות הוועד, כאילו היו על ידי האסיפה, גם אם האסיפה צריכה היתה תיאורטית לאשרן מראש. לכן, אם תיתן תשובה "טכנית" של שחור לבן, שהדבר בסמכות של האסיפה ולא של הוועד, והשואל ילך עם זה לבית משפט (מפקח), סביר שיפסיד מהסיבה הנ"ל.
אנו בתור נציגי וועד הבית החלטנו לתבוע דייר על ביצוע "שיפוץ" והעלמת קבלה. האם וועד הבית צריך לכנס ישיבת דיירים לגבי העלאת תביעה על דייר? עלות פתיחת תיק תביעה היא מעל 600 שקלים.
האם אין זו זכותו של וועד הבית לנהל ולקבל החלטות גם אם הן משפטיות?
או שמא צריכים ליידע את כל דיירי הבית כי אנו עומדים לבצע הוצאה כספית על התביעה?
תפקיד נציגות הבית הוא לתחזק ולנהל את הרכוש המשותף וזו גם חובתה. חלק מניהול זה לעיתים גם לתבוע בגין חובות של דיירים וכו´. לכן אין חובה לכנס לפני כל נקיטה בהליך משפטי את האסיפה ולקבל אישורה. מן הראוי לכל הפחות לעדכן בדיעבד. ניתן גם לידע בזמן אמיתי באמצעות לוח המודעות או מיילים. ככל שתביעה היא חריגה יותר אזי מומלץ לשקול גם ידוע לפני ביצוע.
בבניין שאני מתגוררת , שהוא בית משותף, יש לחלק מהדיירים חניות בטאבו ולחלק אין.
בחצר יש מספר מקומות מסומנים המיועד לחניות לכלל (פחות ממספר הדירות שאין להן חניה בטאבו).
משאלות קודמות הבנו כי גם למי שיש חניה בטאבו, מותר להחנות את ריכבו בחניה הכללית.
יש לי שתי שאלות:
1. האם אפשר באסיפת דיירים להחליט כי למי שיש חניה בטאבו-לא יוכל להחנות מכונית נוספת בחניה הכללית? אם כן - איזה רוב צריך לכך.
2. האם מותר לאחד השכנים להחנות את רכבו בשטח החניה במקום ש א י נ ו מסומן כמקום חניה? למי מותר לאשר? האם אסיפת דיירים (באיזה רוב) יכולה להחליט להעמיד עציצים/אדניות כך שהחניה הפיראטית לא תתאפשר?
תודה
רבקה
2. לא ברור מה שאת מתארת. את קוראת לשטח הזה "שטח החניה" - משמע; מיועד לחניית רכבים בין אם מסומן ובין אם לא. מי שמחליט על הרכוש המשותף זו האסיפה. ברוב רגיל של אלו שבאו לאסיפה.
קצת ארוך ואשתדל לקצר...
אני גרה בבניין שקיים כבר 18 שנה. אני גרה בו 7 שנים. נודע לי שהיו אי סדרים בועד ודיירים שלא שילמו לאורך שנים במיוחד דיירת מסויימת.
בשנה שעברה נבחרה אותה דיירת לשמש כועד בית וסוכם שתשלם רק 50% מדמי הועד. היא לא שלמה כלום ובנוסף המעלית שופצה והיא לא לקחה חלק בתשלום כך שחובה עומד על 3000 שקלים ל 2015.
בעקבות העובדה שהיא לא שילמה ועד דיירים נוספים הביעו מחאתם וחדלו אף הם לשלם והבניין נקלע לחובות עתק.
השנה החלטתי לפעול ולקחת אחריות על ההיבט הכספי ובתמיכת רוב גורף מדיירי הבניין נבחרתי לגזברות הועד לצד שכנה נוספת שתהה אחראית עת התפעול.
השכנה הבעייתית שוב מסרבת לשלם ומציבה תנאים משתנים כדי למשוך את הזמן. בין יתר התנאים היא דורשת ססמה לאינטרנט כדי שתוכל לעקוב אחרי הכספים של הדיירים (אזכיר היא חייבת אלפי שקלים לועד והחובות של הבניין נגרמו בתקופת כהונתה). בנוסף בשנה שעברה שילמה בצ´קים שחזרו והבניין נשא בעמלות של 60 ש"ח לצ´ק.
היא מתישה אותי בהתכתבויות אינסופיות ןהפעלת מניפולציות ואיומים שתכליתן אי תשלום ועד. כל יתר הדיירים שילמו ל 2016 וסגרו מולי את חובותיהם תוך הבטחה שנתתי שגם היא תשלם הכל.
א. האם מותר לה לדרוש ססמה לאינטרנט? הבטחתי דוחות מלאים בכל סוף רבעון וגישה לקלסרים בכל עת. הססמה לחשבון זה זהה לססמת החשבון האישי שלי מאחר וזו אותה ת.ז וללכת להפריד כרוכה בהליכה חוזרת לבנק וטירחה.
ב. האם יש מצב שבמידה ומתקבל בבית משפט פסק דין לטובת הבניין היא לא תשלם אותו ונצא קרחים מכאן ומכאן?
א. מותר לה לדרוש סיסמא אבל אתם בהחלט לא חייבים לתת לה. [התכוונת אולי לשאול אם חייבים לתת לה את הסיסמא...].
את חייבת בדוחות דו שנתיים כמפורט בחוק המקרקעין ולא יותר. בנוסף, גם אם את לא היית מגישה בכלל דוחות עדיין חלה עליה חובת תשלום בילתי מותנת. משמע - אין להתנות על התשלום לוועד הבית שום התניה !!
ב. ייתכן שלא תשלם אך יש דרכים לאכוף את זה עליה [הוצאה לפועל וכיוצ"ב]. לא הרבה אנשים מעזים לעשות את זה לאחר פסק של בית המשפט.
ג. אני ממליץ לכם ללכת לייעוץ פרטני אצל עו"ד המתמחה בתחום. ייתכן שאם יוציא לה מכתב רישמי זה יספיק על מנת שהיא תפסיק לשחק משחקים. אמנם לא זול אבל יכול לחסוך טירדה רבה.
מדטבר ברשה מניפולטיבית ומשנוררת סדרתית שלפי גוגל נתבעה לא מעט בחייה, ולדברי אחת השכנות לא מפחדת להתבע שוב ולכן מרשה לעצמה ללעוג לכולם.
אני לא עורכת דין ולכן שואלת ומחדדת בטרם אפנה להליך משפטי- האם יש מצב שבו אדם מורשע ומחוייב בתשלום ויודע בעצם שאין לו מה להפסיד כי אין לו כנראה מאיפה לשלם (הדירה לא שלה ואת הרכב בו היא נוהגת היא רשמה על שם בנותיה) ולכן לא נראה ממנה בסופו של דבר שקל?
אני מפחדת להוציא סתם כסף על עו"ד ובסוף גם במידה ונזכה במשפט, לא לקבל את החובות והתשלום השוטף שלה.
שמאפשר לה לגור שם עד ששני הילדים שלהם (בני עשרים פלוס) יסתדרו ויעברו לבתים משלהם. פנינו אליו. הוא אומר שהיא מטורפת ושהוא לא רוצה שום קשר אליה ולמה שהיא מעוללת.
לפי חוק המקרקעין נדרשת הסכמה או אי התנגדות של 75% כאשר לא צריך לפנות לדירות שכבר הרחיבו הרחבה דומה. הן נחשבות למסכימות. ניתן לספור את דירת הגג לצורך השגת הרוב הנדרש ודירת גג יכולה גם להימנות בין המתנגדים. בהבדל מהליך ההיתר להקמת המרפסות שחלים עליו דיני התכנון והבניה והתנגדות צריכה להיות מנומקת וסבירה, הרי שבחוק המקרקעין ניתן להביע גם אי הסכמה סתמית, בלתי מנומקת ובלתי סבירה. יש מקרים שניתן להתגבר על כך בהליך בפני המפקח.
ברשותנו דירה קטנה בקריות שנרכשה לפני 3 שנים
בחוזה הקניה נקבע שהגג של השכן שהרחיב את דירתו
שייך לנו , השכן שסובל כל השנים
גם מנזילות מהקירות עקב כך שהבניין והטיח ישנים
אטם לפני כמה שנים את הגג עם יריעות ביטומניות
לא הייתה יציאה מדירתנו לגג ולכן לא השתמשנו בו
לפני שנתיים טען השכן שיש נזילה בגג
מצינור ניקוז של המזגן שלנו
ואנו הארכנו את צינור הניקוז עד המרזב
שקיים שם הרבה שנים לפני שקנינו את הדירה
השנה שיפצנו את הדירה ופתחנו דלת יציאה למרפסת
וריצפנו אותה
מאז הוא לא מפסיק להטריד אותנו
בטענה שיש נזילה מהמרזב יש לו קצת עובש בתיקרה
הבאנו מומחה לאיטום שאמר גם הוא שהבעיה היא במרזב
בהחלטה משותפת עם השכן הסכמנו לאטום את המרזב
במרפסת יש עוד 2 מרזבים נוספים שנותנים מענה לניקוז
הבאנו את מי ששיפץ לנו והוא סגר את המרזב
ועדיין השכן כל הזמן מאיים בתביעה על נזקים
האם המרזב הוא רק באחריותנו ?
או שהוא גם שלנו וגם שלו
תודה
זה בניין ישן משנות ה- 50 של 4 דיירים הדירה של השכן היא בקומת הקרקע והדירה שלנו בקומה הראשונה מעליו הדירה שלנו והדירה שלו היו שייכים לאדם אחד שגם בנה את ההרחבה של השכן הדירה שלנו נשארה מקורית בת 2 חדרים הוא קודם מכר לו את הדירה וכתב בחוזה עם השכן הקונה שהגג שייך לדירה בקומה ראשונה והשאיר בידיו את הדירה שלנו ולפני 3 שנים מכר לנו את הדירה כך שאם נצטרך לבנות ולהרחיב השכן לא יכול לדרוש תשלום עבור הגג היו בגג 3 מרזבים שניקזו את המיים כבר לפני שנתיים הוא התלונן שיש נזילה וטען שזה בגלל צינור ניקוז המזגן שהתקנו ריצפנו את הגג עם שיפועים נכונים ולא עומדים מיים עכשיו אטמנו את המרזב ונשארו 2 מרזבים מומחה האיטום שהזמנו אמר שלפי התקן צריך להיות מרזב ניקוז אחד לכל 50 מ"ר של גג והגג הוא 50 מ"ר ויש 2 מרזבים הוא לא מחפש על מה לריב הוא מחפש שמישהו יממן לו את איטום הבית שלו הוא בונה על תביעה מהתחלה הוא כל הזמן עלה על הגג ללא רשותנו וצילם הסברנו לו שיזהר שלא יפול וגם כי זו הסגת גבול הוא אמר לי כל שיחה איתכם אני מקליט בסך הכל יש לו כתם לא גדול של עובש על התיקרה וגם מומחה האיטום שנכנס איתי אליו הביתה. אמר לאשתו שבסך הכל צריך לקחת סמרטוס עם אקונומיקה ולנקות את הכתם .
1. סיכוי רב שהגג אכן שלכם, אך יש לבדוק מה קורה עם השכנים האחרים !!
עליכם לדעת שמעטפת חיצונית של בניין משותף היא...משותפת, ובכלל זה קירות וגג של הרחבה חוקית. לכן, לא ברור אם התנהלות אותו מוכר הייתה תקינה. וכאן נשאלת השאלה; האם התוספת הזאת נרשמה בטאבו?? אם לא, אז זה הזמן לעשות את זה [וכן, זה עולה כסף]. ללכת לעו"ד מומחה בתחום, עם המסמכים ולראות אם אכן הגג שייך לכם ולרשום אותו !!
2. לגבי התלונות שלו. אם יש לו רטיבות/עובש חדש שלא היה קודם ושהוא יכול להוכיח שהוא נובע מליקוי באיטום, אז יש לו קייס לתביעה. אם זה אכן כתם ישן שכל מה שצריך זה ניקוי וצביעה מחדש - אין לו עליכם כלום. תציעו לו לנקות ולצבוע מחדש ולראות אם הכתם יחזור [כל זאת בתנאי שעבר מספיק זמן שהמקום התייבש. אגב, צריך לצבוע בצבע מיוחד שמכסה את הכתם. איני זוכר את שמו. תשאלו בחנות טמבור. [זה לא צבע לבן רגיל! יש לו שם מיוחד. שמים אותו כשכבה ראשונה וצובעים לבן מעליו אחרי שהוא התייבש.]
3. איני יודע איזה איטום הוא מבקש לעשות, אך כפי שאמרתי לעיל, המעטפת החיצונית של בניין היא משותפת, כך שהקירות החיצוניים והגג [שלכם ושלו] הם משותפים לכל 4 הדירות ואם יש בעיית איטום באחד מהם אז אחריות כולם לתקן זאת.
לפני שעשינו את השיפוץ בדירה שלנו הוא פנה אלינו והציע שנצפה את הדירה שלו והדירה שלנו באבן ואמר שכל הקירות בדירה שלו מתפוררים בגלל רטיבות בקירות לא הסכמנו כי הדירה שלנו קטנה והדירה שלו גדולה פי 2.5 משלנו ונראה שהוא מחפש קומבינה שנתחלק איתו חצי חצי הבן אדם פשוט טיפש במקום לטפל בקירות החיצוניים שלו הוא מצפה חלקים מהדירה שלו בקרמיקה בחלק הפנימי של הקיר על מנת שלא יראו את הרטיבות ולא מבין שלא פתר את הבעיה , אבל לשאלה העיקרית לא קיבלתי תשובה במידה ואכן הבעיה במרזב מי אחראי ? כי לדעתי זה גג שמשמש את 2 הצדדים אצלו לניקוז גג הבית ואצלנו לניקוז המרפסת מה גם שהמרזב הותקן לפני הרבה שנים לפני שקנינו את הדירה ואנו לא נגענו בו .
שלום רב,
מזה 7 שני אני וועד הבית. הוועד הקודם לא שילם את מסי הועד ותבעתי אותו גם על אי התשלום וגם דרשתי שיציג את דוח ההוצאות וההכנסות למשך 9 שנות כהונתו משנת 2000 ועד 2009. המפקחת פסקה שיציג את הנל וגם שישלם.
הנל הגיש ערעור למחוזי על התביעה הנל וביקש ״את יומו״ בבית המשפט.
במכתב ששלח לי בנוסף לערעור טען כי חלה התיישנות על הדוחות שלו ובנוסף דרש לראות את הדוחות שלי פתאום (לא שיש לי בעיה, הכל שקוף ותקין).
האם יש באמת התיישנות על שנות פעילותו כוועד? האם הוא יכול ככה לקחת כסף וזה מתיישן? איך לדעתך בית המשפט המחוזי יתייחס לערעור?
. האם בבניין של 10 דירות וועד בית חייב להיבחר ע"י אסיפת דיירים?
2. האם יש חובה לקיים אסיפה שנתית?
3. האם חוקי להעלות דמי וועד ע"י משאל לכל שכן בנפרד או חייבים הצבעה ואישור הדיירים באסיפה?
אודה מאוד על תשובתכם.
בברכה,
מרתה קירשנבאום
אני חולק עליך. נוסח הסעיף אינו אומר זאת ואני חוזר על עמדתי לפיה כדי למנות לראשונה מתחזק בבית נדרש אכן רוב שני שליש. כדי להחליף מתחזק קיים במתחזק אחר צריך חמישים אחוז. ואילו כדי להביא לסיום התקשרות עם מתחזק ולחזור למצב בו אין מתחזק חיצוני מספיק רוב רגיל.
נקבע בשני חוקים בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין נקבע שהתקשרות עם מתחזק תעשה בשתי דרכים, באמצעות תקנון - או - בהחלטה של בעלי הדירות שצמודים לדירותיהם שני שליש מהרכוש המשותף.
ברי הוא, שניתן לקבוע התקשרות עם מתחזק באמצעות תקנון מוסכם או ביטול ההתקשרות איתו ע"י שינוי התקנון, רק ברוב של בעלי הדירות ששני שליש מהרכוש המשותף צמודים להן (ס´ 62 לחוק המקרקעין).
לגבי מינוי מתחזק שלא באמצעות תקנון, הסמכות נתונה בידי בעלי הדירות ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד להן (ס´ 71 לחוק המקרקעין). ומה באשר לסיום ההתקשרות? הדבר נקבע בסעיף 14 לחוק הפרשנות, תשמ"א-1981 - ציטוט - "14. הסמכה לעשות מינוי - משמעה גם הסמכה להתלות את תקפו, לבטלו, לפטר את מי שנתמנה או להשעותו מתפקידו."
ולכן, החוק קובע שההסמכה לביטול מינוי מתחזק נתונה בידי מי שהוסמך למנותו - קרי: בעלי הדירת ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם - ולא לרוב רגיל של אסיפת הדיירים.
טעות גדולה בידך ולטעמי את יודעת זאת אך תשוקתך לפלפול וניגוח מעבירה אותך שוב על דעתך: העובדה שחוק המקרקעין אינו קובע מהו הרוב הנדרש לסיום התקשרות עם מתחזק מלמדת על כך שנדרש רוב רגיל ולא על רוב מיוחד. מכל הן אתה שומע לאו. זהו הכלל הפרשני שחל כאן וזו גם תכלית המחוקק. קבע המחוקק שרק רוב של מחצית די בו כדי להחליף מתחזק אך שתק לגבי סיום התקשרות עימו. הוא הקל בכך על הבית ולא היקשה.
לו חלילה היתה עמדתך נכונה היה המתחזק חזק מאסיפת הדיירים. היה מחזיק בבית כמו בן ערובה. לא ניתן היה לפטרו גם אם פישל כי קשה מאוד להשיג רוב של שני שליש. ולא זו היתה כוונת המחוקק. המחוקק אינו מגן על מתחזק כושל אלא על דיירי הבית.
דומני שהסברתי לך כבר בעבר דינה יקרה שאין לי ענין לווכחנות שלך ולפלפלנות שלך.
לעו"ד שחל שלום
בבניין שבו אני גר נעשה שיפוץ הבניין.
להפתעתי התברר לי מהחשבון הסופי ששולם לקבלן כי וועד הבית שילם לקבלן בגין עבודות איטום שנעשו ב2 מרפסות הרשומות בטאבו כשייכות לדיירים הגרים בדירות הנ"ל.
שאלתי:
האם חדירת רטיבות דרך המרפסות הנ"ל היא עניין פרטי בין בעלי המרפסות לאלה הגרים תחתם?
האם שאר הדיירים מחוייבים לשלם בגין העבודות הנ"ל?
אודה לך על התשובות
בברכה
אני מבקשת לחזור לשאלה שנענתה על ידך לפני מספר שבועות, ושם הסברתם כי קירות חיצוניים של מרפסת פרטית הינם רכוש משותף, ולכן האיטום שלהם באחריות ובמימון הוועד.
כאן תשובתך לעניין איטום אומרת שזה עניין של בעל המרפסת.
אשמח לפתרון הסתירה (שאולי נובעת רק מבעיה בהבנה שלי...)
למרפסת יש לא רק קיר חיצוני. יש לה גם חלק פנימי פרטי, השאלה האם מקור בעיית הנזילה שדורשת איטום היא מהקיר החיצוני אל המרפסת הפרטית או מהמרפסת הפרטית, רצפתה, החוצה. אם מדובר במקרה השני אז החיוב אינו מהקופה הציבורית אלא להיפך. המפתח הוא מקור הנזילה
בבנין בו 8 קומות הוספנו מרפסות וכרגע אנו מתלבטים אם יש צורך ברישום בטאבו (אם זה רק במכירה הרי שלא נקבל פחות כסף בגלל אי רישום בטאבו)
והשאלה הגדולה כמה יעלה הרישום בטאבו כולל תסריטים מסים אגרות וכו´?
הבית שלנו רשום כחברה בע"מ- משנות החמישים ואנו מבקשים להפוך אותו לבית משותף. לפי מה עלינו לחלק את שכר הטירחה של הרישום? לפי מ"ר של כול דירה? או באופן שווה בין כול בעלי הנכסים?
עוד שאלה בקשר להפיכת חברה לבית משותף. בבניין אצלנו יש בעל נכס שהוא עו"ד שאינו מוכן להשתתף בהוצאות שכר הטירחה לעו"ד שבעלי המניות לקחו לפרוק חברת המקרקעין והפיכתה לבית משותף, לטענתו הוא אומר כי הוא ייצג את עצמו בפירוק. כפי הנאה יוחלט כי התשלום לפרוק יהיה לפי מ"ר לכל בעל נכס מהסכום הכללי . לאותו עו"ד יש 200 מ"ר. האם ניתן לחייב אותו להשתתף בהוצאות במידה ובעלי המניות מחליטים כך, או עלינו לקבל את דעתו . האם אנו יכולים לחייבו באגרות שיהיו, נאמר לנו שמדובר בסכומים ניכרים?
עוד שאלה בקשר להפיכת חברה לבית משותף. בבניין אצלנו יש בעל נכס שהוא עו"ד שאינו מוכן להשתתף בהוצאות שכר הטירחה לעו"ד שבעלי המניות לקחו לפרוק חברת המקרקעין והפיכתה לבית משותף, לטענתו הוא אומר כי הוא ייצג את עצמו בפירוק. כפי הנאה יוחלט כי התשלום לפרוק יהיה לפי מ"ר לכל בעל נכס מהסכום הכללי . לאותו עו"ד יש 200 מ"ר. האם ניתן לחייב אותו להשתתף בהוצאות במידה ובעלי המניות מחליטים כך, או עלינו לקבל את דעתו . האם אנו יכולים לחייבו באגרות שיהיו, נאמר לנו שמדובר בסכומים ניכרים?
שלום ותודה מראש לכל המשיבים,
עובדת הנקיון של חדר המדרגות והחצר הפסיקה לעבוד , ללא הודעה מוקדמת, לאחר שבע שנות עבודה.
היא דורשת את זכויותיה.
ועד הבית לא ערך מעקב אחר עבודתה, לא מבחינת שעות שבועיות ולא מבחינת "הברזותיה" במשך השנים,. אז, נו..נו..נו.. לועד הבית העושה עבודתו ככל יכולתו בהתנדבות ומסתבר שלא כל כך במקצועיות במקרה זה....
אנא, מבקשת פרוט מהן זכויותיה והמלצה מי יכול לחשב אותן?
מאחר והיא פרשה מרצונה היא מפסידה כל זכויות פיצויי פיטורים אלא אם היתה לה סיבה מוצדקת. מה שמגיע לה הוא ימי חופש, ביגוד לכל התקופה שעבדה. בדקו עם מנהל חשבונות או איש דיני עבודה.
העובדת פרשה במפתיע ודורשת רק פדיון ימי חופשה וימי הבראה. ידוע לה כי לא מגיע לה פיצויים בגין עזיבתה הפתאומית. במקביל שילמנו קרן פנסיה עבורה רק בשנה וחצי האחרונות מתוך שבע שנות עבודתה. מה עושים? מה ואיך מחשבים? ועל מה תצטרך לחתום עם קבלת המגיע לה? אגב, מבקשת לא ליעץ לי לפנות לעו"ד מומחה בענין כי אין בידי כסף לכך.....
מגיע לה פידיון חופש ודמי הבראה. הייתם חייבים להפריש לה לפנסיה לפי החוק מיום תחולתו. מה שהפרשתם- שלה. להכין הסכם למרות שהחוק מגדיר מה שמיגע לה ואם הושמט תשלום כלשהו - חובה לשלם בלי קשר למה שנכתב בהסכם הפרשיה.
שתחתום שהיא מסיימת מרצונה החופשי ומבקשת פדיון חופש והבראה ועבור איזו תקופה. ושהיא אינה זכאית לפיצויי פיטורים ושלא יהיו לה תביעות בעתיד ביחס לתקופה שעבדה. לציין ממתי עבדה עד מתי לציין סכומים שתקבל עכשיו. וכמה קיבלה בחודש האחרון או שנה אחרונה שעבדה. זה הכל לדעתי, מציע לדבר עם עו"ד לוודא שלא שכחתי משהו...
למשל, כיוון שההצעה לחתום על הסכם, או להחתים את העובדת על הסכם, היא טעות, כי חוקי העבודה הם קוגנטיים, ולא ניתן להתנות עליהם באמצעות הסכם, במילים פשוטות, הסכם כזה ככל הנראה חסר תוקף משפטי. ויש עוד סיבות למה כדאי להתייעץ . . .
נניח שחברת ניהול נשכרה לטיפול שוטף - תקלות, מנורות, גינון, נקיון.
מגיע ועד חדש ומסכם עם חברת הניהול שתריץ פרויקטים בבניין.
מבלי להעביר את ההסכם הזה באסיפה.
האם חוקי?
בדירה בבנין משותף ישנה רטיבות. רק לאחרונה פנה הדייר לביטוח והם אישרו לו שעל ועד הבית לתקן הבעיה. יש לציין שהרטיבות בדירה שלו כבר כ-4 שנים. ועד היום לא פנה לקבלן בזמנו שהבנין היה עדין חדש. האם ועד הבית צריך לתקן את הבעיה. יש לציין שנוספו דיירים חדשים לאחרונה בבנין האם חל עליהם התשלום.
אם זו לקות שבאה מהרכוש המשותף [= מעטפת חיצונית לקויה או צינור משותף נוזל וכן על זה הדרך] - האחריות אכן על כלל בעלי הדירות. אבל אם יתגלה שהליקוי מגיע מצינור פרטי הרי שהאחריות היא על בעל הצינור.
הגג כרכוש משותף באחריות הועד, על הוועד לפעול מול הקבלן לאחר בדיקה אם אכן מדובר בגג המשותף. התשלום לכל הקשור לרכוש משותף חל על כל בעלי הנכסים בבניין לפי חלקם כרשום בנסח הרישום.
היתה בבעלותי לפני מס´ שנים דירה בבנין משותף.
לדירה היתה מוצמדת חניה ומחסן אחד בלבד וכך נקנתה מהקבלן.
במשך השנים נרכש מחסן נוסף וחניה מהקבלן, ועוד חנייה נרכשה משכן המתגורר בבניין המשותף.
את הדירה מכרתי כפי שנקנתה מחסן וחניה אחת, כפי שאני קניתי אותה.
את המחסן הנוסף ו2 חניות נוספות לא הספקתי למכור, מאחר והקונה גם לא היה מעוניין לקנותם.
האם לאחר שעזבתי את הבניין המשותף הנ"ל יש באפשרותי עדיין אפשרות למכור את המחסן והחניות הנוספות לאחד מדיירי הבניין ?
האם רכישת המחסן והחניה מהקבלן רשומה בטאבו? האם הם מסומנים וכתובים בתשריט וצו הבית המשותף כצמודות ושייכות לדירה שלך? כנ"ל לגבי המחסן שרכשת מהשכן. האם המחסן ו/או החניות רשומות כיחידת רישום נפרדת בטאבו או מוצמדות לדירה כל שהיא? תוכל למכור רק אם כל מחסן או חנייה רשומות כיחידת רישום נפרדת . אלו הצמדות רשומות בנסח הרישום של הדירה שלך?
.jpg "קנייה קבוצתית לגופי תאורה בכוכב התאורה")
.jpg "טרקלין כפר סבא")
.jpg "יום מכירות מעבר דירה")
.jpg "קניה קבוצתית לארונות פתיחה וארונות הזזה סטנדרט")
.jpg "** דף נחיתה לפרקטים ושטיחים")
.jpg "** ימי מכירות לרכישת מטבחים 2019")
.jpg "** ייעוץ לחיסכון במשכנתא")
